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2004年7月前言随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化的积极推进，为了提高人们的生活质量，创造优美的生活与工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象的物业管理越来越受到人们的重视。该行业作为房地产开发与经营业的后期工作，目前已经发展成为一支朝气蓬勃的新兴产业。我市地税系统自2000年起至今对物业管理企业实施税务检查，其有问题率高达92%，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多的问题。如何加强对物业管理业的税收管理，有效规范物业管理企业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强物业管理业的税收管理，实施有效的纳税评估，我们在认真研究了物业管理业的经营特点的基础上，全面总结了多年对物业管理业税收管理的经验，编写了《纳税评估手册（物业管理业）》。本手册的编写，本着“改善首都经济发展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高税源监控能力、实现税收科学管理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的物业管理业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结合北京市物业管理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。本手册内容较为全面，主要分为四章和附录。详细介绍了物业管理业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业管理业税务检查案例为依据，运用会计学、统计学的分析方法，建立纳税评估指标。希望本手册可以帮助评估人员更好地了解物业管理业的相关知识，更加有针对性的开展该行业的评估工作。由于我国的物业管理业从产生到发展时间不长，还处于探索阶段，无论在企业规范运作、政府相关管理还是学术界的研究方面都还存在不足，制定的指标体系及评估方法，均是探索性的尝试。限于作者的理论水平和经验，此手册中的错误在所难免，欢迎大家批评和建议，以便我们对《纳税评估手册（物业管理业）》进行修改和完善。纳税评估处2004年7月20日目录第一章物业管理概述.............................................1第一节物业管理概述...............................................1一、物业管理的概念..............................................1二、物业管理的业务划分..........................................2三、物业管理的经营特点..........................................3第二节物业管理收入确认..........................................3一、收入的概念及种类............................................4二、物业管理费的测算............................................5三、物业管理企业收入的确认......................................5第二章物业管理业涉及税种及计算....................................6第一节营业税及相关税费的计算....................................7一、营业税相关规定..............................................7二、营业税的计算................................................8三、城市维护建设税的计算........................................9四、教育费附加的计算............................................9第二节企业所得税的计算..........................................9第三节个人所得税的计算.........................................10第四节房产税（城市房地产税）及相关税费的计算...................10一、房产税的计算...............................................10二、城镇土地使用税的计算.......................................10三、城市房地产税的计算.........................................11四、土地使用费的计算...........................................11第五节其他税种的计算...........................................11一、车船使用税的计算...........................................11二、车船使用牌照税的计算.......................................12三、印花税的计算...............................................12四、契税的计算.................................................12第三章物业管理业存在的涉税问题..................................13第一节物业管理业税务检查情况...................................13第二节营业税涉税问题...........................................14一、常见问题...................................................15二、特殊问题...................................................18第三节个人所得税涉税问题.......................................19一、常见问题...................................................19二、特殊问题...................................................19第四节企业所得税涉税问题.......................................20一、常见问题...................................................20二、特殊问题...................................................20第五节房产税（城市房地产税）涉税问题............................21一、常见问题...................................................21二、特殊问题...................................................21第四章物业管理业纳税评估.........................................21第一节物业管理业财务分析指标...................................22一、财务分析概述...............................................22二、偿债能力...................................................25三、运营能力...................................................28四、盈利能力...................................................30第二节物业管理业评估指标.......................................32一、营业税评估指标.............................................32二、个人所得税评估指标.........................................34三、企业所得税评估指标.........................................36第三节物业管理业评估工作程序...................................37一、评估工作...................................................37二、约谈工作...................................................38三、评估工作程序流程图.........................................39附录一：物业管理业常见涉税问题及评估指标对应表.....................41附录二：北京市物业经营税费一览表...................................45附录三：相关法律规定...............................................46第一章物业管理概述第一节物业管理概述一、物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类根据使用功能的不同，物业可以分为以下4类：1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。2、商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。以上是国外通用的分类。在我国，有人根据实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容。（三）物业管理的概念物业管理，是指由专门的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。（参见《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》京地税营[1997]386号）物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。（四）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。二、物业管理的业务划分物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。不同的物业管理公司所服务的对象不尽相同，因而承担的业务也有差别，但归结起来，大致如图所示：三、物业管理的经营特点商业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物