(写字楼)市场研究及定位咨询报告

1呈至杭州市投资控股有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司“与客户协作，在全球范围内制定引领潮流的物业、投资及商务解决方案”2007年2月杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告2研究思路市场总体特征把握杭州写字楼市场发展历史、现状未来供应分析了解未来供应特征，判断市场总体走势客户需求分析把握写字楼购买及使用客户的需求特征典型写字楼分析分析杭州现有入驻的部分典型项目未来供应分析分析杭州未来供应的部分典型项目总体定位确定项目的业态、目标客户、总体品质产品建议基于业态品质定位对产品相关子项目提出建议3城建集团呈至一、杭州写字楼市场总体特征市场发展阶段商务区分布特征主要商务区介绍租赁状况分析驻户分析销售分析4市场发展阶段杭州历年写字楼供应量说明：写字楼供应时间以竣工时间为准，不包括单位自用及商住楼等品质较差的写字楼0500001000001500002000002500003000003500004000001997年前199819992000200120022003200420052006平方米1997年以前写字楼供应较少，品质较低，以企业自用为主。该阶段，由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商以本地为主，开发经验也相对比较欠缺。该阶段，由于写字楼良好的投资回报率，以及政府打造楼宇经济政策的实施，写字楼市场得到蓬勃发展，大量写字楼供应上市，写字楼品质有所提升，但总体仍然处于较低水平，开发商也基本为本地企业。该阶段，写字楼市场步入新的发展阶段，写字楼品质有明显提高，供应量也保持在较大规模水平，杭州写字楼市场将引来新的供应高峰。5商务区分布特征黄龙黄龙庆春庆春钱江新城钱江新城滨江滨江武林武林文教文教城站城站¾杭州写字楼市场经过几年的发展目前已经形成了相对较为完整的5个区域；¾黄龙商务区是目前杭州写字楼品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业昀为集中的商务区；¾武林商务区地处传统商业中心区，配套成熟，发展历史悠久，写字楼规模昀大的区域；¾庆春区金融、保险、证券企业汇聚，国内外金融机构在该区域的比例较高，有金融商务区之称；¾文教区是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速形成的，该区域孵化了一大批知名IT企业，近年来又有一批写字楼相继新建落成，该区域IT商务氛围越发浓厚；¾城站区虽起步较早，但发展速度缓慢，商务氛围也是现状所有区域中相对较差的，写字楼数量少，预计未来发展潜力也相对较弱；¾钱江新城和滨江区域是远景规划打造的中央商务区，区域前景良好，目前尚处于开发建设中。6主要商务区介绍——黄龙区域范围：¾黄龙商务区地处杭州市西部，由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路围合而成，商务区紧邻西湖风景区、高等院校氛围，自然环境与人文气质优越。区域概况：¾黄龙商务区起步相对较晚，上世纪九十年代末，世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十年运营，黄龙区已聚集了近10幢风格鲜明的高品质写字楼。区域特点：¾毗邻西湖风景区，自然环境优越；¾交通可达性高，商务氛围浓厚；¾写字楼品质较高；¾租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住率高；¾高端客户集中，国内外知名企业入住比例较高。黄龙商务区黄龙商务区7主要商务区介绍——黄龙写字楼分布9公元大厦6恒励大厦3嘉华国际商务中心1世贸中心7现代国际大厦8中田大厦9263517482黄龙世纪广场5聚龙大厦4耀江金鼎广场8主要商务区介绍——庆春区域范围：¾庆春商务区地处杭州市中部，由庆春路及凤起路沿线及辐射地带组成。从西到东贯通了杭州的中心景点西湖、商业轴心延安路、交通轴心中河路以及未来的钱江新城。