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银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第1页共47页银泰置地（集团）有限公司商管系统组织管理手册（2012试行版）银泰置地（集团）有限公司2012年02月银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第2页共47页目录第一章手册说明...........................................3一、手册的基本内容.............................................3二、手册的发布、修订和解释.....................................3三、手册的关键词、特定用语说明.................................3第二章组织设计的基本思路..................................5一、银泰置地（集团）各级组织定位...............................5二、银泰置地（集团）整体组织架构...............................6三、商业管理模式...............................................9四、项目管理模式...............................................9第三章置地商管总部组织架构及职能说明.....................13一、置地商管总部组织架构图....................................13二、商管总部委员会及决策机构..................................14三、商管总部各部门职能........................................16第四章地方商管公司组织架构及职能说明.....................31一、地方商管公司组织架构图....................................31二、地方商管公司各部门职能说明................................32银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第3页共47页第一章手册说明一、手册的基本内容本手册描述了银泰置地（集团）有限公司的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，主要包括四章：第一章手册说明第二章组织设计的基本思路第三章银泰置地总部组织架构及职能说明第四章二级开发公司组织架构及职能说明二、手册的发布、修订和解释本手册经银泰置地（集团）有限公司执行总裁、总裁审批确认后发布实施。本手册的修订和解释由银泰置地（集团）有限公司总部人力资源中心负责。组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。人力资源中心应根据银泰置地（集团）有限公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。三、手册的关键词、特定用语说明1)关键词说明负责：是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任。协助、配合：阶段性参与其他部门组织的工作/活动或提供有关支持，负有一定的责任。组织：主导部门使相关部门共同完成某项工作或活动的行为。审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能。评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程。审批：对拟决策的议题或文件进行审核批准，给出执行许可。银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第4页共47页执行：具体落实完成某项工作或活动。报备：向有关部门或领导备份或告知。监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。审计：根据公司制度规范、流程、国家法规审查公司各类工作是否有违规现象，提出审查意见的过程。2)特定用语本手册中，除非文意另有所指，下列特定用语具有如下特定意义：管理架构：是公司内部划分经营业绩的责任并对经营业绩进行管理的组织结构，不完全等同于各公司间股权关系。公司：指银泰置地（集团）有限公司整体，包括集团总部及各地区二级公司。集团、集团总部：指银泰置地（集团）有限公司总部。二级公司：包括二级开发公司和地方商业管理公司。二级开发公司：为了满足项目的开发需要，在项目所在城市设立的地方公司。二级开发公司包括城市公司（对多个项目进行管理）及单一项目公司。置地商管系统：指银泰置地（集团）商业管理总部及各地商业管理公司。置地商管总部：指银泰置地（集团）因从事商业营运管理而成立的法人公司，即北京银泰置地商业管理有限公司。地方商业管理公司（简称“地方商管公司”）：指由二级开发公司注册成立的、并委托置地商管总部代理管理的，在项目所在城市独立运营的商业管理单位，亦简称地方商管公司。部门：指集团总部及各二级公司内各相关部门。银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第5页共47页第二章组织设计的基本思路一、银泰置地（集团）各级组织定位银泰置地目前处于强调专业化管理和资源集约管理的组织发展阶段，因此在组织设计时必须考虑公司专业化、规模化和快速发展的需求，逐步在建立公司的“三个平台”：资源运作平台（核心是资金资源、人力资源、商业资源）、标准化管理平台、以及战略决策和项目决策平台。基于上述组织发展的需求：银泰置地集团本部定位为关键点操作型管理总部，着重强化投资管理、战略管理、计划预算管理、财务资金管理、风险审计管理，通过项目开发运营对二级公司实施管控。