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星浩资本商业案例研究——浦东嘉里城部门：商业管理部撰写人：赵鹏项目概况项目位置浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角总建筑面积地上23万平米，地下10万平米面积细分商4.5万，办9.2万，服3.4万，酒7万团队嘉里集团/KPF（建筑）/凯达环球/迈进机电（设备）/地茂景观/伍兹贝格（商业室内）/ARA（室内）/MOTT万隆（幕墙）/香格里拉（酒服管理）/嘉里管理（商办管理）/CBRE（办公顾问）/Savills（商业顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（办公租赁）停车位共1200个由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）179米物业类型分布N裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。ABCD办公酒店服务式公寓裙房主要技术规格浦东嘉里城主要指标指标明细基本指标总建面（平米）92000层数（地上+地下）43总高（米）179总建车位比200大堂面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600，无挑空材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板层高（米）无挑空风格现代备注与商业连通外立面材料玻璃幕墙风格现代咖啡厅、便利店、面包房星巴克洗手间配置地墙为玻化砖，TOTO洁具标准层面积（平米）1987层高（米）4（2.7）室内装修（天/地/墙）矿棉板/15CM架空地板/涂料室内进深最大12.4米电梯厅装修（天/地/墙）综合天花/黑白石材/浅色石材走道装修（天/地/墙）矿棉板/地毯/涂料行政楼层面积（平米）约标准层的4倍分割持有层高（米）净2.8装修同地下楼层面积（平米）地下2层车位数量460（估算）装修环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶其他功能分区剩余车位指示牌电梯配置数量（客+消）20（2部地下至大堂）+2速度（米/秒）6-7品牌日立轿厢装修地面、墙面石材写字楼指标、平面写字楼亮点：行政楼层写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场；3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用；4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。大堂设计、风雨廊1231F2F456781、一楼星巴克，转角位置市口好2、转门，进入一楼门厅3、落客区，设风雨廊，见74、扶梯，通往2楼大堂5、扶梯6、接待台7、落客区风雨廊，延伸至2转门8、此处较为空旷，可考虑连同一楼门厅做成挑空空间9、连通商业（详后）9照片集锦二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配一楼通往二楼扶梯电梯厅（标准层同此）标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板照片集锦电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合酒店指标客房情况房間類別房間数量房间面積总面积面积占比豪華客房255421071041.0%園景客房17042714027.3%嘉里閣豪華客房8842369614.1%嘉里閣超豪華客房14517142.7%嘉里閣超豪華園景客房14699663.7%嘉里閣行政套房3184260410.0%浦東特色套房11261260.5%上海總統套房11681680.6%合计57426124100.0%餐廳和酒吧客容量位置特色風味廚356一層各國風味零點菜式；開放式廚房；美味熟食店大堂酒廊91一層雞尾酒和飲料；現場樂隊表演釀153一層酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現場樂隊聚112二層牛排館和燒烤百花亭80二層私屬包房；粵菜和中式本幫菜主要指标浦东嘉里城总建面（平米）70000层数31总高（米）135客房数量574客房面积42-168健身中心面积6000儿童冒险乐园面积700其它主要服务——免費巴士至磁懸浮車站外幣兌換櫃台公共區域無線上網七层行政楼层（33个房间）辦公及商務中心（24h）6000㎡健身中心（24h）会议中心：酒店亮点：嘉里健身嘉里健身共6000㎡；占据3个楼层（2层室内，1层露天）；包含服务——24小时开放健身房25米长室内游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸气房露天篮球/网球场、跑道攀登练习墙高级水疗套房、有氧健身动感单车馆、拳击房瑜伽馆(包括高温瑜伽)专业教练服务700㎡儿童冒险乐园——婴幼儿游乐区儿童游乐滑梯活力攀登区主题派对房嘉里健身更衣室细节更衣室“麻雀虽小，五脏俱全”，充分利用空间布置甩干机、毛巾篮等行政酒廊书吧主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。客房迷你吧、iphonedockiPhone播放器/闹钟（售价800元左右）Nespresso咖啡机智能电水壶咖啡及茶冲煮器皿多种饮料选择（4种咖啡，5种茶叶）实用工具盒四大主题餐厅/酒吧TheCOOK·厨：11个开放式厨房，精品超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代”TheMEET·聚：牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅TheBREW·酿：自制啤酒、露天座位、现场乐队百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗粤菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒服务式公寓指标主要指标浦东嘉里城总建面（平米）34000层数28总高（米）100总套数182面积段103-642房型建筑面积(㎡)月租金一房103-13421000-33000两房146-19425000-40000三房282-35960000-85000四房304-373-复式380-40975000-135000顶层套房616-642-主要配置：厨房6件套TOTO洁具高仪龙头/花洒主要配套及服务：全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单；专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务服务式公寓亮点：室内主要亮点：尺度——一房使用面积77-110㎡，两房128-135㎡，三房207-263㎡，复式280-300㎡，大横厅设计；硬装、软装品质高，墙纸、复合地板、石材、木作工艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），TOTO洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机服务式公寓亮点：大堂主要亮点：大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯，立体感、设计感强；前台与会客区“镜像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感强；大堂一侧设小型景观餐吧，配开放式厨房，手工砖墙面设计、钓鱼灯配置体现出设计感。商业指标及业态比例商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万㎡。商业B1312456B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。商业L112餐饮类时尚服饰类7号线往B1往SNIECSNIEC往商场L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。锯齿（详后）商业L2、L3L3L21234L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。商业现状除一层南侧少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；商场公共部分装修为现代风格，较为雅致；实际使用部分为毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分，净高约3.5米）商业亮点灯带、挑空某通道，吊顶材料上墙靠酒店通道挑空一侧面对庭院打开商业亮点裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性地库亮点大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。其它亮点——内庭裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。退界广场，大气，利回车AB小品、大盆栽其它亮点——融入SNIEC