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广州琶洲区域市场浅析一、琶洲概况1、基本情况琶洲总占地面积10.4平方公里，比占地6.6平方公里的珠江新城要大3.8平方公里。琶洲储备用地面积为433万平方米，可出让用地面积98万平方米，可出让建筑面积160万平方米，均位于琶洲的A区和B区，土地使用性质是与会展中心相配套的商务办公、酒店、居住用地。目前琶洲的规划定位是以“已会展博览业为核心的城市幅中心区”。从政府的详细规划看，琶洲地区储备用地总面积超过5平方公里，其中绝大部分与会展相关，用于住宅开发的用地空置较严，调整后可出让的建筑面积增加到146万平方米。2、琶洲开发现状琶洲岛规划空间的基本布局：三区、五带、一环、一轴、九组团从地理位置上看，琶洲位于广州市行政区域的东南部，行政区属海珠区，北隔珠江与广州CBD珠江新城相望；西接赤岗领事区；南临海珠区万亩果园。琶洲定位为广州的会展中心区，将发展成为广州对外交流的重要窗口。华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为了A、B、C三个区：A区位于西面，是居住、康乐、文化休闲综合区，以居住功能为主，另有文化区、滨水娱乐区等；B区是会展博览区，广州国际会展中心在B区的核心，目前首期工程已建成投入使用，占地面积43．9万平方米，建筑面积39．5万平方米。全部工程建成后，占地面积和建筑面积均将达到70万平方米。除会展博览核心主导功能外，配套了国际会议中心、酒店、博物馆、金融咨询服务、商务办公，国际传媒、医疗服务等设施；C区则在东面，以高新技术研发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。五带是指城市主干道形成的控制带，分别为一横--东西向横贯全岛的新港东路，四纵--为南北向四条主干道，江海大道、华南快速路、科韵路和东环高速公路。一环是沿环岛路形成的滨水开敞区域及生态景观控制带。一轴是连接新城市轴线发展区和会展中心区的绿色空间走廊，成为新城市轴线的辅助轴线。琶洲是广州的南大门，向南部最富经济活力的珠江三角洲地区敞开，处于广州市区与珠三角经济腹地的结合部，是广--番城市带中的结合部，位于广州市未来发展的中心区位和近期城市建设重点地区。3、交通条件目前，琶洲大交通格局已现雏形：联结海珠区与珠江北岸的九←大桥中，将有华南大桥、南环高速跨江桥、东圃特大桥、琶洲大桥等几座大桥飞架琶洲；地铁二号线与地铁四号线在琶洲塔形成十字交汇；在岛内，还有新港东路（10车道）和环到北路两条东西向道路。目前琶洲无论到天河CBD、科学城和五山大学群，还是到广州大学城及莲花山旅游休闲中心，车程都在20分钟左右便可达到，乘坐地铁到达广州千年商业中心北京路也仅20余分钟。二、琶洲住宅市场分析1、琶洲住宅市场今年6月30日，腾讯、阿里巴巴、复星、国美这4家企业以78亿元底价拿下了琶洲互联网创新集聚区7宗商业地块；7月中旬，知名电子商务品牌唯品会以9.67亿元的底价竞得琶洲互联网创新集聚区两宗地块；8月底，YY摘得AH040224地块，小米竞得AH040238、AH040239地块，环球获取AH040233地块，唯品会则将AH040235地块收入囊中。11月24日，广州市再进行土地拍卖，本次底价成交的琶洲三宗地编号分别为海珠区琶洲A区AH040246地块、海珠区琶洲A区AH040247地块、海珠区琶洲A区AH040248地块，楼面地价均为1.3万元/平方米。对此，琶洲7宗商业地出让对于区域的发展是很大的利好，电商是未来发展主力行业，利润和员工薪酬都比较理想。这些企业的高管和从业人员的消费能力都比较强，将拉动区域的商业消费和居住消费等。在互联网巨头的带动下，未来房地产开发商拿地进入琶洲，地价可能会更高。目前，琶洲在售待售楼盘，有琶洲壹號、保利天悦、江山国际和富力壹号半岛等。阳光家缘网数据显示，琶洲板块目前可售楼盘套均面积达242平方米。根据58同城数据显示，今年第三季度，琶洲板块一手住宅整体签约均价已达3.9万元/平方米，其中签约均价的会展世界城，房价也接近3万元/平方米。