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河南骏景地产有限公司工程管理手册1河南骏景地产有限公司工程管理手册工程管理中心二零零九年九月九日河南骏景地产有限公司工程管理手册2目录一、基本原则（一）双方合作承诺┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3（二）工程建设节点计划控制┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4（三）对工程进度计划的考核模式┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4（四）工程管理目标及原则┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4（五）合同有效文件的执行顺序┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5（六）工程建设的各主要节点工作内容┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5（七）工程管理对营销的影响┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5（八）样板间┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5二、开工准备（一）工程开工的标准┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6（二）开工前具体工作的相关做法┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄61、核查施工单位质保体系┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄72、施工单位进场沟通内容及安排┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄73、施工单位报送施工组织设计的内容要求┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄74、图纸进行会审┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8三、施工过程管理1、工程例会制度┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄82、进度质量文明施工评比方案┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄83、安全文明施工最低标准┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄94、施工现场用电管理规定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄105、材料设备报验收制度┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄116、进度付款程序┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄127、主体结构验收规定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄158、变更管理规定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄169、工程签证管理制度及整理标准┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄1610、建筑垃圾管理规定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28四、竣工交付1、交付工作规定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄282、物业验收制度┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄293、竣工及备案资料整理标准┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄29五、工程维修1、保修合同┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄332、质量保证金支付┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄41河南骏景地产有限公司工程管理手册3一、基本原则（一）双方合作承诺甲乙双方经过友好协商，就开展相关的经济合作已达成初步意向；在甲乙双方签订相关合同之前，双方共同发表合作宣言，并秉持共同遵守：1、甲方宣言：（1）奉行双方共赢的基本原则公司在开展各项对外经济活动中，坚持在平等互利的基础上，保障合作双方的合同利益得以实现；在力所能及的范围内，我公司将给予合作方最大的工作配合。在市场经济条件下，我公司坚持维护双方合作的合同契约关系和双方的商业信誉形象，力求通过沟通和合作，督促双方严格依据合同尽到自己的责任和义务，同时最大限度的维护双方的合同权利。我公司倡导，在遵循合同的前提下，双方真诚的合作，各自克服各自的困难，彼此相互兑现承诺。我们愿意和所有的真诚合作者建立长期的利益战略联盟；在相同的合同条件下，我公司更愿意和诚实守信的合作过的公司进行再次合作。凡在合同执行过程中，因乙方的原因造成合同无法全部履行，视合同承诺而不顾的，我公司将立即终止合同，乙方必须严格依据合同相关条款和有关的法律规定赔偿甲方由此造成的经济损失。（2）我公司必须最大限度的保证公司的利益，保持骏景人良好的形象，消除对外经济活动中的违规行为和腐败现象。我公司所有的合作活动，都是合作双方的组织行为，我们提倡合作双方的当事人在坚持维护公司利益的基础上，开展真诚合作；任何有损双方公司利益的个人违规行为和腐败现象，我公司都会严正拒绝。我公司要求我方的当事人，绝不允许出现在对外经济活动中有吃、拿、卡、要的行为。同时，我公司也不允许为牟取本公司的利益而采取非正常的组织行为和个人行为。我公司也同样要求与我方合作的公司或个人，在合同规定的范围内与我方人员真诚合作，只有这样各自的利益才会得到保障，其它的真诚合作以外的违规行为，我公司都会严正拒绝。否则，一经发现，我公司将立即终止合同；由此造成的所有经济损失全部由乙方承担，且我公司将会在一定的范围内给予通报；我公司永不再和其进行任何形式的商业合作。（3）“诚信为本、操守为重”，我公司在对外经济活动中将严厉打击任何形式的“假冒伪劣”产品和“假冒伪劣”服务。凡乙方为我方提供的材料或设备，必须严格履行合同中的相关规定，必须严格执行国家标准和行业标准，必须货真价实；一经发现有假冒伪劣的产品出现，我方将立即终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方承担，我方将保留进一步追究其法律责任的权利。甲乙双方必须严格执行招标文件、投标书和双方签订合同中的相关约定。