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物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物业管理有限公司二零零五年二月目录第一章工程部人员架构图------------------------------------------3第二章工程部管理范围---------------------------------------------4~5第三章工程部规章制度---------------------------------------------6~30第一节第一节公共部分-------------------------------------------------6~18第二节第二节强电专业-------------------------------------------------19~26第三节第三节空调专业-------------------------------------------------27~33第四节第四节弱电专业-------------------------------------------------34~35第四章工程部维修保养流程---------------------------------------36~41第五章工程部人员调配流程---------------------------------------42第六章工程部工作单流程------------------------------------------43~44第七章设备节能办法------------------------------------------------45第一章第二章第一章工程部人员结构图部门经理维修主管维修主管1班2班电工3班维修工维修工维修工维修工第三章第二章工程部管理范围工程部负责的日常工作有：1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。2．对物业未尽人意之处提出整改方案。3．对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4．对客户进行有偿服务。5．为物业管理提供有关工程询问。6．公司及物业管理处领导交办的其它工作。一、一、强电专业1．1．负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2．2．负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3．3．负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4．4．负责物业公共区域的照明维修。5．5．负责物业临时供电的安排和计划。6．6．负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7．7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．为客户提供有偿服务。二、二、空调、给排水专业1．1．负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。2．2．改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3．3．负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4．4．负责生活水水质报检工作。5．5．负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6．6．为业主、客户提供有偿服务。三、三、综合维修专业1．1．负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2．2．负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3．3．负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4．4．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5．5．负责公共范围内和物业公司的家具维修。6．6．负责安排一些小五金件的维修和调整。7．7．负责一些临时性的任务。8．8．负责为业主、客户提供有偿服务。四、四、弱电专业1．1．负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2．2．负责向业主、客户提供有偿服务。第三章工程部规章制度第一节第一节公共部分编号：ZWPM-C-BB-EN-03版本：C/1通则：一、安全保卫制度1．1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、工程验收制度1．1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2．2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5．5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6．6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。7．7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。工程接管验收程序发展商协调承包商调试系统并试运行物业工程部进行检查检查清点备品、备件入库三、设备维修制度1．预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。发展商提供相关政府文件副本及相关技术资料、竣工图纸等文件发现问题记录拍照发文出具清单并由各方签字发展商提供保修合约及保修责任人联系表建立技术档案检查完毕提交检查报告接管验收完毕1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2．紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。3．设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。设备正常维修程序主管制订保养计划、检修项目及相应表格经理审批确定时间影响客户设备紧急抢修程序通知提前通知客户服务部安排执行时间确定客户影响领班安排工作并填写相关记录主管检查维修完毕，恢复运行相关记录交工程助理经理审阅经理发现系统故障通知通知电话或书面四、报告制度1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理。安排人员现场检查根据现场情况安排抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间抢修完成，系统恢复运行客服部客服部向受影响客户发出紧急通告客服部发出系统恢复运行通告1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。3．各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：3.1重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3主要设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8须与外班组或外部门、外单位联系。4．主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：4.1重点设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.13月度工作总结报告。5．除以上各项外，所有有关