2、琶洲代表性一手楼盘概况项目名称开发商物业地址建筑规模（㎡）物业状况开盘时间售价（元/㎡）富力·壹號半岛广州市富力地产开发限公司海珠琶洲新港东路玥珑街1号（黄埔村牌坊北面）32926江景地产商住楼2015年11月30日均价70000琶洲壹號广州市华强实业投资有限公司海珠新港东路2348号（万胜围地铁站沿新港东路往东300米）29000江景地产别墅住宅2015年9月28日均价50000保利天悦保利房地产海珠阅江路琶洲塔公园1850000江景地产已于2015均价50000（集团）股份有限公司旁综合体住宅年9月20日推出高层平墅星品轩广州市中村房地产有限公司海珠区琶洲新港东路北侧磨碟沙路东侧地段47088地铁沿线小户型学区房C1至C6栋2011年10月1日开盘均价34000江山国际广州市金度房地产开发有限公司新港东路48号（万胜围地铁B出口）75965江景地产,学区房花园洋房2014-11-15均价32000会展世界城广州市金度房地产开发有限公司新港东路48号--小高层洋房2012-04-2929565据悉，目前琶洲区域一手住宅均价主要在3万—6万元不等，其中保利天悦带装修均价5万元/平方米，江山国际毛房均价2.9万元/平方米。二手住宅均价主要在2.5万—3万元，比如丽景花园一房一厅1.8万元/平方米，畔江花园二至三房2万-2.2万元/平方米。3、琶洲楼盘预测琶洲电商区若能成功落地，届时将迎来大量的电商、移动互联网企业高管，产业链员工以及相关服务人员，有可能带旺琶洲、赤岗和珠江新城三个板块。因为有大批薪酬不错的白领入驻，将来琶洲区域内的租金和房价都很有支撑力，房价虽然说不上会暴涨，但上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%。诸多互联网企业入驻琶洲，人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量增加，对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用，但是区域内一手房并不是很多，均价最高也达到6万元/平方米。琶洲住宅价格上涨速度会加快，未来会向珠江新城看齐，预计，经过三到五年时间，琶洲核心及周边区域住宅均价有望涨至3万—6万元/平方米。三、琶洲写字楼市场分析1、广州市字楼市场状况据第一太平戴维斯发布的《2014年第三季写字楼简报》，过去的2013年广州甲级写字楼市场表现十分突出。相较之下2014出现了较大放缓，季度净吸纳量为3.7万㎡，其中大约44%是位于珠江新城；全市空置率为9.5%，环比上升0.4%；租金环比上升0.9%，为每㎡每月151.2元；根据广州市房管局数据，2014年6月份，广州市新建写字楼销售价格为每㎡28905元，其中珠江新城是主要成交区域。2、广州市写字楼概况广州甲级写字楼的主要分布在珠江新城、天河北、越秀区和琶洲会展中心。商圈分布区域特点标志物业平均售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）空置率珠江新城花城广场两侧、黄埔大道重点区域、新建项目多、档次高广州国际金融中心富力中心33000176.618.8%天河北天河北路、东站广场综合素质高中信广场市长大厦27000151.33.8%越秀区环市东路、东风路为最早开发的商务区，硬件设施相对过时越秀城市广场广州世贸中心23000116.15.4%琶洲会展中心东面供应不多，主要以会展业为主，兼顾展览功能保利国际广场中洲中心25000110——3、琶洲代表性写字楼分布情况琶洲代表性写字楼目前主要分布在华南快速干线以东，科韵路以西即B区会展博览园区，例如广州国际采购中心写字楼、保利国际广场、中洲交易中心、保利世贸。