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审计背景：我局在对县本级2007年度预算执行及其他财政收支审计时，对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题：一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007年度国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算，截至2007年底，根据合同条款规定有6家房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元，至2007年底实际上缴11483.54万元，欠缴出让金3877.46万元，占应缴额的23.47%。另外，国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元，也未按合同规定收取相应的违约利息。2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元对于零出让的地块，征收部门应对拆迁成本进行评估，以评估值为基数征收契税。根据测算，对部分零出让的地块应征收契税6.51万元，为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块，面积4195㎡。3、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解，县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用，大于10万元的才上交给财政。仅2007年度国土局就截留323.21万元，未按规定实行收支两条线管理。审计思路：根据审前调查了解和数据查询分析，审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞，应把土地出让金的征收管理作为2007年度预算执行审计的重点之一；由于县审计局在县政府的领导下，审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心，审计组经过讨论认为，考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性，此次审计不宜全面开花、面面俱到，应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点，重点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税，利用AO审计软件辅助审计，分清环节和责任、开展延伸审计调查，其他相关问题只报数字、不作详细审查。审计概念及审计依据：建筑“容积率”，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地,建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积率,进行开发建设,任何单位和个人,都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。审计所需资料：（以下资料，有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料，需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总，整理成规范的电子表格）需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、三期滚动开发，因此，利用AO对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。（一）土地出让合同。包含的字段：1、受让人2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、合同签订时间7、容积率8、合同建筑面积（平方米）（二）规划局审批建筑面积表。包含的字段：1、受让人2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、规划证上的容积率7、规划证上的建筑面积（平方米）（三）建设局审查面积表。包含的字段：1、受让人2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、施工图的建筑面积（平方米）（四）房管局预售面积表。包含的字段：1、开发企业2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、房管局预售建筑面积（平方米）审计步骤：步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积》、《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照AO软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到AO软件中去。步骤二：生成《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》。（规划局审批环节增加部分）对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积（平方米）”字段的值，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：Selecta.[受让人],a.[合同建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])as应补征的土地出让金,(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])*0.04as应补征的契税into应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）From[业务_土地出让合同]ainnerJoin[业务_规划局建筑面积]bOna.[受让人]=b.[受让人]WHEREb.[规划证上的建筑面积（平方米）]a.[合同建筑面积（平方米）]步骤三：生成《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》。（建设局审图未加监管设计增加部分）对《建设局审查面积》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《建设局审查面积》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《建设局审查面积》表的“施工图的建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“受让人”、“施工图的建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“施工图的建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“审图面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：Selecta.[受让人],a.[施工图的建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[施工图的建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）]as审图面积与规划面积的差额Into建设局审查面积大于规划局建筑面积表From[业务_建设局审查面积]ainnerJoin[业务_规划局建筑面积]bOna.[受让人]=b.[受让人]WHEREa.[施工图的建筑面积（平方米）]b.[规划证上的建筑面积（平方米）]步骤四：生成《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》。对《土地出让合同》和《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》2张表进行内连接，设置条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》的“受让人”字段，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：Selecta.[受让人],a.审图面积与规划面积的差额,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额as应补征的出让金,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额*0.04as应补征的契税Into应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）from建设局审查面积大于规划局建筑面积表ainnerjoin[业务_土地出让合同]bona.[受让人]=b.[受让人]步骤五：生成《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》。（房屋销售环节，房管局未依法监督部分）对《房管局预售面积》和《规划局建筑面积》两张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《房管局预售面积》表的“开发企业”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《房管局预售面积》表的“房管局预售建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“开发企业”、“房管局预售建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“预售面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：Selecta.[开发企业],a.[房管局预售建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[房管局预售建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）]as预售面积与规划面积的差额Into房管局预售面积大于规划局建筑面积表From[业务_房管局预售面积]ainnerJoin[业务_规划局建筑面积]bOna.[开发企业]=b.[受让人]WHEREa.[房管局预售建筑面积（平方米）]b.[规划证上的建筑面积（平方米）]步骤六：预售面积大于建设局审图面积（开发商超出设计图纸私建增加部分）步骤六：生成《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》。对《土地出让合同》和《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》两张表进行内连接，设置条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》的“开发企业”字段，要显示的字段有“开发企业”、“合同建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：Selecta.开发企业,a.预售面积与规划面积的差额,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额as应补征的出让金,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额*0.04as应补征的契税into应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）from房管局预售面积大于规划局建筑面积表ainnerjoin[业务_土地出让合同]bona.开发企业=b.[受让人]步骤七：计算出应补征的土地出让金及契税。设置条件，编制相应的SQL语句，分别对《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》、《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》、《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》3张数据表中的“应补征的出让金”和“应补征的契税”字段进行求和，逐次执行以下三条语句，针对执行的结果，将三个对应的“sum(应补征的土地出让金)”、“sum(应补征的契税)”进行相加，计算总的应补征的土地出让金及相应的契税。对应的SQL语句为：Selectsum(应补征的土地出让金),sum(应补征的契税)From应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）；Selectsum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）；Selectsum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）。步骤八：验证核实查询的结果对上述步骤中查出的问题进行比对分析，分清各主管局的责任,找相关业务人员进行询问核实，手工剔除房管局与建设局重复计算部分的面积，计算有关结果并最终作出结论。审计成果：因审计期间与开发商开发期间不一致，有部分小区尚未完整申报预售房面积，房管部门提供的相应预售面积不全，审计组最后确定选择10个地块的相关问题，向县政府提交专题报告，出让合同规定的建筑面积为688835.14㎡，实际建筑面积871295.36㎡，增加建筑面积182