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中海物业管理有限公司ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO．，LTD．编号：WI/WG02版本：C顾问项目管理手册编制：顾问管理部审核：_________日期：__________批准：_________日期：__________文件受控章声明：顾问部管理手册未经许可，不得翻印。责任部门：顾问部WI/WG02-目录ZHPM目录C/01/2序号编号标题1WI/GW02-001················顾问项目驻场经理岗位职责2WI/GW02-002················机电设备顾问岗位职责3WI/GW02-003················安全保卫顾问岗位职责4WI/GW02-004················质量管理顾问岗位职责5WI/GW02-005················顾问项目工作流程图6WI/GW02-006················编制顾问管理工作计划7WI/GW02-007················考察建议8WI/GW02-008················配合楼宇销售9WI/GW02-009················提供咨询指导10WI/GW02-010················与合作方的沟通11WI/GW02-011················协助建立管理组织12WI/GW02-012················对物业管理人员培训13WI/GW02-013················编制顾问项目物管方案14WI/GW02-014················入伙前的准备工作15WI/GW02-015················配合设备安装和调试16WI/GW02-016················配合设备交接和验收17WI/GW02-017················完善各项规章制度18WI/GW02-018················物业管理档案资料19WI/GW02-019················管理费测算与核算20WI/GW02-020················定期检查考评21WI/GW02-021················协助合作方注册物业公司程序22WI/GW02-022················申办物业管理资质程序23WI/GW02-023················创建达标程序24WI/GW02-024················申请体系认证程序25WI/GW02-025················服务质量跟踪26WI/GW02-026················预防交接和实操结束服务品质急剧下滑的要求交接工作27WI/GW02-027················顾问项目业绩评价的要求28WI/GW02-028················关于规范手机使用的通知29WI/GW02-029················顾问管理部电子邮箱使用规定WI/WG02-目录ZHPM目录C/02/230WI/GW02-030················公司帐号31WI/GW02-031················顾问管理部外派驻场人员行李托运规定32WI/GW02-032················对外发文签收表33WI/GW02-033················被顾问方培训评估表34WI/GW02-034················顾问管理部驻场人员亲属反探亲规定35WI/GW02-035················顾问管理部驻场人员津贴发放补充规定36WI/GW02-036················物业管理软件安装的要求及程序37WI/GW02-037················网络沟通方法38WI/GW02-038················顾问项目情况评估分析办法39WI/GW02-039················驻场经理接受采访的规定40WI/GW02-040················顾问建议书格式41WI/GW02-041················驻场顾问人员福利待遇42WI/GW02-042················驻场人员月工作汇报制度43WI/GW02-043················项目情况统计表44WI/GW02-044················驻场顾问节假日期间申请休假的有关规定45WI/GW02-045················U盘及U盘资料管理制度46WI/GW02-046················外派驻场人员须知47WI/GW02-047················顾问团考察须知WI/WG02-前言ZHPM前言C/01/1斗转星移时光逝，数年风云弹指间，顾问管理创新业，继往开来谱新篇。近年来的顾问物业管理，给我们今后的物业管理提供了许多创新的空间。未来的顾问事业是一片绿茵，是一片沃野，是一片绿洲，需要我们去灌溉，需要我们去播种，需要我们去精心培育。为了使顾问工作更加程序化、规范化，为合作方提供高水平、高质量的顾问服务，公司组织人员编制了这本作业指导书，为驻场人员今后的顾问管理工作发挥指导和参考作用。深圳市中海物业管理有限公司顾问管理部2003年2月19日WI/WG02-001ZHPM顾问项目驻场经理岗位职责C/01/11.0认真研读、充分理解并严格执行我司与合作方签定的顾问合同（协议），确保顾问项目达到合同约定的物业管理标准。2.0结合当地实际和特点编制顾问实施计划并协助被顾问方编制物业管理方案，经常与合作方进行沟通并保持良好的合作关系。3.0运用我司物业管理优势，指导并协助合作方组建物业管理机构及日常运作，建立一支高水准的管理队伍，使物业管理走向规范化。