4、琶洲代表性写字楼概况项目名称开发商物业地址建筑规模（㎡）物业状况租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）广州国际采购中心写字楼广州市银宜企业集团广州市新港东路28000018层55-7518000-23000保利国际广场保利房地产（集团）股份有限公司海珠区阅江中路688号19600036层100-11027000-30000中洲交易中心广州祥能投资集团有限公司海珠区新港东路1088号17800022层90-10024000-26500保利世贸保利房地产（集团）股份有限公司海珠区琶洲新港东路56000022层85-10026000-300005、琶洲写字楼发展预测琶洲，广州新世纪CBD的重要组成成员。根据广州CBD的最新规划，紧邻珠江新城东南侧，面积比前者大两倍半，包揽珠江两岸的琶洲-员村地区，将成为广州未来的新城市中心、珠江新城的“泛CBD区”，继珠江新城之后，成为最具发展潜力的城市“明星”。以珠江新城—员村—琶洲地区为主体的中央商务核心区承担发展总部经济的重要使命，带领区域经济走向国际化、全球化，琶洲写字楼发展空间被长远看好。目前珠江新城的写字楼均价是4万—5万元/平方米，琶洲大概是2万—3万元/平方米，今后它们的价值应该是逐步看齐的。预计大型企业拿地后3年企业才正式入驻，届时区域的写字楼售价预计可翻番增长。四、琶洲发展现状及未来机遇从2004年起，广交会就开始移师琶洲，2008年9月，广交会整体搬迁至琶洲，琶洲的发展由此掀开新的一页。多年过去了，琶洲的发展可谓日新月异，而在政府的最新规划中，再次明确琶洲作为国际会展商务区的定位，并且突出地区会展的核心功能，同时塑造国际化大都市的门户形象，打造具有国际品位和地方特色的城市滨水中心区新形象。这意味着，未来十年，广州市政府将加大力度建设琶洲，将琶洲打造成广州对外的重要窗口。1、会展经济带动琶洲经济全面发展建设琶洲展馆，揭开了琶洲开发建设的序幕，而琶洲的进一步开发，也带动了该区域的会展经济。可以说，琶洲展馆，在琶洲整体发展中，起着举足轻重的作用。琶洲展馆是目前亚洲最大的会展中心。除广交会外，琶洲展馆每年都要举办大型展览，如国际家具展、建筑装饰展、照明展、国际汽车展等；此外，还有广州国际服装节、全国针棉织品展、华南国际机械及原料展、广博会等大型展览。连续不断的展会为琶洲带来庞大而稳定的客流和商机，极大地提升了琶洲商圈物业的价值。琶洲板块的酒店、写字楼逐步兴起，随着会展经济圈的日渐成熟，地产业能在会展经济中分到更大的一杯“羹”。据了解，每逢广交会期间，酒店标准客房租金暴涨且经常爆满，令展馆周边公寓的租赁行情持续走红。即使非广交会期间，会展中心全年也有大小不断的展会，琶洲商贸客流迅速增大，租赁市场急剧火爆。现在，琶洲的展位仍然供不应求，市场需求很大。如今，琶洲已集聚了广州市近九成的会展，建成了亚洲规模最大、设施最先进、档次最高的综合性国际展览中心，城市配套功能逐步完善，国际会展与商贸功能显著增强。预计，琶洲商圈将会更加完善、发展，随着人流的增加，交通更加便利下，在商业物业方面仍有较大提升空间。未来琶洲商铺有望成为下一个投资热度集聚区。2、琶洲将成广州城市新名片琶洲地区位于广州生态型新城市副中心琶洲岛。琶洲岛恰好处于广州新城市规划“东移”轴和“南移”轴的过渡地带，加之它北临珠江，与珠江新城CBD隔江相望，地理位置十分优越。猎德大桥的开通，更是促使珠江新城和琶洲板块连成泛CBD的重要交通利好因素。珠江新城是重要的金融服务中心、商贸中心；琶洲地区则成为国际会展、研发商务区，两者相辅相成。2011年，在广州市政府发布的规划中，针对琶洲发展情况，规划总用地面积约13平方公里（含水域）的琶洲地区，定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。规划提出创建城市名片、构筑水岸生活的规划理念。突出地区会展的核心功能，同时塑造国际化大都市的门户形象，打造具有国际品位和地方特色的城市滨水中心区新形象。对比分析珠江新城，如今的珠江新城不单单是城市的金融CBD也已成为广州的一个旅游消费点。在起到城市金融服务功能的同时也拉动人流的聚集，增加地区消费。因此，考虑到琶洲未来的规划及城市地位，不难想象琶洲也将成为下一个旅游区。酒店、休闲消费、文化旅游等都会迎来发展期与商机。3、总部企业抢滩聚拢琶洲在会展业的带动下，琶洲地区综合服务功能进一步增强，会展生产和生活配套不断完善。广州保利国际广场等高端商务办公写字楼及