[房地产]项目设计管理流程

第1页共11页项目设计管理流程编制日期审核日期批准日期第2页共11页一、流程目的明确并规范公司的设计管理流程，保障设计成果质量与进度，确保设计工作的正确方向。二、适用范围适用于公司下属所有项目设计管理工作。三、职责地区公司设计管理部负责组织并协调所有项目从可研至施工图阶段的设计管理，负责对各阶段设计院/设计单位进行协调与管理，对其输出的成果进行审核，按程序报送公司评审、审批；参与施工图会审及技术交底；负责所有项目工程施工阶段技术配合工作；负责所有项目的设计变更管理。区域公司设计管理部（总工室）审核、审批所有项目的设计任务书，审核所有项目的设计成果确认单；评审特殊重点项目的概念及规划方案设计成果。开发报建部门负责前期报批报建；提供本专业设计前期资料；根据需要参与设计任务书和设计成果评审。销售策划部配合设计管理部/总工室编制《设计任务书》，参与《设计任务书》和设计成果评审，从营销角度提出专业意见。核算部负责投资分析阶段成本测算；负责编制从可研阶段至施工图阶段的目标成本；参与设计成果评审。成本监控中心参与重大项目的设计成果评审。工程部组织施工图会审及技术交底。其他相关部门根据设计管理部/总工室需要提供相关基础资料；第3页共11页根据设计评审规范要求，参与各阶段设计成果的评审并提供建议或意见。第4页共11页四、流程图项目设计管理流程相关部门设计院/设计单位审核/审批者设计管理部总工室设计后评估阶段投资分析阶段概念设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段施工阶段规划及单体方案阶段用地发展部/开发中心(部）：土地信息收集销售策划部：市场调研、初步定位工程部：地质、市政条件调研收集基础资料制定本阶段工作计划编制规划设计草案及指标说明销售策划部：初步产品建议核算部：成本估算财务部：经济效益测算完成可研报告中设计部分用地发展部/开发中心（部）：组织编制可行性研究报告用地发展部/开发中心(部）：获取土地特批方可委外设计外委概念设计任务书编制开展概念设计概念设计过程管理组织概念设计评审参与概念设计评审审核/审批审核/审批按《责权手册》根据总控计划编制项目设计专项计划规划设计任务书编制开展规划设计规划设计过程管理组织规划设计评审成本、工程、销售、物业公司等部门参与规划设计评审审核/审批审核/审批按《责权手册》权限调整规划设计方案，组织完成单体建筑方案负责单体建筑方案设计组织单体方案设计评审成本、工程、销售、物业公司等部门参与单体方案设计评审审核/审批审核/审批开发报建部门：完成方案报建工作产品配置标准及选型定板组织编制施工图设计任务书施工图设计过程管理施工图设计审核/审批审核/审批组织施工图评审参与施工图评审外委项目按《责权手册》权限按《责权手册》权限施工图设计定稿开发报建部门：政府图纸审查材料设备清单招标中心（小组）/供应部：招标/采购管理开发报建部门：设计报批报建工程部：组织施工图交底配合图纸绘测销售配合材料设备封样现场技术配合、设计变更设计后评估及设计供方履约评价设计资料归档审核审核审核审核审核审核组织编制初步设计任务书初步设计过程管理初步设计组织初步设计评审参与初步设计评审审核/审批审核/审批按《责权手册》权限设计院组织施工图评审设计院负责项目第5页共11页五、关键活动描述4.1设计前期阶段5.1.1输入成果，设计管理部/总工室负责收集基础资料，包括但不限于：1)用地发展部/开发中心（部）提供项目土地基础资料；2)销售策划部提供市场调研数据及产品定位初步思路；3)工程部提供现场勘察资料及工程技术规划；4)核算部提供当地建安成本数据资料。5.1.2设计管理部/总工室根据项目总控计划节点要求和用地发展部/开发中心（部）的可研工作安排编制本阶段工作计划并负责落实。5.1.3设计管理部/总工室编制规划设计草案及指标说明，与销售策划部协商后提交核算部进行成本估算，三方共同讨论确认规划设计草案。