二级公司定位为项目运营管理中心，着重强化开发管理职能。未来2-3年银泰置地的发展方向为：决策指标型总部+成熟城市公司/地方商管公司银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC01版号：A/0页码：第6页共47页二、银泰置地（集团）整体组织架构执行总裁副总裁（商业）战略投资中心总裁总裁办公会投资委员会产品委员会招标委员会研发设计中心项目管理中心成本管理中心营销管理中心总裁办公室人力资源中心财务资金中心法务管理中心审计部二级开发公司（城市公司或项目公司）开发系统副总裁(综合)副总裁(投资)区域拓展团队董事会总经理分管领导总经理办公会设计技术部前期开发部市场营销部工程部或项目部成本控制部人力行政部财务部管理资源平台商业系统商业招商部商业营运部商业企划部商业物业部人力行政部财务部总经理分管领导商业企划部招商营运部工程部物业部人力行政部财务部地方商管公司总经理办公会商管总部总经理商业管理公司（总部）银泰置地（集团）银泰置地（集团）开发管理平台战略投资平台注：二级开发公司包括城市公司与项目公司，城市公司是指同区域多项目管理的二级开发公司，项目以项目部形式建制（对外注册为项目公司；项目公司是指同区域单一项目管理的开发公司，设置工程部负责项目施工。图1银泰置地集团整体组织架构图银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC01版号：A/0页码：第7页共47页说明：1)架构定位及系统功能：标准的“集团总部（或商管总部）+二级公司”两级架构，银泰置地（集团）包括开发系统、商业系统、管理系统三大系统平台。其中，开发系统是指“集团总部+二级开发公司，管理系统是指集团总部的职能管理部门，商业系统是指“商管总部+地方商管公司”。a)银泰置地（集团）：定位集团系统管理平台，通过对管理系统、开发系统、商业系统三大系统平台的建设与统筹管理，管理公司下属各产品及业务。b)商管总部：定位为集团下属的商业系统管理平台，通过对商业系统内招商、企划、营运、物业、相关人事及行政管理，管理集团下的商业相关业务。c)二级开发公司：包括多项目的城市公司和单一项目的项目公司，定位为项目开发运营管理主体，其使命是通过对项目全价值链的整合管理，实现项目实体。d)地方商管公司：定位为商业项目营运管理主体，其使命是与置地商管总部紧密对接，负责完成商业项目运营目标。2)各系统层级定位：开发系统、管理系统、商业系统均属于集团系统平台，但商业系统作为集团下属子集团公司，其管理层级低于集团总部层级（具体部门对应及职务序列对照关系参照集团正式发文规定），同样地，地方商管公司管理层级低于二级开发公司相应层级（具体部门对应及职务序列对照关系参照集团正式发文规定）。3)董事会、总裁办公会、委员会设置：参见本手册第三章相关描述。4)关于区域拓展团队：区域拓展团队在组织架构中隶属于集团战略投资中心，负责区域市场研究、项目信息收集及预可研、项目立项申请、项目跟进及谈判等，具体职能参见战略投资中心“项目拓展及投资论证”部分。公司区域目前划分为6大区域：西北区、东北区、华东区、华中南区、江浙闽区、西南区，各区设置一定数量专职及兼职拓展人员。5)关于过渡期置地商业管理公司（商管总部）共用置地职能资源平台的说明：考虑到置地商管总部对外已注册为独立运作的商业管理公司，但在过渡期可视为银泰置地下属一级部门－商业管理中心，故现阶段置地商管总部可共用集团职能管理资源平台（行政、人事、财务），方式为人员“所有权与管理权”分开，即行政、人事等人员编制归置地银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC01版号：A/0页码：第8页共47页相应部门（总裁办公室、人力资源中心、财务资金中心），但其业务管理权归置地商业管理中心。财务人员实施垂直管理。过渡期结束后，置地商管总部可视为银泰置地（集团）下属子集团公司独立建制，行政、人事、财务可按商管总部独立建制公司有关要求运作。财务人员实施垂直管理。银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第9页共47页三、商业管理模式银泰置地商业物业经营权、管理权与所有权分离，地方商业管理公司由二级开发公司注册成立，二级开发公司与置地商管总部通过管理合约形成委托代理关系，由置地商管总部派驻管理团队负责地方商业的经营管理。银泰置地集团开发体系开发体系二级开发公司商管体系商管体系地方商管公司管理合约管理合约委托代理委托代理注册子公司注册子公司图2银泰置地商业管理模式示意图四、项目管理模式所谓项目管理模式是对公司下属各项目通过组织机构设置、管理关系明确、岗位人员安排进行管理的思路与方式。银泰置地集团主要通过设立二级开发公司的方式对项目进行管理。二级开发公司包括“多项目管理的城市公司及单一项目管理的项目公司”两类主体：1.城市公司是指同城多项目、同主体管辖多项目的机构组织，对平台下属多项目进行协同管理（一般采取矩阵式管理），向置地集团汇报工作。城市公司平台的价值在于资源集约、管理效率较高。2.项目公司是指同城单项目、同主体管辖一个项目的机构组织，对项目采取职能式管理方式，直接向置地集团汇报工作。项目公司的价值在于管理关系清晰、管理效率高。银泰置地（集团）有限公司组织管理手册编号：YTZD-ZZGL-SC02版号：A/0页码：第10页共47页银泰置地集团下属的城市公司内有多个项目的，原则上，由置地集团直接对接并管控项目公司，城市公司范围内项目公司涉及业务事项上报的，根据权责手册规定进行报送，城市公司协助审核。根据银泰置地集团目前管辖下各项目的实际情况，其项目管理方式可分为如下几种：（一）二级开发公司以“城市公司”建制并管理1.属于同一管理区域内或主体内的项目（且管理半径2小时车程以内，200公里以内），均设立标准工程项目部（注册为项目公司）作为城市公司平台下的业务部门进行“矩阵式管理”。另外，虽然属于同一管理区域内或主体内的项目，但依据项目股权关系、管理现状、人员安排等需要，难以整合为“城市公司”平台的，可将1个或多个项目整合，注册为1个项目公司或多项目管理的项目公司进行管理。2.属于同一