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1第十三章财务管理手册2电子文档：CWGL001财务管理概述一、总则1.财务管理是物业管理的重要部分，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。2.财务管理的三方面任务：(1)有计划、合理地安排资金，为管理公司经营管理服务。(2)认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督。(3)加强经济核算，增收节支，提高经济效益。3.配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。4.做好年度财务预算，落实各项经济指标。5.做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。6.遵守各项有关法律、法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。7.接受“会计事务所”对企业会计账目的审查。二、财务权限与职责1.编制管理公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报总物业经理审批。2.监督管理公司的资金来源与运用情况，检查各项制度执行情况。33.加强流动资金的管理，制定各部门的流动资金额，超出额度的财务部有权拒付。4.公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字，且经财务部经理审核无误报总物业经理审批后方可报销。5.有权拒付违反财经纪律和违反财务规定的开支。6.建立完善的管理费收费系统，及时足额收取管理费及其他费用，按发展商的要求必要时协助发展商向客户收取其他费用。7.建立固定资产登记制度，防止固定资产流失。8.建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。9.按上级规定，编制好各种财务报表，做好财务工作。10.对超载财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务部经理有权向总物业经理及上级部门报告申述。三、财务管理1.财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行财务处理与会计核算，及时编报各类财务报表，做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。2.财务部应严格控制各类费用开支，业务招待费的提取按国家规定，可以在业务收入限额内据实列入管理费用，并按如下标准提取：全年业务收入额在人民币1500万元以下的，不超过年业务收入额的千分之五；全年业务收入在人民币1500～5000万元的部分，不得超过业务收入的千分之三。3.财务部应严格内部管理制度，建立健全现金及各种存款的管理，做到日清月结，账账相符，及时清理未达账项，每周编报一次资金日报表，以便管理公司及时掌握资金使用情况，合理使用资金。4.严格各种费用管理，杜绝假发票，空白条，杜绝不合理、不合法的费用支出。45.公司发生的维修费，数额在一万元以下的，可一次进入当期费用，超过一万元的可采用分期摊销的办法，分期进入费用。低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”。5电子文档：CWGL002会计核算依据物业管理公司的财务管理部门，在对其下属的物业管理处进行会计核算前，必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解，此外，还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。一、业主公约业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力，并明确各自的权利、义务及责任。公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定，并作为会计核算的依据。现列举其中较重要的条款如下:1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着“用者自付”的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式，如：在业主委员会成立之前的前期物业管理期间，小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限，收入不足以应付经常性支出时，由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。62.本物业综合管理费收支情况的公布要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况，是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下，公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。3.收支核算方面的规定公约通常列明是否需要为本物业各部分(如：停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。5.管理费起计日期的约定通常可以是实际收楼日，或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日，或者以前述两者较早者为起计日，也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。6.滞纳金的计算法公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费，逾期未付者，则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。二、管理合约管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约，其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容：1.物业管理公司管理本物业的年限，及管理公司报酬的计收标准及方法等。2.物业管理公司受管理公约的约束，并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任，根据管理公约对本物业进行管理。3.需编制财务预算及预算控制，除首年预算外，通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算，并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。