区域概况：¾庆春商务区发展较早，上世纪90年代初就陆续有办公楼建成并进驻部分金融机构，庆春区逐渐发展成为杭州金融集中区。区域内新旧楼宇众多，是杭州较成熟商务圈之一。区域特点：¾金融、证券业集中，多家外资银行汇聚；¾区域发展成熟，周边商务配套设施完善；¾甲乙级写字楼兼备，楼宇品质参差不齐；¾区域交通相对拥挤，出入、停车不便；¾未来可供用地较少，商务区发展基本成型。庆春商务区庆春商务区971515132348111091314156712主要商务区介绍——庆春写字楼分布1西湖国贸中心2西湖时代广场3西湖铭楼4金融大厦5浙艺大厦6中河大厦7中财发展大厦8广利大厦9嘉德广场12三瑞大厦11银座大厦13远洋大厦14凯旋门商务中心10瑞丰商务大厦10主要商务区介绍——武林区区域范围：¾武林商务区核心区块为：东至中河路，南至凤起路，西接武林路和运河，北连南应加河。区域概况：¾该区域地处市中心区域、繁华程度高、商业、公用设施配套齐全，省府大楼、市府大楼及各种行政机构汇集，金融机构和公共设施分布较广。区域特点：¾写字楼数量多、但高品质写字楼较少；¾空置率较低，租金/售价较高；¾武林商务区商业密集、配套功能完善；¾交通相对拥挤，停车较为紧张，给写字楼客户带来不便。武林商务区武林商务区11主要商务区介绍——武林区写字楼分布13蓝天时代广场14白马大厦9标力大厦15华浙广场2金都杰地8晶辉商务大厦6深蓝广场11天和大厦10元通大厦7越都商务大厦5外贸粮油大厦3同方财富4中大广场1二轻大厦12耀江发展中心96151425121013341117812主要商务区介绍——文教区区域范围：¾文教区范围主要以文三路电子信息一条街为主轴，向南北延伸。区域概况：¾该区域为杭州各高校及城西大型居住社区集聚区，生活、文化氛围浓郁，配套设施也比较完善；写字楼分布主要集中于文三路沿线，目前该区域发展趋势逐步向西和北部延伸，区域范围逐步扩大。区域特点：¾文教区域写字楼入市较早，品质较低；¾销售／租赁价格较低；¾写字楼沿文三路两侧分布；¾以中小型公司需求为主；¾IT行业集聚明显。文教商务区文教商务区135129271013411143176811516主要商务区介绍——文教区写字楼分布10康新大厦6联强大厦11天苑大厦2东部软件园14伟星大厦7昌地火炬大厦12华星时代大厦5百脑汇大楼3创业大厦1建工大厦15文欣大厦17高新大厦16西湖大厦13钱江科技大厦8文三数码大厦4求是大厦9华星科技大厦14主要商务区介绍——城站区区域范围：¾主要以西湖大道中河立交桥至城站火车站段南北两侧写字楼形成城站商务区。区域概况：¾该区域靠近火车站，道路条件及交通状况比较良好。整体环境缺乏商务氛围，因此是杭州写字楼市场中规模较小的区域。区域特点：¾城站区因其区域位置靠近火车站及四季青服装市场，汇集了诸多内、外贸企业及产品零售、批发企业，中小企业比例较高；¾区域商务氛围不浓，入住率相对较低；¾写字楼品质相对较差，同时售价／租金成本较低；城站商务区城站商务区15主要商务区介绍——城站板写字楼分布1金泰商务大厦2伟星世纪大厦5联银大厦8铭扬大厦4中闽大厦6香榭商务大厦3富春大厦7广复大楼1645823716主要商务区介绍——滨江区域范围：¾滨江商务区地处杭州市南翼，由江南大道沿线及其辐射地带组成，现有写字楼基本以江南大道为轴心，高新园区及区政府为两点快速发展。区域概况：¾滨江商务区为杭州发展阶段商务区，商务氛围及商业配套均相对薄弱。高新园区写字楼已基本交付运营，区政府周边写字楼供应集中在2007年以后。区域特点：¾IT、通信、动漫产业集中，其它入驻行业较少；¾区域发展尚未成熟，周边商务配套设施薄弱；¾企业总部大楼较多，部分楼层对外租赁；¾区域交通良好，但与主城联系尚不密切；¾未来供应量较大，市场竞争相对激烈。