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1项目管理服务的业务范围山东筑博工程项目管理有限公司一直致力于将国内成功的项目管理方法与工程建设项目管理的实际条件相结合，定位于为业主提供全过程的建设项目管理服务，坚持以业主的利益为公司的最大利益，经过近几年来的全过程项目管理的实践，已形成了具有筑博公司特色的项目管理体系、做法和程序。一、服务对象项目管理的服务对象为政府、投资机构、项目业主等。二、服务范围1.前期报批、报建阶段（1）协助业主方进行项目前期策划，经济分析、专项评估与投资确定；编制项目建议书和可行性研究报告，项目立项。（2）协助业主方办理土地征用、规划许可等有关手续；协助业主办理《建设用地规划许可证》。（3）协助业主到相关单位取得项目规划审核意见（人防、消防、园林绿化、市政管委、环保、交通等部门）。（4）协助业主对拟建项目地区进行环境评价，选定环评单位，商谈并签订环评合同，评估报告完成后报环保部门审批。2（5）协助业主对拟建项目地区进行交通评价，选定交评单位，商谈并签订交评合同，评估报告完成后报交通部门审批。2.工程规划、勘察设计阶段：（1）协助业主组织设计单位依照规划设计条件进行规划方案设计。协助业主方提出工程设计要求、组织评审工程设计方案、组织工程勘察设计招标、签订勘察设计合同并监督实施，组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比选并进行投资控制；协助业主上报规划设计方案，修改、调整，直至取得《规划方案审定通知书》，协助业主选定勘察单位，协助业主对勘察单位的设计方案进行审查和控，协助业主针对不同的勘察阶段，对工程勘察报告内容和深度进行检查和审核，协助业主对设计单位的设计文件质量进行跟踪控制，重点在限额设计。（2）设计准备阶段协助业主审核设计方案招标文件，组织进行设计方案招投标，协助业主选定设计单位，拟定《设计合同》，商谈并签订合同，协助业主落实有关工程的外部条件，提供设计所需的基础资料。（3）设计阶段协助业主编制设计任务书，组织完成初步设计及工程概算的报审工作，协助业主配合设计单位开展技术经济分析，搞好设计方案的3比选、优化设计，参与设备、材料的选型，协助业主检查和控制设计进度，协助业主控制工程的限额设计。（4）设计成果验收阶段协助业主审核工程设计概算所含费用及计算方法的合理性，协助业主审核主要设备及材料清单，提出反馈意见，进行施工图纸审核，审核其是否满足技术质量方面的要求，其深度是否满足施工条件的要求，并审查各专业图纸间的错、漏、碰、缺等。（5）协助业主组织设计交底与图纸会审，进行设计变更的控制（施工图设计文件投入使用前和使用后）。协助业主方组织工程监理、施工、设备材料采购招标；3.工程招投标阶段：（1）协助业主审核与本工程有关的各类招标文件。（2）协助业主审核与本工程有关的各类合同文本。（3）为业主参与各类合同谈判出谋划策，提供技术咨询服务。（4）为业主负责采购的材料、设备提供全方位的信息和价格技术支持。协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施；协助业主方提出工程实施用款计划，进行工程竣工结算和工程决算，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料；44.工程施工阶段：（1）施工准备阶段协助业主进行现场建筑物的评估及拆除工作，协助业主进行施工现场临时道路、临时用水、临时用电等的准备工作，达到施工条件。（2）施工阶段协助业主对项目施工进行全过程监督管理，协助业主进行材料的选型和认价工作，协助业主协调各总包及分包单位的关系，保证工程的顺利进行，协助业主对主要设备进行选型，提供信息和价格技术支持，协助业主选定各专业分包单位，如弱电、消防、供电、室外市政工程、中水处理站、燃气等，协助业主组织进行各种招标，选定各施工单位，商谈并签订施工合同，协助业主进行与建设项目有关的周边关系的协调工作，协助业主进行基建文件的归档、整理工作。