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设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/01/4编号标题页码版号/状态001设备管理组织机构图1A/0002工程维修主管职责1A/0003工程维修领班职责1A/0004维修技工职责1A/0005设备管理规程12A/0006设备保修期管理办法1A/0007水电过户审批制度2A/0008配电房管理制度1A/0009发电机房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空调制冷设备房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013电气维修规定1A/0014临时用电管理规定1A/0015用水、供水管理规定1A/0016电梯管理规定1A/0017测量设备管理规定2A/O018供配电设备设施安全操作规定1A/0019供配电设备设施运行管理规定2A/0020供配电设备设施维修保养规定2A/0021给排水设备设施操作规定1A/O022给排水设备设施运行管理规定2A/O023给排水设备设施维修保养规定3A/0024二次供水管理规定2A/O025柴油发电机操作规定1A/O026柴油发电机运行管理规定2A/O027柴油发电机维修保养规定2A/0028电梯运行管理规定2A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/02/4编号标题页码版号/状态029电梯日常维修保养规定3A/O030电梯故障维修规定2A/O031电梯困人救援规定1A/O032中央空调操作规定1A/O033中央空调运行管理规定2A/O034中央空调维修保养规定3A/0035消防系统维修保养规定2A/O036弱电系统维修规定2A/O037现场安装/维修规定5A/0038公共设备大的故障维修程序1A/O039设备更新、技术改造程序1A/O040风机维修保养规定1A/O041车库收费系统保养规定1A/0042库房管理制度1A/0QR-001SB故障转呈单1A/OQR-002SB外委维修保养申请表1A/OQR-003SB设备停用/封存/报废申请表1A/OQR-004SB设备维修记录1A/OQR-005SB操作票1A/OQR-006SB采购设备验收表1A/OQR-007SB低压配电设备设施例保记录表1A/OQR-007SB-1低压配电设备设施一级保记录表1A/OQR-007SB-2低压配电设备设施二级保记录表1A/OQR-008SB测量设备限制使用记录1A/OQR-009SB测量设备统计表1A/OQR-010SB测量设备校准动态记录1A/OQR-011SB配电房运行记录1A/OQR-012SB给排水设备设施例保记录表2A/OQR-012SB-1给排水设备设施一级保记录表3A/OQR-012SB-2给排水设备设施二级保记录表3A/OQR-013SB中央空调维修例保记录表2A/OQR-013SB－1中央空调维修一级保养记录表3A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/03/4编号标题页码版号/状态QR-013SB－2中央空调维修二级保养记录表3A/OQR-014SB水泵房巡查记录1A/OQR-015SB----事故报告1A/OQR-016SB----年电梯周检查表1A/0QR-016SB-1----年扶梯周检查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒记录表1A/OQR-018SB发电机运行记录表1A/0QR-019SB电梯运行记录1A/OQR-020SB中央空调系统运行记录1A/OQR-021SB值班记录1A/0QR-022SB车库收费系统月保养记录表1A/OQR-022SB-1车库收费系统一级保养记录表1A/OQR-022SB-2车库收费系统二级保养记录表1A/OQR-023SB消防系统月检查保养记录表1A/OQR-024SB消防系统年（季）检查保养记录表1A/OQR-025SB用户维修服务单1A/OQR-026SB公共维修派工单1A/OQR-027SB柴油发电机月保养记录表1A/OQR-028SBIII级设备保养检查记录表1A/OQR-029SB机电设备统计表1A/OQR-030SB设备年度保养计划1A/OQR-031SB水池（箱）加药记录表1A/OQR-032SB()年用水分布情况表1A/0QR-033SB（）年用电分布情况布表1A/0QR-034SB维修供方监控评价表2A/OQR-035SB设备完好率统计表1A/OQR-036SB―――年用水分析图表1A/OQR-036SB-1―――年用电分析图表1A/OQR-037SB风机例保记录表1A/OQR-037SB-1风机一级保记录表1A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/04/4编号标题页码版号/状态QR-037SB-2风机二级保记录表1A/OQR-038SB监控设备月保养记录表1A/0QR-039SB消防水泵例保记录表2A/0QR-039SB-1消防水泵一级保养记录表3A/0QR-039SB-2消防水泵二级保养记录表3A/0QR-040SB机电设备评价表1A/0QR-041SB柜式空调机组保养记录1A/0QR-042SB公共机电设备验收单1A/0QR-043SB计量器具检定计划1A/0设备管理组织机构WI/SB001FantasiaA/01/1公司总经理分公司经理工程维修主管维修技工供方公司工程维修领班工程维修主管职责WI/SB002FantasiaA/01/11、在分公司经理领导下，负责机电安装、维修工程的全面管理工作。2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。5、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。6、负责组织对分公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。7、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。8、分析水、电的使用分布情况，降低资源的消耗，并将分析统计情况分别记录于《---年用水分析图表》、《---年用电分析图表》、《（）年用水分布情况表》、《（）年用电分布情况表》中。9、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。10、相关文件与记录QR-036SB《---年用水分析图表》QR-036SB-1《---年用电分析图表》QR-032SB()年用水分布情况表QR-033SB()年用电分布情况表工程维修领班职责WI/SB003FantasiaA/01/11、承上启下，团结组织全班员工操作维修所辖楼宇内全部建筑、机电设备。2、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。3、以身作则，技术精益求精，作好全班带头人；发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。4、制定维修材料月采购计划/月工作计划，报维修主管审核，分公司审批。5、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。6、作好全班员工的思想工作，提倡“无私奉献”的工作精神。7、遵章守纪，认真负责，严把质量关。8、做好维修保养计划并监督检查实施，确保设备处于良好状态。9、督促维修技工做好维修服务工作，填好各种表格。不断提高维修服务满意率。工程维修技工职责WI/SB004FantasiaA/01/11、直接向工程部领班负责，确保整个辖区供水、供电正常。2、参加供水、供电公司抄表。3、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。4、每日巡视供电、供水系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向相关人员汇报并及时处理。5、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。6、负责公共设施设备及水、电维修。7、参加抄客户水、电表。8、严格遵守安全技术操作规定并按有关制度办事。9、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。10、负责处理业主（业主及客户）水电报修项目。11、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。12、每天作好值班记录并填写于《值班记录》中，准确认真填好各种有关表格。13、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。14、相关文件与记录QR-021SB《值班记录》设备管理规程WI/SB005FantasiaA/01/121．0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2．0适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。设备管理规程WI/SB-005FantasiaA/02/123．6设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4．0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5．0设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5．3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。6．0职责6．1分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/03/12维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价