住房租赁市场发展存在的主要问题

住房租赁市场发展存在的主要问题一、源于市场结构和市场秩序的问题1.住房租赁市场供给和需求结构失配。在我国大中型城市中，城市新市民对住房租赁的需求十分大，但住房租赁市场总体规模较小，难以满足居民租房需求。住房租赁供需之间存在产品、价格、区域失配问题。2.住房租赁供给市场秩序不规范。目前存在严重的市场秩序不规范和卖方市场问题，租房人利益难以得到保障。租赁市场中大量存在中介房源信息造假问题，以致租赁关系不稳定，租赁纠纷多，承租人权益难以保障，随意涨租、强制性退租现象普遍；旧城区、城中村、棚改区租赁居住环境差，租住体验差，房屋及设施设备往往年久失修，功能落后；还存在合租人员混乱、矛盾多发，租赁期间维修责任不明以及随意更改居住用途、结构，随意搭建“胶囊房”等包含安全隐患的问题。二、源自住房租赁企业的问题1.我国目前住房租赁供给主体以散户为主，机构主体发育不充分、专业化程度底。2.住房租赁主体仍长期存在所属行业确认及合法化问题，没有明确的行业归属，没有行业标准及规范缺失，导致行政管理机关难以实施有效的监管、服务。3.租赁房源筹集渠道单一。租赁房源主要以存量房为主，多为旧房、城中村房、工业厂房或宿舍及业主因为改善住房条件而闲置的旧房。4.企业发展筹融资难。虽然在国家大力发展租赁住房的大政方针下，银行、证券等金融机构以基金和风投等产品对租赁企业给予支持，但中小企业仍缺乏资金进一步发展。5.租赁投资收益低，前期投资大，短期盈利难。由于购买新房用以租赁的成本回收期十分长，且目前新房市场以毛坯房为主，投资者前期投资大、资金周转压力也巨大。目前租赁行业经营多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的资金密集型重投入模式，短期内实现盈利十分困难。三、住房租赁监管方面存在的问题1.住房租赁税负成本高。机构租赁企业面临房产税、企业所得税、企业增值税等多种税负。个人出租方税负过高，相关行政机构也未对租赁合同进行登记备案以及管理，偷税、逃税现象严重。2.住房租赁法律法规不完善。3.住房租赁监管服务涉及多个管理部门，监管部门众多，统一协调性不足，管理体系之间没有明确的管理职责划分，一定程度存在多头管理现象。