4.合约到期或终止时，财务移交方面的要求。7三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表该等文件通常在业主收楼时一并派发，并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。四、收楼的流程在整个收楼的程序中，有很多会计部必不可少的资料，如:1.确实的收楼日期，用以计算管理费起计日期。2.各单位业户数据，包括姓名、联络地址及电话等。3.已缴付管理费按金及其它款项的收据，可作入账及对账的凭据。根据上述资料，可以建立一套必要的图表档案，如：单位数据列表已收各种按金明细表、应收／已收／欠收管理费一览表等。8电子文档：CWGL003会计核算重点一、会计科目制定一九九八年四月十一日，国家公布了物业管理行业须按照《施工房地产开发企业财务制度》的条例。因此，在制定一级会计科目时，必须遵照国家规定，但子细目却可按实际的需要增减。现就物业管理行业的要求编制一份会计科目样本以供参考。二、成本核算每一独立的物业，按其功能不同，可分为不同的“部分”，如：住宅（或公寓）、办公楼、商场、停车场、会所等。若业主公约规定须按物业的不同“部分”分别独立核算，则在建账时应给予充分考虑。大部分的《财务软件》已备有辅助核算功能，财务管理部应尽量加以利用。建账后，日常操作的重点是清楚识别及界定各项费用及收入的归属，按其所归属的“部分”准确核算。正确的“部分”分类能准确反映各“部分”的经营损益情况，对了解各“部分”的财务状况，改进管理极其重要。对于无法明确识别及界定其归属的费用，则称之为“公摊费用”或“待摊费用”，对于这些“待摊费用”应在各会计期间归集后，合理分摊至各“部分”。分摊的方法有多种，如：面积、管理份额、该项费用总额、人员工资总额等，发生的费用类型不同，选用的分摊办法也有所不同，但最基本的原则是合理性。必要时，分摊办法的选用应征求有关部门9意见，取得物业总经理甚至委托方的认可。三、应收账管理对于物业管理行业来说，应收账管理是其财务管理的重点之一，工作较为繁重。财务管理部须计算每一个业户应缴纳的各种费用，如水、电费等，亦要定期清理、核对和报告各项费用的缴付情况。定期发出缴付通知书、催款通知书、对账通知书，定期进行银行委托付款的划款工作等。进行应收账款管理，需先行收集以下数据：1.各项收费标准。2.该物业所有单位的编号及面积。3.每一个单位的管理费起计日期。4.各单位每月应付各项费用(如管理费)的金额。5.业户／用户／使用人的数据，如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号。6.空置单位的界定标准，收费项目及标准。7.滞纳金有关规定，如起计日期、利率等。8.由管理处代收水电费时，水电费的抄表日期、收费标准等。四、注意事项1.收楼时应注意事项(1)用户付款的方法用户在支付每月费用时，可采用多种方法，如亲自到管理处缴付现金或支票，或采用委托银行自动转账付款。财务人员应在用户收楼时，准备一份详细的付款方法说明书，并连同委托银行自动转账授权书交予用户。付款方法说明书上应列明：①管理处的地址及办公时间。10②以支票付款时，支票抬头的名称。③办理银行转账的手续及各项须知。(2)业主收楼时缴交的各项费用及押金的账务处理通常业主在收楼前或收楼时已按发展商或物业管理公司的要求，预付了数月管理费及各种押金、初装费等。其中部分款项，如预付管理费、管理费按金等应由管理处收取，电话、煤气初装费等应由发展商收取。当财务管理部由开发商或物业部取得有关收费资料，并收到已出售单元的数据时，应及时与开发商财务管理部沟通，明确各项收费的归属及时入账及时对账。(3)预收管理费的处理对于用户于收楼时预缴的管理费，应自交纳管理费起计日起按月结转收入。财务管理部应对管理费的起计日期的确定标准及特殊情况下的批准程序有明确的了解，并以此标准为依据，确定统一的起计当月的管理费计算方法。以免计算方法不统一引致的应收账混乱，以及与业主间的纠纷。2.每月应注意的事项(1)缴款通知书①发出日期及截止日期物业管理公司的经费，主要是来自管理费收入。为确保有充裕的流动资金，财务管理部必须在每月一号(或按公约规定的日期)前发出缴款通知，使业户能按时付款。由于打印通知书需时间，为确保业户能如期收到发出的交款通知书，必须提前三天发出。如果业户在截止日期后才付款，公司发出的通知书上将不会反映该项付款。为避免误会，所有通知书须注明发出日期和截止日期，并明确告知用户在该日期后支付的款项没有包含滞纳金在内。②水、电费如各单位的水、电费是由管理处负责收取，管理处每月须派员抄录各仪表的读数，然后按照每度的收费及最低消费计算应收款项，并将各单位应付的水电费用和11管理费在每月付款通知书中分项，要求各单位在缴付管理费时一并缴付。因抄读各仪表需时，财务管理部应与有关部门订定一个固定抄读日期，并把结果在付款通知书截止日前交予财务管理部。③缴费通知书的管理缴款通知书最少要有两联，一联给客户，另一联由管理处存档。若除管理处外，还有其它机构负责收款，便需要多一联，供对方存档作为收费依据。（2）催款通知书业主公约通常对业户缴纳管理费等的义务有详细规定，管理处应制定可操作的催款流程。对未按期付款单位，便须按追收程序定期发出催款通知书，直至采取截停水、电供应及发出律师信，进行法律诉讼。财务管理部有责任定期将各单位的各项收费情况通知物业部及物业总经理，待其决定采取适当措施。12电子文档：CWGL004财务报表编制会计报表的目的，是向会计报表的使用者及时提供该核算单位的财务状况、经营成果、现金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以报表的式样及种类，亦应按实际的需要编制。国家对会计报表的格式有统一的规定，但该格式所表达的信息对各物业的管理决策、委托方及其用户不一定足够及适合。因此，财务管理部有必要定期编制更为详尽的内部报表。这些报表的格式并没有固定要求，较据灵活性，视各物业的具体情况而定，但应以符合物业管理法规、用户公约、管理合约要求，清楚表达各物业的财务状况为原则。以下是一些在内部财务报表中应予明确表述的事项：一、收支表（损益表）1.按用户公约的规定要求独立核算的部分，已各自编制独立收支表。2.本期成本费用已按当地《物业管理服务收费实施办法》中物业管理服务收费项目和构成列示。3.各项费用可分为合约性及非合约性两大类，合约性开支有专表说明。此举可以提供决策者更多有用数据，来处理资金调动及制定预算。4.关于一些非经常性而金额大的费用，已给予重点注释，令使用者了解该等费用的实际用途。135.本月实际收支与预算收支及上月收支比较，并对有重大差异的项目作出分析，便于有关部门有所了解以加强控制。二、资产负债表1.已对该物业名下持有的固定资产，提供明细表。2.附有管理处员工工资明细表。3.附有往来单位往来账项明细表，特别是与开发商和物业公司之间的往来账款。4.附有各用户单位应收款账款前期欠款、本期应收账款、本期实收账款和本期末欠款明细表。5.附有待摊费用、应付款、预付款等明细表。