4.0参与顾问项目的日常管理工作，并随时对管理服务工作进行检讨，积极向合作方提交书面合理化建议，书面建议必须编号并同时向被顾问方开发商领导和物业公司领导各递一份，并要求合作方签收。5.0对公司经营效益负责，按合同约定的时间、款数回收顾问费用。6.0对分管项目管理服务质量和管理水平的提升负责，使被顾问方满意，做好培训、监督检查及相关记录工作，跟踪落实完成情况。7.0负责协调内外关系（包括：同发展商的沟通、同当地物业主管部门建立有效联系，处理辖区内重大问题等）,并将结果及时反馈给公司，在合作方允许的情况下，尽可能的参加合作方工作例会，掌握项目动态，确保分管项目工作正常运作。8.0按合同要求和项目情况完善ISO9000工作手册，按时提供给被顾问方，并负责监督与实施。9.0跟踪落实顾问建议和顾问团每次考察建议的实施情况，对于影响到管理目标没有实施的问题，应加大力度提请发展商落实，并将结果反馈给公司顾问管理部。10.0积极了解当地房地产市场动态，做公司驻顾问当地的房地产信息员，协助公司开拓当地物业市场。11.0发扬中海“严格苛求、自觉奉献”的精神，求新务实，严于律己，以身作则，树立起良好的人格力量，自觉维护中海的企业品牌。12.0接受合作方的监督和批评意见，定期向公司顾问管理部和合作方汇报工作进展情况，每月28日前向顾问管理部提交下月工作计划和本月工作总结。13.0负责对随行驻场顾问人员的管理和考察并传达公司的文件精神，指导督促他们完成管理目标。14.0在合同期满时，负责办妥一切交接手续并向公司顾问管理部及合作方提交顾问工作总结报告并交回建议书备份件汇总、领用资料和物品。15.0按时完成公司领导交办的工作。WI/WG02-001ZHPM机电设备顾问岗位职责C/01/11.0负责指导、组织顾问项目工程技术人员对供电配电系统、电梯、消防系统、给排水系统、中央空调系统等机电设备的交接验收。2.0负责对小区内全部设备设施的维修保养、更新换代等工作的研究、指导和管理工作。3.0负责指导顾问项目编制工程、设备作业指导书，并有效运行。4.0负责顾问项目技改项目的指导工作。5.0负责指导监督、检查顾问项目设备安全运行等工作，发现问题及时处理并向顾问经理汇报。6.0协助顾问经理完成对管理层和操作层技术人员的培训和考核工作。7.0对分管专业的管理服务质量和管理水平的提升负责，做好培训、监督检查及相关记录工作，做到月有计划、跟踪落实顾问建议和考察建议的实施情况，并将结果反馈给顾问经理。8.0完成顾问经理交办的其它工作。WI/WG02-003ZHPM安全保卫顾问岗位职责C/01/11.0协助合作方制定安全工作方案，并组织实施。2.0贯彻落实公司安全工作作业指导书，协助合作方做好安全保卫工作。3.0在驻场经理领导下组织召开员工安全工作例会，传达贯彻上级指示及精神。4.0督导、检查合作方的安全保卫工作，发现问题及时向顾问经理汇报。5.0负责护卫员的安全教育、培训、考核工作，并定期组织实施和督查。6.0对分管专业的管理服务质量和管理水平的提升负责，做好培训、监督检查及相关记录工作，做到月有计划、跟踪落实顾问建议和考察建议的实施情况，并将结果反馈给顾问经理。7.0完成顾问经理交办的其它任务。WI/WG02-004ZHPM质量管理顾问岗位职责C/01/11.0在顾问项目驻场经理的领导下，认真贯彻执行与合作方签订的协议，结合当地实际和特点逐步建立质量管理程序。2.0收集和整理物业管理资料和软件，按照中海管理模式结合当地特点逐步建立各项资料和档案。3.0对员工定期进行质量管理体系的系列培训，并对培训效果进行监督、检查和考核。4.0做好质量记录，为企业未来的各项考评和质量体系认证做好充分的准备。5.0及时向顾问经理汇报工作进展情况，并对质量管理的建立和发展不断提出建议和改进方法。6.0协助和督促合作方积极消除管理缺陷，及时对日常运作进行指导，使管理工作规范化。7.0合同期满后，要写好工作总结，办妥一切交接手续。8.0完成顾问经理交办的其它任务。WI/WG02-005ZHPM顾问项目工作流程图C/01/1商务部签约约制订顾问计划驻场顾问进场开展工作配合合作方的营销工作提交考察建议顾问管理部组织人员考察提供相关图纸资料按合同约定对合作方提出的关于物业管理政策、法规等方面的问题，提供咨询指导协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训协助合作方做好入伙前的准备工作顾问团定期检查考评，提出建议报告协助编制小区物管方案指导合作方日常运作，完善制度指导并协助合作方做好物业的交接验收工作协助建立物业管理档案资料协助测算物管成本，指导会计进行成本核算交接协助顾问团做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题总结协助编制小区入伙方案按合同约定的工作内容逐项落实完成WI/WG02-006ZHPM编制顾问管理工作计划C/01/11.0顾问合同的签订标志着顾问工作的开始。公司商务部将《合同》复印件及委托方地址、联系人电话等以书面形式移交顾问管理部。由此开始，《合同》的执行即由顾问管理部负责组织安排。2.0顾问管理部接手《合同》后，应及时与委托方取得联系，如项目在深圳地区的应先与联系人会面,初步了解该项目的整体规划、工程施工进度计划、计划售楼时间、计划入伙时间及当前的工程进展情况等，商定顾问团赴现场考察的时间。针对该项目实际情况及合作方的要求，结合合同条款，制定出详细的顾问管理工作计划（如项目的驻场经理已到位，此项工作计划编制应以驻场经理为主，顾问管理部协助完成），以利于日后的顾问管理工作。制定工作计划应注意以下几点：2.1从全局出发，通盘考虑。尽量将每项应做的工作都作出详尽的安排，分步落实。2.2切合实际。顾问计划将作为日后工作的依据，应符合工程的进展情况及合作方的要求。2.3重点突出、条理清晰。计划应使合作方一目了然，对每项工作做到心中有数，以便于互相配合，提前做好准备工作。2.4适当考虑合作方的要求。在不违背《合同》基本条款的前提下，可对一些项目的执行时间作出部分调整。2.5对于合作方临时提出的关于设计方案、设备选型、物