5.竣工验收及移交阶段：（1）协助业主组织各单位进行项目的竣工验收。（2）协助业主进行竣工结算的审核等工作。（3）协助业主组织进行工程竣工资料的备案工作，对施工单位的竣工图、竣工资料及监理单位的资料进行审核。（4）协助业主对项目代建单位工作进行考评。（5）项目管理合同约定的其他工作。5工程建设手续办理所需资料一览表一、取得选址意见书（政府投资才有）除国有土地使用权出让、转让地块以外，下列建设项目应申请《建设项目选址意见书》：1、新建、迁建单位需要使用土地的；2、原址扩建需要使用本单位以外的土地的；3、需要改变本单位土地使用性质的。约计5个工作日二、办理立项事宜：首先联系专业的工程咨询机构，针对项目概况、操作方式及目标研究并编制可行性研究报告，由建设单位向发改委申请立项，携带选址意见书，填写相关资料报发改委审批。6约计5个工作日三、用地手续:首先根据项目策划取得建设用地规划许可证，再去区国土局询问所需资料，还要领取申请表，加盖建设单位公章，准备好资料并提交区国土局审核后交给市国土局签字盖章，取得审核意见，然后再去区国土局询问所需资料，整理完所有资料以后交给区国土局办理手续。约计10个工作日四、规划手续：首先去审批中心规划局窗口领取表格与所需资料清单，加盖建设单位公章，并准备相关资料，最后提交资料。约计5个工作日五、建设工程方案设计与审查、公示：将设计单位（提前联系设计单位策划方案）提交的建设工程方案送交规划局审查，通过后去规划局取得公示模板交与设计单位整理后交规划局确认，制作公示牌并公示10日内无任何异议后，即可要求设计单位出图。六、施工图审查：去规划局将设计单位出具的图纸及相关资料报审（勘察资料可提前准备报审）。七、审图中心审图手续：将设计单位的图纸交给审图中心，填表后加盖公章，并准备相关资料（包括电子版计算书等），准备就绪后交给审图中心，然后拿上设计发票和合同去办理审图备案相关手续，同时审图中心的审核意见也会根据相关资料在网上查到，转发给设计单位，让他们进行整改并回复（按照一定的7格式），要求回复意见加盖设计单位公章，回复意见和整改后的图纸经审图中心最终确认后就会把审图中心的盖有审图章的审核意见书交给项目管理保管。约计7个工作日八、质监手续：首先去审批中心建设局窗口领取表格和所需资料一览表，再去质监站申报质监手续，同时要求施工总包单位（包括打桩单位）、监理均应上报，然后准备资料，加盖建设单位公章后上交相关资料给窗口，取得盖有建设局公章的质监申报表。另外，施工单位还应去质监站备案。约计3个工作日九、安监手续：首先去审批中心建设局窗口，领取相关表格与所需资料一览表，然后准备相关资料，其中要求施工单位提供施工人员保险单等资料，准备好一切资料后交到窗口，取得盖有建设局公章的申报表，同时可以办理安全措施审查手续。约计3个工作日十、安全措施审查：首先取得所需资料清单，大部分资料由施工单位提供，整理完装订好送至建设局窗口安全措施审查处，由其出具资料接收证明，再凭此证明将资料送到安监站，其一般会要求再次整改直至完整后，安监站会派人到现场核实，并留下相关证明材料，等竣工后由施工单位取得安全监督报告。约计2个工作日十一、施工许可证手续：首先去审批中心建设局窗口询问资料清8单与表格，填写并盖章，建设单位交纳规费后复印收据或发票，提交所有相关资料，领取证件。约计2个工作日十二、工程建设重大变更手续：比如：原来设计中没有的，规划里也没有的，或者规划里有但是立面发生改变或者发生重大变更的，需要到审批中心发改委窗口重新立项取得发改委批复，再将新的方案交到规划局重新审批后，方可出图。十三、规划放线、回填土密实度测量、桩基检测、验槽、沉降观测、材料报验等在施工中会遇到的验收与检测，由监理单位组织实施。其中规划放线去规划局服务中心，填写相关资料，申请规划放线，以便今后复验并取得规划检验认可书。十四、消防送样检测：在工程建设中，相当一部分材料在安装前或者安装后必须要经消防支队或消防大队进行封样检测，项目管理单位要去消防支队领取需送样材料一览表，然后要求材料供应商准备相应的材料验收资料、产品合格证，向消防支队申请封样，然后填写送样资料并盖章，缴纳相关费用后等待验收结果。