5.1.4由设计管理部/总工室负责编制项目可研报告的设计部分，核算部负责投资阶段目标成本估算，相关业务部门完成相应部分，成果汇总到用地发展部/开发中心（部）形成《项目可行性研究报告》，按规定程序报批，具体操作要求及程序见《项目拓展与论证管理流程》。5.1.5本阶段输出主要输出成果为：《概念规划设计草案》。4.2概念设计阶段5.2.1设计前期阶段，设计管理部/总工室负责制订本阶段设计工作计划，根据上阶段输入成果资料开展概念设计研究。5.2.2项目定位策划阶段,设计管理部/总工室委托设计院或经集团相关领导批准后选择外部设计单位；同时，设计管理部/总工室与销售策划部沟通确认后负责编制《概念设计任务书》，明确概念设计的理念与深度要求，提交设计单位进行概念设计。5.2.3设计管理部/总工室负责与设计单位的过程沟通协调，如果是委外设计，具体操作要求及程序见《外委设计项目协调管理作业指引》。设计单位根据设计任务书及设计合同完成概念设计方案并提交设计管理部/总工室初审，初审通过后设计管理部/总工室按《设计评审作业指引》要求组织销售策划部、核算部等相关部门进行评审，相关部门进行概念设计成果评审，填写《设计评审表》，设计管理部/总工室根据会议纪要与设计单位进行沟通并修改，跟踪会议决议事项。5.2.4设计管理部/总工室将设计单位修订的概念设计成果按《责权手册》提交公司报批，根据确认的成果，销售策划部形成《产品建议书》，核算部完成概念设计阶段目标成本测算；同时，设计管理部/总工室根据设计单位提交成果填写《设计成果确认单》。5.2.5本阶段输出主要输出成果为：第6页共11页1)《概念设计任务书》；2)《概念设计方案》。4.3规划及单体方案阶段5.3.1设计管理部/总工室根据审批发布的《项目总体控制计划》编制完成项目设计专项计划，并细化为本阶段工作计划，补充完善示范区设计及其他专项设计工作计划。5.3.2设计管理部/总工室组织方案设计阶段的产品标准制定及讨论，相关部门和领导配合。5.3.3设计管理部/总工室收集前期资料，编制《规划方案设计任务书》、《单体方案设计任务书》，提交设计单位进行设计。本阶段资料输入为：1)开发报建部门提供《建设用地规划许可证》及项目设计基础资料的更新；2)销售策划部提供《产品建议书》；3)工程部提供地质初勘报告；4)其他基础资料。5.3.4设计管理部/总工室与设计单位的过程沟通，形成会议纪要；核算部、销售策划部、开发报建部门、物业公司相关人员进行配合。5.3.5设计单位完成规划方案后，由设计管理部/总工室初审后按《设计评审作业指引》要求组织销售策划部、核算部等相关部门进行评审，进行规划方案评审，形成《设计评审表》。5.3.6结合评审反馈意见，设计管理部/总工室填写《设计联系单》发送至设计单位，督促设计单位调整修改规划设计方案，同时组织设计单位完成单体方案设计。5.3.7设计单位完成单体方案后，设计管理部/总工室须按《设计评审作业指引》要求组织销售策划部、核算部等相关部门进行评审，相关部门进行单体方案评审，判断是否符合设计任务书要求及产品设计思路，销售策划部根据方案提出意见，核算部编制方案阶段目标成本，综合初评完成后提交公司领导审核审批。阶段完成后，设计管理部/总工室根据设计单位提交成果填写《设计成果确认单》。5.3.8设计管理部/总工室组织产品标准制定及讨论，工程部、销售策划部以及核算部等部门配合。5.3.9本阶段输出主要输出成果为：1)《规划方案设计任务书》；2)《规划设计方案》；3)《单体设计方案》（含立面、户型）4)《产品配置标准》；第7页共11页5)《场地竖向方案》；6)《总规报建图》。5.3.10规划设计方案在召开启动会区域评审会之前向集团董事长汇报编制思路和进展以保证项目运营符合集团战略方向，汇报内容包括但不限于：经济技术指标、总平面图、鸟瞰图、户型分析、建筑立面风格、车位分析、园林景观、销售示范区设计、配套设计、交楼装修标准、项目开发思路等。