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贝壳研究院发布《2019-2020年住房租赁报告》：挑战与机遇并存，未来平稳向好发展在过去的2019年，住房租赁市场经历了一系列的变化：政策不断推出，市场监管逐渐加强；企业优胜劣汰，资源向头部集中；标准化租赁产品升级换代，机构化租赁探索精细化运营。租客需求不断提升，交易流程逐渐规范和透明。贝壳研究院发布了《2019-2020年住房租赁报告》，从行业发展、市场供需、机构化企业等多个角度对2019年住房租赁市场进行全面总结，并对明年的租赁市场提出了趋势展望。住房租赁市场的2019年：挑战与机遇并存一、市场层面：19年租赁市场供需趋于缓和，租金水平稳中有跌依据贝壳研究院全国重点18城数据显示，19年租赁市场供需趋于缓和，租客议价空间增加。19年全年范围看，全国重点18城1全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。19年，重点18城中，成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%，同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15%，同比增长18.3%。从成交周期上看，房源成交周期普遍拉长，客源成交周期时间缩短。19年，重点18城房源平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%；1链家重点18城市包含：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。客源成交周期为5.8天，同比下降14.2%。这也意味着租赁市场供需得到了进一步的平衡，租客找房较18年更为容易。分城市看，全国重点18个城市中，15个城市的租金水平同比下跌。其中，跌幅最大的为青岛，租金水平同比下跌12.47%；合肥、上海、深圳三个城市租金水平同比小幅微升。图全国重点18城19年租金水平及同比变化数据来源：贝壳研究院多数城市的房源成交周期普遍拉长，客源成交周期缩短。全国重点18个城市中，房源成交周期延长的有14个城市，其中同比涨幅最高的为北京，19年全年范围看，房源成交周期为32天，同比涨幅达到54.5%；客源成交周期中有10个城市客源成交周期缩短。图全国重点18城市房源与客源成交周期同比变化0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00010203040506070809018年平均租金水平19年租金数据来源：贝壳研究院二、政策层面，租赁政策不断细化落地，市场监管和租售同权稳步推进2019年中央政策导向是继续加快发展住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，推动租赁住房的多主体供应，包括公租房、集体土地租赁住房等多种形式的租赁住房共同发展。各城市针对租赁市场纷纷推出了更为细化和落地的政策，包括支持租赁市场发展的纲领性政策，监管规范租赁住房、规范租赁交易过程、支持租赁权益等具体落地政策。住房租赁“市场赋权”加快推进速度，多地推出租房落户、便利居住证办理、子女就近入学等赋予租售同权的政策。-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%北京市大连市杭州市济南市南京市上海市天津市西安市长沙市房源成交周期同比变化客源成交周期同比变化三、增量房源供给层面：租赁市场供给增量稳步推进，集体土地及自持租赁项目即将入市2017-2018年是集体土地租赁项目和自持性租赁地块成交的高峰期，2019年大量的集体土地租赁住房及自持性租赁住房都已经开工建设，部分项目即将完工，2020年即将迎来首批集体土地租赁住房和自持性租赁住房的入市。集体土地租赁住房试点城市由原13个增扩到18个，新增了福州、南昌、青岛、海口、贵阳五个城市。根据官方公开渠道信息的不完全统计，18个试点城市已有14个城市正式推出了共160个试点项目。2018年最早一批项目开工，预计2020年开始将陆续正式入市。图全国18个集体土地租赁住房试点城市项目进展数据来源：各城市人民政府网站、国土和规划主管部门网站、发改委网站和人民网、新华网等主流官方媒体，部分城市国土规划部门沟通，贝壳研究院整理68319776555553211000212151321221000北京厦门佛山上海合肥杭州郑州武汉广州成都福州南京青岛沈阳南昌肇庆海口贵阳项目总数已开工项目数量19年全国自持性租赁地块的成交量下降。从成交地块数量来看，2019年相比2018年下降24.8%；从成交地块自持建筑面积来看，2019年成交的自持建面相比2018年下降了62.8%。图2016-2019年自持性租赁地块成交量来源：贝壳研究院北上杭广是自持性租赁地块最活跃的城市。北京是国内最早推出自持性租赁地块的城市，2016年就已经推出四块。杭州市成交自持性地块数量居各城市之首，2019年杭州市场仍保持较高的热情，推出项目数量多于2018年。上海市自持性租赁项目的总建筑面积大幅领先于其他城市，并且有多个自持性租赁项目已经开工建设。图2016-2019年各城市自持性租赁地块成交情况01002003004005006007000204060801001201401602016年2017年2018年2019年左轴-成交地块数量右轴-成交自持建面(万平方米）来源：各政府官网数据，贝壳研究院整理四、机构化层面：租赁企业困境与扩张并存，新的经营模式正在探索媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量高达52家，远多于前两年，但涉及租金贷问题企业的比例有所降低。近20%的公寓以“高收低出”的模式扩张，导致资金链断裂。