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房地产法主讲人：陈信勇浙江大学光华法学院教授民商法硕士生导师组组长浙江省民法学研究会会长教学目的：理解房地产法学原理；掌握现行房地产法律制度；通过案件示范分析和演练初步形成处理房地产法律实务的能力。教学内容及课时安排：第一章房地产法课程概述【2学时】第二章土地房屋征收、储备纠纷【2学时】第三章建设用地使用权出让与转让纠纷【4学时】第四章房地产开发经营纠纷【4学时】第五章建设工程合同纠纷【4学时】第六章房屋买卖合同纠纷【4学时】第七章房屋租赁合同纠纷【4学时】第八章土地和房屋登记纠纷【4学时】第九章建筑物区分所有权与物业管理纠纷【4学时】教学模式：学理精讲；法规研读；案例示范；案件演练。第一章房地产法课程概述第一节房地产、房地产业、房地产法与房地产法学科一、房地产（一）房地产的定义房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。房产与地产既有区别，又有联系。在物质形态上，房产总是与地产相联结，房依地而建，地为房载，房地不可分离，但两者可以相对区别。房产和地产构成房地产财产关系，其客体是土地和房屋。不动产的外延比房地产要大，但不动产的基本组成部分是房地产。（二）土地土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为“上至天顶，下至地心”。“土地是财富之母”。土地的用途极广。农村的农地用于耕种，而城市土地则使用于更多的目的。中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。根据《土地利用现状分类》国家标准出台，土地利用现状共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。编码一级类编码二级类01耕地011水田012水浇地013旱地02园地021果园022茶园023其它园地03林地031有林地032灌木林地033其它林地04草地041天然牧草地042人工牧草地043其它草地05商服用地051批发零售用地052住宿餐饮用地053商务金融用地054其它商服用地06工矿仓储用地061工业用地062采矿用地063仓储用地07住宅用地071城镇住宅用地072农村宅基地08公共管理与公共服务用地081机关团体用地082新闻出版用地083科教用地084医卫慈善用地085文体娱乐用地086公共设施用地087公园与绿地088风景名胜设施用地09特殊用地091军事设施用地092使领馆用地093监教场所用地094宗教用地095殡葬用地10交通运输用地101铁路用地102公路用地103街巷用地104农村道路105机场用地106港口码头用地107管道运输用地11水域及水利设施用地111河流水面112湖泊水面113水库水面114坑塘水面115沿海滩涂116内陆滩涂117沟渠118水工建筑用地119冰川及永久积雪12其它土地121空闲地122设施农用地123田坎124盐碱地125沼泽地126沙地127裸地《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。这个分类系统既能与各部门使用的分类相衔接，又与时俱进，满足当前和今后的需要，为土地管理和调控提供基本信息，具有很强的实用性。同时，还可根据管理和应用需要进行续分，开放性强。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于由于新分类造成土地基本信息的“断档”。（三）房屋1．房屋的定义房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。房屋是一种建筑物，但建筑物的范围比房屋要广。建筑物包含房屋和其他各类构筑物，是建筑业的各类最终产品的统称。通常将供人们在其内生活、生产的各类建筑物称为房屋；而将不供人们在其内生活、生产的各类建筑物称为构筑物，例如水塔、独立烟囱、烟道、栈桥、堤坝、挡土墙、贮油（水）池、贮仓、地下人防设施等。2．房屋的构成条件作为房屋，应具备三项条件：第一，必须有上盖。上盖破漏不堪，仍不失为房屋（危房），如上盖拆除或倒塌，只剩下宅基地，就不能称之为房屋了。第二，必须固定于土地。房屋离不开土地，且必须固定于某一地点。空中、水中和陆地上能移动的物体，不能称之为房屋，如飞机、宇宙空间站、船舶（包括利用船舶建成的海上旅馆。第三，必须是合法的。法律意义上的房屋，还不同于纯粹物质形态的房屋，它必须是符合法律规定建造起来的，否则就被称为违法建筑。3．房屋的分类房屋可以从不同的角度进行分类。按照房屋的用途，可以将其分为8个一级类和28个二级类。一级类包括：住宅、工业交通仓储、商业金融信息、教育医疗卫生科研、文化娱乐体育、办公、军事和其他房屋。房屋用途分类标准一级分类二级分类内容编号名称编号名称10住宅11成套住宅指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。12非套住宅指人们生活居住的但不成套的房屋13集体宿舍指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分。20工业交通仓储21工业指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。22公用设施指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。23铁路指铁路系统从事铁路运输的房屋。24民航指民航系统从事民航运输的房屋。25航运指航运系统从事水路运输的房屋。26公交运输指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装卸、搬运的房屋。27仓储指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。30商业金融信息31商业服务指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。32经营指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。