4.4初步设计阶段5.4.1本阶段设计管理部/总工室负责组织相关部门提交以下资料与文件：1)开发报建部门提供规划、立面报建政府审查意见；2)方案设计成果评审纪要；3)核算部提供项目成本控制要求；4)物业公司提供物业管理建议：内容一般包括项目围合，出入口设置，设备用房、物业用房选址等的优化建议，安防设置、动力设备设施配备建议、公共区域功能、配套的设置建议等内容；5)其他基础资料。5.4.2设计管理部/总工室收集前期资料，编制《初步设计任务书》后联系设计单位进行初步设计。5.4.3设计管理部/总工室负责建筑、精装、景观、机电、结构、管网等专业协调，形成会议纪要。5.4.4设计单位完成初步设计方案后，设计管理部/总工室须组织相关部门进行初步设计方案评审，并根据《责权手册》提交审核、审批。部品设计具体操作要求及程序见《产品标准及选型定板作业指引》完成。5.4.5阶段完成后，设计管理部/总工室根据设计单位提交成果填写《设计成果确认单》。5.4.6本阶段输出主要输出成果为：1)《初步设计任务书》；2)《初步设计成果》；3)《结构设备方案》；4)《初步设计、初步报建图》（立面、人防、消防、卫生、环保、规证）；5)《结构体系和基础工程方案》；6)《机电系统方案及主要设备选型》。4.5施工图设计阶段5.5.1本阶段设计管理部/总工室负责组织相关部门提交下资料与文件：第8页共11页1)开发报建部门提供扩初报建政府审查意见；2)初步设计成果评审纪要；3)核算部提供施工图设计阶段成本控制要求；4)工程部提供地质详勘报告；5)其他基础资料。5.5.2设计管理部/总工室收集上述资料，负责编制《施工图设计任务书》后提交设计单位进行设计。5.5.3设计管理部/总工室与设计单位进行设计过程沟通，设计单位按《施工图设计任务书》要求的时间、成果标准提交设计资料，其中基坑开挖及基坑支护图纸需提前出图；5.5.4设计管理部/总工室负责部门内部建筑、精装、景观、机电、结构、管网等专业协调，形成会议纪要。5.5.5设计单位完成施工图设计方案后，外委项目由设计管理部/总工室进行初步审核后组织相关部门进行施工图方案评审，根据《责权手册》审批，确定施工图成果；公司内部设计院负责项目由设计院按照设计管理部/总工室提供的标准和要求组织设计评审，确定施工图成果。5.5.6施工图审批通过后须按当地规定报政府审图机构审查报建，如需调整，设计管理部/总工室须及时要求设计院或设计单位进行调整修改。阶段完成后，设计管理部/总工室根据最终成果确认填写《设计成果确认单》。5.5.7设计单位提交审查完毕的全套施工图。设计管理部/总工室将施工图送审图公司进行审查，并将审图意见提交设计管理部/总工室，设计管理部/总工室负责对接设计院对设计成果进行修改和补充，直至获得审图通过的报告。5.5.8施工图的发放、版本更新、版本回收、加晒必须统一由设计管理部/总工室负责，具体操作要求及程序见《设计图纸及资料管理作业指引》。5.5.9设计管理部/总工室按照《产品标准及选型定板作业指引》组织材料定样。5.5.10设计管理部/总工室按《产品标准及选型定板作业指引》组织产品建造标准及交楼标准的制定。5.5.11本阶段输出主要输出成果为：1)《施工图设计任务书》；2)《基础方案》；3)《上部结构方案》；4)《设备系统方案》；5)《桩基施工图》；第9页共11页6)《土方开挖图》；7)《主体施工图》；8)《人防施工报审图、面积测算图》。5.5.12地基及基础结构施工图确定：地区公司须审慎选择地勘单位，由地勘单位出具符合国家规范的地勘报告，交地基及基础设计单位确认后方可进行施工图设计。施工图确定之前，应由地区公司工程负责人牵头，组织设计、工程、核算、成控等专业部门，对结构方案进行充分论证、评审，严格保证地基及基础结构设计方案满足安全及质量管理要求，在建造成本合理可控的同时，必须确保具备足够的结构设计富余度。设计方案须经设计、工程负责人及地区公司负责人认可签字。若任一专业部门对地基处理方式或桩型的选择存在疑问或意见分歧，须报分管区域的集团领导审定。5.5.13基础结构的正式施工图发至工程部后