根据合同条款或招投标文件，确定相关费用由哪家缴纳。十五、消防审批手续：首先去审批中心问清相关程序并整理相关资料并装订成册后提交。十六、防雷检测：联系气象局，填写申请资料后由建设单位缴纳相关费用后进行验收，并取得相关验收报告。十七、消防验收：联系消防大队进行验收（较难通过）。9十八、室内环境、保温节能等检测：首先进行询价（目前有两家有相关资质），或经建设单位指定单位进行，缴纳相关费用后进行检测，并取得相关数据与报告。十九、竣工测量：联系规划局，填写竣工测量申请表并缴纳相关费用后进行竣工测量（包括面积测量与图幅测量），并取得竣工测量报告，然后才能取得建设过程规划检验认可书。二十、环保验收二十一、新型材料墙改基金收费标准退还手续二十二、综合配套费中劳保基金收费标准退还手续二十三、综合配套费中工资保证金收费标准退还手续10建设项目管理规划大纲(草稿)一项目概况项目概况应包括项目的功能、投资、设计、环境、建设要求、实施条件（合同条件、现场条件、法规条件、资源条件)等，不同的项目管理者可根据各自管理的要求确定内容。例如：某工程规模大、结构复杂、技术难度高。在运作方式上,严格遵循菲迪克条件的原则。二项目管理咨询范围由招标文件（或委托书），建设项目管理咨询服务范围如下:1.；2.；3.；4.；5.；6.；11项目管理组织的高效运行和工程项目的成功实施,有赖于参建各方，包括建设单位、咨询单位、设计单位、监理单位、施工单位以及设备、材料供应单位等围绕工程建设的共同目标相互和谐配合及顺畅流通。各相关单位之间应在公正、公平的原则下通过有效的合同关系合理分解项目目标、分担项目责任、分享项目利益,并承担相应风险。建设项目咨询管理方与各参建方的项目管理关系如图1所示。图1：管理咨询方与各参建方关系示意图项目管理咨询工作内容为技术咨询、制度管理、监督检查三个部分，其构成如图2所示。XXXX投资方XXXX项目业主地勘单位设计单位监理单位施工单位供货单位咨询管理方12技术咨询监督检查工程变更审核工程量审核进度款审核项目管理咨询投资控制工程验收制度管理环境管理沟通管理风险管理制度检查三控检查安全检查其他检查其他检查图2：咨询管理职能示意图建设项目管理提交的管理咨询报告如图3所示。图3：咨询报告系统示意图三项目管理咨询目标和思路（一）项目管理咨询目标本工程管理总目标及分项目标如下:1.工期管理目标信守合同。按合同条款完成合同所规定的各项工期指标。2.成本管理目标项目咨询报告系统定期咨询报告专题咨询报告月度报告年度报告总结报告投资专题报告进度专题报告重大质量问题处理报告设计变更专题报告设备材料采购专题报告人力资源管理专题报告风险预控专题报告合同管理专题报告环保安全专题报告综合专题报告13科学管理,努力节支,降低成本。3.质量管理目标工程合格。（二）工期管理咨询思路1.项目管理的目的通过项目管理能够有效地解决施工中各种问题,实现项目质量、效益、工期、文明、安全等各项指标。2.项目管理的总原则本工程项目管理的总原则就是实现全面目标化管理,即建立项目、部门、个人三级的目标化管理。3.项目运行的主线建设工程项目管理规范（GB/T50326-2006）和ISO9002管理体系文件。四项目管理咨询组织和制度（一）项目管理组织机构项目组织机构如图3-1所示。监督检查组程序管理组技术咨询组质检工程师造价工程师咨询工程师咨询工程师副经理项目总工项目经理监理工程师监理工程师造价工程师合同管理师咨询工程师系统管理师信息工程师监理工程师质检工程师14图3-1项目组织机构图（二）项目管理咨询实施理念在本工程的项目管理实施过程中,主要本着科学严肃的工作态度,紧紧把握以下几点实施理念:（1）坚持项目管理科学性,建立健全各种规章制度。管理咨询项目部具有明确的目标、合理的运行程序和完善的工作制度。（2）建立完整清晰科学的业务系统。建筑工程项目管理是一项综合的系统工程,它涉及生产、技术、经济、材料、成本、预算、合同