图2017-2019年陷入经营困境的长租公寓统计数据来源：公开新闻，贝壳研究院整理头部集中式公寓门店数量持续扩大，强者恒强、行业集中化态势020406080100090180270360450上海杭州北京广州南京武汉天津南宁佛山合肥东莞深圳青岛成都珠海温州大连石家庄盐城苏州重庆长沙泉州中山沈阳襄阳自持建面地块数量454021151201720182019其它高收低出租金贷进一步凸显。根据贝壳研究院监测的15家头部公寓品牌数据看，2018年门店数量共计836家，2019年新开475家门店（不含加盟和收购2），新开店率达57%，关闭门店73家，关店率9%。新开门店主要集中在租赁需求旺盛的一线城市和强二线城市。表2019年15家头部集中式公寓新开门店数量排名前十城市数据来源：15家头部集中式公寓官方网站和微信公众号的门店信息，贝壳研究院整理五、资本层面：租赁行业融资马太效应明显，龙头格局基本形成行业融资分化的态势在2015年以后就有所显现，2018年开始，龙头企业融资爆发，在2019年更是达到高峰，而中小企业融资规模则呈现大幅收缩态势。据不完全统计，2019年行业发生9起融资，总额高达约116.28亿元人民币。多数是龙头企业的巨额融资，其中5起融资事件额度均超过10亿元人民币，2起融资额过1亿元人民币。图2012-2019长租公寓市场公开股权融资数量和金额变化趋势2加盟和收购门店仍是存量，市场数量并未增加，因此，本报告中新开门店数量未包含加盟和收购门店。140663730292017171413深圳上海北京杭州广州南京武汉天津东莞成都数据来源：2012-2019年公开新闻和官方网站，贝壳研究院整理我国长租公寓上市进程首次开启。2019年11月青客成功在美国纳斯达克上市，虽然上市融资金额较预期有所下调，但让众多行业创业者看到了上市的希望。10月，与青客递交招股书的同期，蛋壳也向美国纽交所递交了上市招股书。住房租赁市场的2020年：平稳向好发展明年的租赁市场预计将保持平稳发展态势，市场顶层设计将逐步完善，供给端将以存量房为主，机构端层面将逐步向标准化及细分化方向发展。一、量价平稳：供需格局变化不大，全年量价预计平稳发展2020年，全年租赁量价水平预计保持平稳发展的态势。短期的供应或需求的增加，影响市场结构，租金水平会呈现合理的阶段性波动。“房住不炒”的基调的继续保持，整体住房租赁市场将保持平稳60043,04060,740220,603250,970214,550740,8001,162,80024102381412920122013201420152016201720182019人民币融资额（万）融资轮数发展，出租方和承租方的心理预期不会有太大变化。而常规的季节性波动包括春节之后和毕业季可能有小幅上涨，之后会逐渐回落，整体保持平稳态势。全年看，租金量价会整体保持平稳发展，2020年全年租金预计将延续2019年的市场行情，整体租金水平保持稳定。供求层面看，住房租赁市场向稳中向好发展。首先，集体土地租赁住房和自持性租赁地块等增量租赁住房明年开始陆续小范围入市，但体量较小，对市场供给影响不大；第二，从存量租赁市场来看，并没有可以导致集中放量的外部因素，总体存量租赁房源供给量的变化不大。二、秩序优化：顶层设计逐步完善，加强租户权益保护立法和政府监管将推动住房租赁市场秩序优化。一是住房租赁相关立法持续推进，二是住房租赁市场的监管将制度化、常态化，2019年六部门联合整治住房租赁中介机构乱象已取得成效并形成工作方法，未来将形成多部门协同联动机制，多城市将建立租赁服务平台。三是重点强化出租方管理，尤其是中介、住房租赁公司等出租机构和大型个人二房东，严格控制房源信息发布规范、租金贷和“高进低出”“长收短付”等经营模式，对押金、租金进行账户监管。四是房源端规范存量房改造，要求符合建筑、消防、环保，提示租户消防、用电、燃气等使用事项。五是向租户提供投诉维权的渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。图住房租赁市场秩序优化来源：贝壳研究院三、存量主导：租赁房源以盘活存量为主，形成“2:2:6”格局未来租赁房源仍将以盘活存量为主，新增政策性租赁住房为辅。目前居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配。因此盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式；二是盘活存量更有利于实现职住平衡。三是新增的自持性租赁住房和集体土地租赁住房增量空间有限，未来也很难成为租赁房源供给的主力。预计未来可能形成新增租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通三类房源总量比例2:2:6的格局。图未来租赁房源供给格局来源：贝壳研究院四、体验优先：满足租赁消费升级需求，实现居民品质租住当前市场上的租客对于租赁住房的需求已经从基本刚需升级到品质租住。租赁住房不仅是为其提供一个栖身之所，也要符合租房人群对生活品质和审美方式的要求，因此市场现存的老破小房源以及服务品质差的房源已经难以满足市场需求。未来租赁住房品质的提升将体现在三个方面：一是房屋品质的提升，从装修到配备的家具设施都要满足租客需求；二是服务水平更高，从获取租赁住房到交易到入住后的配套服务，都要求更高的品质；三是租住生活的稳定性，租客需要更为长期稳定可以真正稳定居住的房源，而无需担心房东突然毁约造成的“无家可归”。图品质租住三要素来源：贝壳研究院五、机构生态：未来产品体系标准化，客户定位差异化发展未来机构化租赁市场将呈现两大特征，一是产品体系标准化，二是客户定位差异化。随着长租公寓运营房源规模的扩大，标准化已经成为提升运营效率的必然选择。从产品设计，装修施工，到后期的运营维护，将形成一整套标准化模型并实现不同门店及房源的复用，标准化能够实现效率的提升和成本的管控。而从客户定位来看，差异化发展是由市场需求的复杂性决定的。未来租赁将服务于全生命周期的人群，处于不同人生阶段的客户对于租赁房源的要求是截然不同的，因此针对不同人群提供差异化的租赁产品是打开租赁市场的必然要求。图租赁生态体系来源：贝壳研究院