滨江商务区滨江商务区17主要商务区介绍——滨江写字楼分布1东冠创业大厦2先锋科技大楼3创新大厦4动漫大厦6亚光科技大楼7杭州兴耀大楼8滨海威陵大厦10康恩贝大厦12雪峰银座大楼11苏泊尔大厦9中兴大厦14华元世纪广场13新大集团大楼15浙农大厦16东方国际广场1128101241336571114159165恒生大楼18租赁状况分析租金特征¾黄龙区写字楼租金处于各区域昀高水平，该区域楼盘品质较高，客户定位为高端客户，租金在3-5元/平方米/天；¾武林区写字楼地理位置优越，商业配套成熟，但多数楼宇相对陈旧，因此在租金水平上略低于黄龙区，约为2.5-4元/平方米/天；¾庆春商务区为杭州金融一条街，金融机构汇集，该类型企业对租金承受力较强，因此区域整体租金也处于市场较高水平，租金价格略低于武林区；¾文教区写字楼主要为一些中小IT企业发展提供平台，租金水平较低，在1-2.5元/平方米/天，根据楼宇品质差异而定；¾城站区域商务氛围较差、楼宇品质落后于其他商务区，租金水平处全市较低水平；¾滨江区尚未形成商务区气氛，仍处于建设期，政府对高新技术产业也有较大政策扶持力度，在写字楼租金方面也较主城区有较大优惠，租金在1-1.6元/平方米/天水平。各区域租金比较012345黄龙区域武林区域庆春区域文教区域城站区域滨江区域元／平方米／天19租赁状况分析78%85%78%82%70%60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%黄龙区域武林区域庆春区域文教区域城站区域滨江区域¾黄龙商务区写字楼品质较高，租金也昀贵，对外企、房产建筑等高端客户吸引力较强，但由于近年新增供应较大，影响了该区域整体入住率，预计通过一段时间的消化，入住率将会逐步提高；¾武林区域地理位置优越，办公方便，且多数写字楼已经投入使用多年，经营较为稳定，写字楼基本都保持在85%的入住率，空置期较短；¾庆春商务区写字楼入驻率差别较大，成熟写字楼客户稳定入驻率较高，新交付项目入驻率培育时间较长；¾文教区作为比较成熟的高新技术产业集中地，IT相关企业汇集。高新技术产业受政府扶持力度较大，行业门槛较低，年青创业集团庞大，因此该区域写字楼企业一般规模不大，但数量较多，写字楼整体出租率较高；¾城站区整体供应不大，区域商务氛围不浓，入住率较低；¾滨江区平均入驻率较低，约为60%，多数写字楼处于招租阶段。各区域入住率比较20住户分析主要行业代表租户城站¾区域行业以贸易货运、生产制造及咨询服务行业为主。¾相对低位的租金吸引了众多成长型企业，但需求面积较小。¾依托便捷的铁路交通，货运企业入驻比例较高。中天集团国药控股浙江有限公司杭州高新国际货运有限公司文教¾区域行业以IT、电子科技行业为主。¾政府对入驻IT信息产业税收政策提供优惠，行业群聚现象明显。¾科技研发类企业较多。阿里巴巴博客滨江¾区域行业以生物制药、电子科技、动漫企业为主。¾除高新产业外，其他行业入驻比例较低。¾多数为企业研发部门入驻。信雅达集团华为软件印度塔塔黄龙¾区域行业以房产建筑、咨询服务企业所占比例昀高。¾知名外企较为集中，HP、Philip、Johnson等世界500强大多聚集于此。¾房地产集团公司如绿城、耀江、万科南都等入驻较多。绿城、耀江、万科南都三花控股集团联想集团武林¾区域行业以金融证券、贸易货运及大型集团公司为主。¾国有大型企业及航空公司入驻较多。泰国曼谷航空公司省能源集团有限公司中国出口信用社保险公司汇丰银行、星展银行、东亚银行、中国银行松下电器、诺基亚庆春¾区域行业以金融保险证券及贸易货运行业为主。¾金融行业密集，银行机构入驻比例较高。¾与金融相关的咨询类企业对本区域相对偏好。21销售分析¾过去一年杭州写字楼销售市场成波浪式变化，但波动幅度不大，市场整体表现平稳；¾成交量由于受房交会影响，出现一定波动，一、三季度成交量较低，二、四季度成交量较高；¾成熟商务区在售楼盘数量少，供应集中在城市近郊区域，楼盘品质及价格相对较低，成交均价在11000元/平方米左右；¾各区域比较而言，西湖、下城及上城三个市中心区价格水平相对较高，其他区域相对较低；¾滨江区现状在建楼盘大部分不售，销售项目较少，价格较低。050001000015000200002500030000350004000045000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0200040006000800010000120001400016000销售面积销售均价元/平方米2006年杭州市区写字楼销售情况平方米1459314299