33旅游指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。34金融保险指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。35电讯信息指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。40教育医41教育指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。疗卫生科研42医疗卫生指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。43科研指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。50文化娱乐体育51文化指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。52新闻指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。53娱乐指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。54园林绿化是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。55体育指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。60办公61办公指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。70军事71军事指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。80其他81涉外指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。82宗教指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。83监狱指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。按照所有制不同，可以将房屋分成国有房屋、集体房屋、私有房屋等。按照房屋的建筑结构，可将其分为5类，即：钢铁结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。按照房屋的完损程度，可将其分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。按照房屋的经济属性，可将其分为2类，即：商品房和非商品房。以住房为例，非商品房主要包括城市保障性住房（经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房等）和农村住房。（四）房地产的特征1．房地产的特性第一，固定性。土地不能移动，建筑于土地之上的房屋及其他附属物也不能移动。第二，异质性。由于土地不能移动，加上建筑材料、建筑类型、房屋新旧程度、相邻环境等因素不同，每宗房地产都具有各自不同的特点。第三，稀缺性。土地是不可再生的自然资源，具有房地产开发价值的土地更为稀缺，因此房地产尤其是城市繁华地段的房地产就成为一种稀缺的商品。第四，耐久性。土地一般不会灭失，房屋也具有较长的建筑寿命。第五，保值性。房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多，但从长远角度看，随着城市的经济和社会发展，房地产一般具有保值、增值的作用。2．房地产的法律特征第一，房地产是不动产。不动产与动产相对称，是指不能移动或移动后会降低或丧失其经济价值的物。土地不能移动，而房屋一经移动或拆除就改变其原来房屋特性了，因为它离开了原来的宅基地或丧失了原有功能。房地产是不动产的主要种类。第二，房地产是特定物。每一宗房地产，均应有明确的地址和四至。不同的房地产不能相互替代，即使其结构、面积、类型都相同。第三，房地产是不可分物。分割房地产，可能影响其使用价值，所以在进行房地产产权分割时，如不宜分割，则应采用折价补偿或保持共有等办法。（五）房产、地产的比较1．房产与地产的联系房产和地产存在密不可分的关系：第一，在物质形态上，房产和地产相互联结，房屋总是建造在土地之上，依赖土地的支撑才得以存在。第二，在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地租，地租隐藏在房价、房租之中，因级差收益导致的地价差异也在房产价格上体现出来。第三，在权属管理上，要保证房屋所有权和房屋所占土地使用权的一致性。我们知道，房屋总是建立在特定的地块之上，土地之上一旦建筑了房屋，那么对土地的占有利用，就主要表现为对房屋的占有利用。关于房屋和土地产权关系，无非有两种安排：一是房地权利合一状态，即土地所有权人也是房屋所有权人；二是房屋所有权与土地所有权分别归两个主体所有。在前一种状态下，“房随地走”或者“地随房走”。自罗马法开始，房屋等建筑物因附合被视为土地的一部分。直到今天这仍然为许多国家所接受，如德国民法典第94条规定“土地的重要成分，为定着于土地之物，特别是建筑物以及尚与土地结合的土地出产物”。这种视房屋和土地为一个物，在此物上存在一个不动产所有权情形下的房、地关系一般来说比较简单。如果规定房屋所有权与土地所有权分别归两个主体所有，那么也就当然承认了房屋和土地为两个独立的物，在这两个物上分别存在两个独立的所有权。根据我国《宪法》、《民法通则》等法律，土地归国家所有，或归农民集体所有，个人则可以拥有房屋所有权。土地和建筑物被视为两个可分离的物。房屋所有人既可享有房屋所有权，同时可享有土地使用权（即建设用地使用权）。根据现行法律规定，房屋所有权与土地使用权的关系体现在：（1）主体一致。在我国，房屋所有权人无法成为占用土地的所有权人，但法律要求房屋所有权人和土地使用权主体一致。《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”（2）必须同时转让。房屋所有权与土地使用权主体一致原则必然要求，转让房屋所有权也必须同时转让土地使用权，转让土地使用权也须转让其上的建筑物。《城市房地产管理法》第31条确立了房地一同转让的基本原则：“房