物权法

物业管理法律法规：物权法胡圣平2016年8月601物权法基础知识02业主的建筑物区分所有权03侵权责任法律基础知识物权法物权法基础知识（一）物权法的概念及特征：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介入。物权与其他财产权尤其是债权相比，具有以下法律特征：1.物权的绝对性物权的绝对性表现为两个方面：物权人有权在法律规定的范围内按自己的意志对物进行支配，包括对物进行占有，使用，收益和处分等；物权人有权排除他人对自己支配标的物状态的干涉和妨碍。物权法基础知识物权的权利主体只有一个，权利人是特定的，义务人是不特定的第三人，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。2.物权以物为客体物权是以物为客体的权利，作为物权客体的物，不仅应符合民法上物的一般特性，还必须具备下列条件：（1）须是特定物；（2）须是独立物；（3）须原则上为有体物；物权法基础知识（4）作为物权客体的物可以是流通物，也可以是限制流通物。3.物权是通过物的支配而享受物的经济利益的权利所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的行为，就能够行使自己的权利。（二）物权的效力物权效力包括以下几个方面：物权法基础知识1.物权的排他效力是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与益物权或担保物权。2.物权的优先效力指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。（1）特权和债权并存时，物权优先于债权。物权法基础知识（2）同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。3.物权的追及效力指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。4.物上请求权指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。物权法基础知识（三）物权法的基本原则物权法的基本原则是惯穿于物权法始终的、反映物权法调整的社会关系的本质和规律的最根本规则。物权法的基本原则包括：1.平等保护原则在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也者应当给予平等保护。2.物权法定原则物权法基础知识物权法定原则是指物权的种类、内容应由法律明确规定，而不能由当事人任意创设。物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。物权法定原则对物权予以限制旨在保护物权人的权利受到尊重，并进而保护交易安全。3.物权公示原则物权公示原则是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方式予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况，获得社会承认和法律保护。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。物权法基础知识（四）物权的分类物权公中所规定的物权种类有三大类，即所有权、用益权和担保物权。1.所有权是指权利人对自己的不动产和动产，依照法律的规定享有占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利，处分权是指所有权区别于其它权利的重要特征。所有权包括国家所有权和集体所有权、私人所有权，而业主的建筑物区分所有权属于所有权的一个种类。物权法基础知识2.用益特权是他物权（限制物权），是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。物权法所规定的用益物权种类有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。3.担保物权是与用益物权相对应的他物权，是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。设立担保物权的目的就是为了担保债权人的债权的实现。担保物权又分为抵押权、质权和留置权。物权法基础知识（五）物权的保护1.物权的保护的概念物权的保护是指在物权受到侵害的情况下，采用法律规定的各种方法恢复物权的圆满状态，维护物权人的利益，保障权利人的权利。物权法第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼途径解决。”物权法基础知识2.物权的保护方式（1）物权确认请求权物权确认请求权，是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，有权请求确认物权归属、明确权利内容。（2）物权请求权物权请求权是指基于物权而产生的请求权，当物权人的权利被侵害或者遭受侵害时，有公请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。物权法基础知识3.物权保护方式的适用物权法规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利人被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主的建筑物区分所有权（一）业主的建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。建筑物区分所有，是物业管理的民事法律基础，物业管理的实质就是对区分所有的建筑物的管理。物权法中相关建筑物区分所有权的规定，完善了物业管理法律体系，为物业管理运作提供了重要的法律依据。业主的建筑物区分所有权（二）业主建筑物区分所有权的特征业主的建筑物区分所有权具有如下特征：1.复合性业主的建筑物区分所有权不但由专有部分的所有权、共有部分的共有权、共有部分的共同管理权三部分构成；而且建筑物区分所有人的身份也具有多重性，既是专有权人又是共有权人还是共同管理权人。业主的建筑物区分所有权有别于单一的不动产所有权。业主的建筑物区分所有权2.整体性业主的建筑区分所有权中的专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3.专有权的主导性在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。业主的建筑物区分所有权没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。（三）专有部分的所有权1.专有部分所有权的概念专有部分的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。2.专有部分的所有权的内容业主的建筑物区分所有权（1）专有权人的权利业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（2）专有权人的义务A.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权利。（因为一体性、不可分离，所以应尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，不得擅自改变；不能妨碍建筑物的整体正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。需正当使用、维修、改良专有部分，并容忍其他区分所有人正当使用、维修、改良专有部分。）业主的建筑物区分所有权B.业主转让建筑屋内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。C.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（两者缺一不可）（四）共有部分的共有权共有部分的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或者管理规约的规定，对建筑的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。业主的建筑物区分所有权对共有部分的共有权，物权法作了如下规定：1.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（城镇公共道路、绿地除外）业主的建筑物区分所有权3.建筑区划内车位、车库的所有权归属物权法第七十四条对建筑物区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停车汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主的建筑物区分所有权（五）共有部分的共同管理权共同管理权是指业主基于专有部分的所有权，共有部分的共有权而形成的对建筑进行共同管理的权利各应承担的义务。1.关于业主共同决定的事项范围物业权第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；业主的建筑物区分所有权（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中上述（5、6）项应当经专有部分占建筑总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他双过半。业主的建筑物区分所有权2.关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用建筑物及其设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用怦应当公布。（2）管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑面积的比例确定。业主的建筑物区分所有权（3）建筑物及其附属设施的管理A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。B.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。C.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。侵权责任法基础知识一、侵权行为概述（一）侵权行为的概念及特征侵权行为，是指行为人侵害他人的财产或者人身，依法应承担民事责任的行为。侵权行为具有如下特征：1.不公权利可成为侵权行为侵害的对象，权益也可以是侵权行为的侵害对象。2.行为的违法性是侵权行为的前提。给他人造成人身与财产损害的行为是违反强制性或禁止性规定的行为；如果虽有损害后果，但行为是合法的则不构成侵权行为；侵权责任法基础知识3.侵权行为是行为人有意识的行为，除特殊侵权行为外，一般侵权行为的构成都以行为人主观上有过错为要件。（二）侵权行为的分类1.一般侵权行为与特殊侵权行为一般侵权行为，是指行为人基于主观过错实施的，应适用侵权责任一般构成要件和一般责任条款的至人损害的行为。例如故意毁损他人财物、诽谤他人名誉等行为。特殊侵权行为，是指由法律直接规定，在主体、主观构成、举证责任分配等方面不同于一般侵权行为。侵权责任法基础知识2.单独侵权行为与共同侵权行为单独侵权行为，是指损害行为是由一人实施的侵权行为。共同侵权行为，是指损害行为是由2人或数人实施的侵权行为。共同侵权行为的构成表现在：其一，主体的复数性，加害人为2人以上；其二，行为的共同性，多个加害人的行为彼此关联共同导致损害后果的发生；其三，结果的单一民，数个加害行为共同产生一个损害后果。侵权责任法第8条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。侵权责任法基础知识二、侵权行为的归责原则（一）过错责任原则在过错归责原则下，过错是确定承担责任的主要依据。根据法律规定推定行为人有过错，行