房地产估价计算

1.假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。解：2.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？解：3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解：万元1.286%81%311%3%812%81%511%5%8201111115050nCCnAArggrCrggrAV可比实例A可比实例B可比实例C成交价格RMB8000元/m2USD1000/m2RMB8800元/m2成交日期2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情况-1%0%+3%区域因素+2%+1%+3%个别因素-3%+2%+1%平方米元平方米元平方米元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.86279710010210099100%11%5.01800034243CBAVVV平方米元/65.85083CBAVVVV222162165616520018%18%18%V万元4.有一房地产，土地总面积1000m2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元重新购建成本＝60＋200＝260万元建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧该房地产的现时总价＝重新购建价格－建筑物折旧总额＝260－49.4＝210.6万元单价＝210.6/2000＝1053元/m25.某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。解：房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F6.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=525.2%61200003000DCBA5.05.1%61%60%61%40%)31(500001800万元63.16613总总VVFE27.0%20%7平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827.063.16613VVVVV万元＝＋％－建筑物折旧累计额＝4.49832851200NRd1093.0%2140ddCDii11元18600093.0093.01200000111D元6.12587093.0093.01200000155DttdCX113.77237093.0112000005CtBdCV1平方米元/7.122762093.0120000057.已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？解：8.某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元。若月利率为0.5%，试求其名义价格和实际价格。解：名义价格＝80万元实际价格小于名义价格9.某项目土地面积10000m2，原规划建造住宅，建筑容积率为3.0，对应的楼面地价为1500元/m2；现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4.0，楼面地价增加到2000元/m2，则应补多少地价？解：这是既改变用途又增加容积率的问题。补地价数额＝改变用途增加建筑面积后的地价－改变用途增加建筑面积前的地价＝10000×2000×4－10000×1500×3＝3500万元10．有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对其装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产的估价前提。解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断。4000－3000＝1000元/㎡﹤1500元/㎡所以该房地产估价应以利用现状为前提11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。解：23050305050303050/2643%10111%12%12111%103000mKrKrVV元61230302077.3710.00510.005实际价格＝万元0.54800006800002400002006823/14%14%2100008.2710.7647478/2500AB元平方米（）元平方米12.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。解：13.某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。解：14.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前价值多少？解：15.总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。解：I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）16.某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。解：旧厂房的购买价格V＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B－装修改造费C－销售税费D－购买税费EB＝400×5000＝200（万元）D＝1785.71×8％＝142.86（万元）E＝V×4％＝0.04X（万元）V＝A－B－C－D－EV=1785.71-200-472.46-142.86-0.04VV=933.07（万元）V单=1866.13元/㎡17.前后两面临街矩形地，标准深度20m，如下图所示，求该宗地的单价。平方米元卖方税费率卖方净得正常价格/2500%711232511810008.2610.2%8393/元平方米233/31.1353%91%)61%)(121(%9111%9100mVVV元（万元）1785.7112%150004000A（万元）％＝46.47212150001000C5.0解：18.某地区某类商品2000年至2008年的价格水平如下图所示，试利用资料预测2009年和2011年的该类房地产的价格水平。解：年份价格2000280020012700200231002003260020043200200538002006520020075300200855002009年价格=5500×1.088=5980元/平方米2011年价格=5500×1.0883=7083元/平方米19.某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。解：20.有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。解：%196%10020002008%年价格年价格）总发展速度（088.196.1191n总发展速度平均发展速度10050005155/97元平方米2abVrr281212.359%9%万元所给深度标准深度累计深度指数米处的平均深度指数15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地单价