房地产企业的融资方式与资本结构浅析论文

房地产开发与经营课程论文——房地产企业的融资方式与资本结构浅析学校：西南科技大学学院：土木工程与建筑学院班级：建筑学0902姓名：龚伟学号：20094447教师：何鑫2013年5月20日摘要：房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其健康良性发展对国民经济有着重要意义房地产行业是资金密集型行业，房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持；然而，融资作为现代企业经营活动中的一项重要内容，融资即货币资金的融通，使指企业根据未来经营策略与发展的需要，从自身生产经营需要及资金运用现状出发，经过科学的预测和决策，决定采用何种方式组织资金的供应，以保证企业生产经营需要的一种经济行为。房地产企业的融资的含义就是通过各种方式为房地产开发项目筹措资金。房地产企业融资的主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需要，使企业价值最大化。关键词房地产企业融资方式融资资本结构房地产业受政策影响非常大，近几年来，国家相关部门相继出台了多项房地产宏观调控政策，对我国房地产市场发展产生较为深远的影响。房地产企业融资行为，随政策的变化波动较大，其原因主要是我国房地产公司以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一。近年来我国房地产公司平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，资产负债率普遍偏高，因此，分析研究房地产公司资本结构成为当前行业内急需解决的问题。（一）房地产企业的融资情况1.房地产企业融资渠道和融资方式融资渠道是指企业资金的来源，主要有：自有资金、银行资金、社会资金、外商资金、预售款等。融资渠道和融资方式既有区别又有联系，所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径。融资方式具体包括：发行股票、发行债券、合作开发、银行贷款、房地产投资信托、产业投资基金、工程承包垫资、房地产预售、商业信用与短期融资券等。2.房地产公司的融资现状分析2.1融资渠道单一银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。随着经济形势和行业市场的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的不断出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。2.2股权结构失衡国有公司普遍存在所有者缺位，出现内部人控制度等现象，公司的经营者对风险比较厌恶，股权结构以及公司债券市场发展的严重滞后等原因使得公司管理效率不高，股权融资额大大高于债务融资额，所以我国房地产上市公司对外部资金依赖性较高，且有逐年递增趋势。2.3资产负债率高我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。据央行的《房地产业的发展与金融的支持》分析，我国在土地购置和房地产开发所需资金的百分之八十左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高。2.4深受政策影响房地产开发公司的融资问题除了受到一些传统行业因素的影响外，还受到政府政策的影响，关于住房、信贷等调控政策的出台和变更直接对金融市场、房地产开发商融资产生重大的影响，这在最近几年的政策调控影响效果能够看的出来。（二）房地产企业的资本结构3.资本结构的概念按照来源，可将企业生产经营过程中需要的资金概括的分为两大类，即负债资金和权益资金。在通常情况下，权益资金不能完全满足企业的经营需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广义和狭义之分。狭义的资本结构仅指长期资金来源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使用经常变化，因此不应当纳入资本结构的管理范畴，而应该作为营运资金管理。而广义的资本结构定义认为负债应包含资产负债表右方的全部负债，所以资本结构是指全部负债构成与权益资本之间的比例关系。4.房地产开发过程及资金运作特点房地产公司的经营活动就是若干个房地产项目开发经营的过程，对大规模房地产公司而言，可能会同时运行多个房地产项目，一个项目的销售回款可以用作另一个项目的开发资金。但对于大多数中小型房地产企业来说，一般同时运行的开发项目不会超过l至2个，因此，公司的运营过程往往就是项目的运作过程，公司的融资决策也是围绕项目的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行的。4.1房地产项目开发的一般流程及各阶段资金需求对于不同的房地产项目，其开发流程也不尽相同，一般来说，由于项目开发前期手续的办理程序受政府相关部门的管理规定约束，房地产项目开发的前期阶段的流程基本相同，而项目建设阶段也少有变化的余地。差异最大的就是租售阶段的流程，在我国房地产开发的初期，房地产项目的租售阶段往往在建设阶段基本完成后(如主体结构封顶)进行。随着房地产市场的发展，房地产企业的营销部门常常在可行性研究阶段即介入项目的策划与市场定位工作，进行市场调研、寻找潜在客户、开始营销准备。另一方面，房地产开发商为解决资金问题，分散投资风险，在项目的建设阶段即进行房地产预售工作，对于以租为主的写字楼、酒店等商业性物业，也出现了预租、回租、回买等与融资相结合的营销手段。因此本节所列举的房地产项目的开发流程仅为示意。全部开发流程及各阶段资金需求见表2—1。表2一l：房地产项目开发流程及各阶段资金需求开发阶段项目名称主要工作内容资金需求与筹措投资决策分析项目的可行性研究、财务成本分析、市场分析等资金支出主要为土地费用和规划设计费，约占项目整前期阶段获取土地使用权经招、拍、挂等方式签订《土地出让协议》体支出的20—30％，主要来源为自有资金、关联企业问拆借、银行短期信贷、过桥贷款等。取得土地证土地的三通一平施工场地的三通一平前，无法通过抵押贷款的方式获得银行信贷资金，易陷入财务危机。项目的审批手续项目的立项、规划许可、土地等政府部门的审批手续土地的三通一平施工场地的三通一平其他准备工作工程设计、招投标、施工许可证、地质勘查、工程监理等建设阶段建安工程土建、设备安装、装饰装修等工程主要为建安工程费、材料费、配套费等，通常占总投资40—50%．工期通常不长，但资金流出量相对较大，资金支出比较集中，建设期费用主要来源是银行信贷和预售收入。该阶段对开发商融资能力要求较高。公共配套设施居委会、派出所、学校、幼儿园等配套工程室外工程市政工程、园林绿化等租售阶段项目策划阶段市场定位、产品定位、概念设计等此阶段主要费用为销售费用、税费、管理费用、财务费用等，费用主要来源为房屋租售收入。市场推广通过广播、电视、报纸等媒体进行宣传推广商品房预售在工程建设期自行或代理销售现房租售5.房地产资金运作的特点由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有：5.1资金投入量大，投资成本高首先，土地开发的成本较高。近年来，土地出让价格不断上涨，国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10％，2005年2月2日武汉市汉阳区鹦鹉洲858亩地块被香港世茂集团以31．5亿元的价格竟得，其成交价也创下国内土地竞拍的最高记录。其次，房屋开发的成本较高，建筑安装需要耗费大量的材料和资金，从而造成房屋的开发成本高于一般的产品成本。再次，由于房地产建设周期长，占用资金需要支付大量利息，资金成本高也增加了房地产开发的成本。5.2资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。5.3投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周转期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营性风险等。5.4房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产的需求也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。参考文献（1）孙健中国房地产企业开发融资问题现状及建议[期刊论文]-特区经济2005(8)（2）崔秀丽企业融资结构及其优化问题研究[学位论文]硕士200（3）决策资源集团房地产研发中心，地产融资十二方案（M），中国建筑工业出版社，2007.（4）胡竹枝．论中小企业融资方式选择，河南金融管理干部学院学报，2005(2)