房地产估价规范

房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-0810:01:35点击：38（GB/T50291-2015）总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。2估价原则2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。4估价方法4.1估价方法选用4.1.1注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。4.1.2注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。4.1.3估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。4.1.4同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。4.2比较法4.2.1运用比较法估价，应按下列步骤进行：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立比较基础；4进行交易情况修正；5进行市场状况调整；6进行房地产状况调整；7求取比较价值。4.2.2比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。搜集的交易实例信息宜包括下列内容：1房地产基本状况；2交易双方基本情况；3成交日期；4成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；5交易目的、交易方式等其他交易情况。4.2.3根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：1是估价对象的类似房地产；2交易类型适合估价目的；3成交日期接近价值日期；4成交价格为正常价格或可修正为正常价格。严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。4.2.4下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：1利害关系人之间的交易；2对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3急于出售或急于购买的交易；4人民法院拍卖的交易；5有人为哄抬的交易；6对交易对象有特殊偏好的交易；7相邻房地产合并的交易；8受迷信影响的交易；9其他非正常的交易。4.2.5选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。标准化处理应包括下列内容：1统一财产范围；2统一付款方式；3统一融资条件；4统一税费负担；5统一计价单位。4.2.6统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。4.2.7因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。4.2.8进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。4.2.9房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。4.2.10进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。4.2.11进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。4.2.12进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。4.2.13区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。4.2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。4.2.15交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％，综合调整幅度不应超过30％。若超过上述幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20％。4.2.16对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，作为比较价值。4.2.17比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。4.3收益法4.3.1运用收益法估价，应按下列步骤进行：1选用具体估价方法；2估计未来收益期或持有期；3预测未来净收益或期末转售收益；4求取报酬率或资本化率；5计算收益价值。4.3.2收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法的基本公式如下：nAiV＝∑-----------………（4.3.2－1）i=1（1＋Y）i式中V─收益价值（元，元/m2）；Ai─未来第i年的净收益（元，元/m2）；Y─报酬率（％）；n─收益期或持有期（年）。直接资本化法的基本公式如下:NOIV＝-----……………（4.3.2－2）R式中V─收益价值（元，元/m2）；NOI─未来第一年的净收益（元，元/m2）；R─资本化率（％）。4.3.3收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。4.3.4净收益应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一求取：1出租型房地产，根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入，或为租赁收入加上其他收入。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，不应计入。2商服经营型房地产，根据经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。3生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。可通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入来求取净收益。评估承租人权益价值的，净收益应为合同租金与市场租金的差额。4.3.5估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。4.3.6求取净收益时，价值日期为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料