（4）奉行效益评估的合作原则经过双方的真诚合作，都能够取得合理的经济效益。合同执行完毕后，我公司要对合同项目的运行情况及效果，进行评估，检验项目运行效果是否达到了预期目的。通过评估，可以判定出相关人员的决策、管理能力及合作方的履约能力。（5）互相理解，互相支持，互相帮助的原则只有在这个原则上的合作才会发展成真正的战略联盟，我们也将在这个基础上选择和确定与对方的长期合作关系。河南骏景地产有限公司工程管理手册42、乙方宣言（1）就甲方宣言中，对乙方的原则要求，作为合作方，乙方完全接受，并坚持不懈地做出努力，完全兑现合同承诺。（2）若乙方违背双方合作宣言中的原则规定，双方在遵守相关合同条款的前提下，乙方自愿放弃与甲方的合作机会，并愿意承担相应的经济损失。（二）工程建设节点计划控制1、C/D/E楼17层（以工程正式开工为起点）65日历天：±0主体结构完成90日历天：主体二层结顶，正式开盘销售160日历天：主体十层结顶、十层以下填充墙开始250日历天：主体结构完成360日历天：外架拆除日历天：工程整体交付2、A/B高层（工程正式开工为起点）90日历天：±0主体结构完成110日历天：主体二层结顶,正式开盘销售190日历天：主体十层结顶、十层以下填充墙开始360日历天：主体结构完成460日历天：外架拆除日历天：工程整体交付3、园林、水、电、气、暖等外网施工计划在外架拆除后90日历天内全部完成。（三）对工程进度计划的考核模式1、一个起点：每个阶段的考核只有一个起始点开工后的工程进度考核以正式开工日为考核点，+0以下阶段滞后计划，必须在主体阶段赶回来；主体阶段滞后计划，必须在粉刷阶段赶回来；2、一个原则：以合同为原则所有节点计划考核均以合同为依据，非不可抗力，不作为延迟计划的理由和依据（如下雨、下雪、节假日、农忙、民工流失，配合销售现场整改等等）3、一个标准实行统一的工作标准《工程管理手册》（四）工程管理目标及原则1、在国家法律、法规的框架下开展施工，遵循《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《安全生产法》、《招投标法》等法律、法规。按政府规定办理《施工许可证》、质量监督手续、安全监督手续，确保工程建设过程合乎法律规定；若因甲方原因造成办证延期,由甲方承担责任.2、充分的施工准备（1）编制详尽、规范的项目建设计划项目开工后，工程部编制详细的项目建设施工方案，该方案包括三通一平、各单项工程计划等。施工方案由总工程师、工程副总审定并严格按审定施工方案执行。（2）施工单位、监理单位确定以后组织对项目经理、监理工程师进行集中培训，进行管理模式、管理制度交底，充分宣传、沟通骏景公司的原则，立场与方法。3、严格按合同规定与施工企业、材料设备供应商开展合作。（1）施工合同报主管行政机关备案。河南骏景地产有限公司工程管理手册5（2）签订《双方合作宣言》作为合同的附件，重申诚信合同、法律意识。（3）按工程节点支付工程款，调动施工企业的积极性。（4）严格执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位建立长期战略伙伴关系。4、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制。（1）质量控制·政府工程质量监督站对施工进行全程监督，组织对基槽、基础、主体、装饰、竣工等专项验收。·监理单位在施工一线对工程进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督。·所有材料、设备进场前全部经有资质的检测单位检验，不合格材料、设备禁止进入现场。·公司内部建立由总工程师全面负责、工程师、专业工程师具体负责的质量管理机制，并对施工质量进行梯级监控。·工程竣工交付合格率100%，业主满意率95%以上。全部经政府质量管理部门备案。（2）进度控制·施工前编制规范的施工组织设计，施工组织设计经总监理工程师审定后严格执行。·对施工单位进行周计划考核，并辅以严格的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛。·以工程形象进度为依据支付工程款。（3）投资控制·规范合同条款，实行施工图造价合同固定价、变更按实结算的计价方式，结算按合同约定的方式。减少扯皮，提高合作双方的工作效率。·施工前认真细致地组织图纸会审、技术交底，最大程度地减少图纸设计变更量。·对现场签证进行100%检查，杜绝施工单位高估冒算，若超过最后核定量的10%，将给与施工单位超过部分的20%罚款。5、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理·从施工规划入手，做好安全文明施工步署。·对各项目部进行周安全文明施工考核、评分、奖优罚劣。（五）合同有效文件的执行顺序1、施工合同及补充协议书2、招标文件3、图纸答疑4、标准、规范及有关技术文件5、施工图纸6、工程预算书7、投标书及附件（六）工程建设各主要节点工作内容（见表1）（七）工程管理对营销的影响1、工程进度计划能否按时完成，直接决定项目能否按计划开盘。2、现场施工质量、安全文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度……3、工程计划延迟，影响投资、影响结转、影响项目利润（投资期拉长）（八）样板间1、在工程正式开工前的工程管理整体施工方案中就应明确现场样板间的位置。河南骏景地产有限公司工程管理手册6表12、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间的装饰、装修。4、样板间的选择：（1）公司认为销售阻力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号；（4）最能体现楼盘品质。5、通往样板间的通道必须进行包装，并且与正常施工通道隔离，通道内可以摆放花卉、装饰画等。二、开工准备（一）工程开工的标准1、三通一平工作完成施工用水已到位，施工用电已经接通，施工道路施工已具备通车条件、施工场地平整到位2、临建已基本搭设完成3、施工合同已签订完成4、施工许可证已办理完成（特殊状况提前开工，开工后办证）5、施工单位项目部管理人员已全部到岗6、土方开挖的机械设备、人员已到位7、监理公司已下达正式开工令8、正式开挖基础土方（桩基施工不计正式开工）序号时间节点工作内容1C/D/E楼17层以工程正式开工为起点开工后90日历天主体二层结顶，正式开盘销售，现场具备开盘条件开工后160日历天：主体十层结顶、现场样板间完成主体十层完成确定电梯、幕墙、门窗、面砖配电箱合同主体完成2/3确定涂料、暖气片、、广场、路面、园林施工合同外脚手架拆除确定外网配套合同主体结顶确定智能化、配套设备型号等合同2A/B楼27层以工程正式开工为起点开工后110日历天主体二层结顶，正式开盘销售,现场具备开盘条件开工后180日历天：主体十层结顶、现场样板间完成主体十层完成确定电梯、幕墙、门窗、面砖配电箱合同主体完成2/3确定涂料、暖气片、、广场、路面、园林施工合同外脚手架拆除确定外网配套合同主体结顶前确定智能化、配套设备型号等合同交付前60日历天：小区园林、水、电、暖、燃气等外网工程完成河南骏景地产有限公司工程管理手册7（二）开工前具体工作的相关做法1、核查施工单位质保体系：项目经理及项目管理人员必须与报名投标的一致，不能任意更换；开工后，项目经理必须常驻工地，每周不少于5个工作日，直至工程竣工验收交付；项目经理不得同时在两个以上工程项目