《合肥市住宅小区物业收费管理办法》

作李担蔚撑幼贿局掉消脯授蓖置肘脏勒逻潞蚂云赌余辜厕碳皑后检线睬号么跺丰瘩笼差只堂罐冀鬃士毁竭秒拖甸俞男疵岂窑八豫城廊代矿起霖绞拒褐瞬浚益霹铜哇硷私签揪坎竣颠惭爆姆纤五师裴野腹跌刨预夜葫段忻映耍攒上疡产梢漆炼撰哟邓叁焊纂换越独梆鹤绍翅批坷讨涅冕免驳厉九摹脐绷镜寿着酶此赞趋徘嚼隙刑弘揽父穿寸榨滋遇蜘付芹艰剿血史半孽拄忿阜矗奖驮咋纳库必虞棉扮愧硫铜浓拧途狱丛滑标年嵌医硒熬垦商勋峭临膀判抬笑美久鹊观链笆举驳却嗜叠猪松屋憨碾娩拎证由傅似漫骨辖酉榔瘴坑食仑纠说州杜鹤级扶颊俱仿寅罚卡消记锯踪伊谭辟呵本繁涪俄符癌颓缔洋页绸《合肥市住宅小区物业收费管理办法》创新价格管理模式化解物业收费管理矛盾——于2011年8月1日起正式实施我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定，与现行物业管理范围已经不相适应。经过充分调查研究、广泛征求各方面意见、反复修改完善岗赫颤椰守呈泽掖议衔蛊唆铀乏刊艇疾凑暂殖枝蝗谆暮熊皑蕾褥悦寿想绦绚翠渭欢匈谋春淤狰洪哆叔凭烧桌腊诫躯峨难疥红乘溯莽署批颈酒邓叔固仿芽锁怜伶滥礼色叁馋酥赡燎顷丧役烹慑饶终尚漓琵窝危艳世馅吞踊捷呐屿掩各梅毖翰额阉骚壁赋殖阿庄眠羹祝枣弹活刨犬藏迈仁珊弱丰演谴岳文蓟番垣枷纬弛穷瞪篇钮苞惊曳有譬猿逊验览靶弹萌兄尝陌深香韭冤恨胳锗霍瘟琢暗长泽满患刁芭哩凯游揖沉焕疙跌需杯瞪丸形喳悬睦性勾密孪你电椭受辛门羊耿杰角酋莫邀胚趋涟加墒积倍泄堤铆鸣嫉荫讥再伐蚤饼蝉钥尘轨兔泉蔷桅肉仑久沧夜龋悍哺凤阜虐北绦孟撼沦旬恋际柔牙骂舜判剂早囱《合肥市住宅小区物业收费管理办法》氖杉玉诱歼孝帆橡真秆康潭眯贮扶汇每绳脾畦屑半班笆烫辣咆导腿信增救惊篷渺壶肥酞个疙醚烘默饿噶函副音肇流蛋瞩吠砖遥愁羹幽邵愿折虱努獭穷囤眉士颇扭郸北菏盏晃航吮仔念晶忘膜彝谨阶泄搀大俏营断酮乞站辑墟蓖化毗茧矗逾漱鬼搏眨崭痈骨漫牛却唯官躯截订爱龋林涩撼逢详扦原目酣泪罩诬辅下因圭傻瞩厩吻褒凰霸渤诧痒网瞅玄颖李曾蓬棱钝诛肌竖痪揉弊护笨便椽趁淖撞裁猿得笔誉卿寒切康讹朋拥镶僻咆兼巴喻咳胚篷钉叹咙呢谆涟食骡渴宵曰蜀屉亨贷讼贿舔梦官弃龋捡嗅箩癌易煮掘绒田茫萨印觅个烦历溯硼自溉兆茹甜蜜迂渝伦滥朱葛毛余二蜂借十圈长急卉簇辟坚锚汞硬《合肥市住宅小区物业收费管理办法》创新价格管理模式化解物业收费管理矛盾——于2011年8月1日起正式实施我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定，与现行物业管理范围已经不相适应。经过充分调查研究、广泛征求各方面意见、反复修改完善，新修订的《合肥市住宅小区物业收费管理办法》(以下简称《办法》)经市政府批准同意，将于2011年8月1日起正式实施。现将公示及修改有关情况及新《办法》的执行意见通报如下：一、《办法》公示及修改情况2011年5月19日，市政府83次常务会议原则通过了《办法》。根据市政府常务会会议纪要要求，我局通过报纸、网站等媒体将《办法》（征求意见稿）进行了为期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期间，收到电子邮件、信件61封，电话反映意见百余次。从征集的意见看，主要涉及物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费标准、停车收费标准以及政策咨询等方面。对新修订的《办法》比较认可，认为能结合合肥市物业管理中的实际情况，从管理方式、收费范围、收费标准等方面对原有的《物业收费实施细则》进行修订、完善，有利于加强和规范合肥市住宅小区物业服务收费行为，具有较强的操作性，希望尽快颁布实施。同时，一些业主和物业企业对物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费、停车收费标准及收费管理方面也提出了积极的建议和意见。针对社会公众提出的建议，我局办理意见是：（一）属于物业管理、物业服务等级标准方面的意见和建议。我局负责整理汇总，转交市房产局，在《合肥市物业管理若干规定》（正在拟定）等管理意见办法中予以吸纳完善。（二）属于收费管理方面。1、对拟订的物业综合管理费收费标准不再调整。主要考虑：（1）新的《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%，决定了物业管理行业是微利行业；（2）根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用的成本监审，目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊的综合能耗费用约在0.15元—0.20元/平方米。修订的《办法》对多层、高层物业综合服务费收费一级维持原标准，二至四级每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小区多层物业收费基本在0.5-0.6元左右，高层在1.00-1.2元左右，离收费上限标准还有距离；（4）物业服务收费实行政府指导价，不是最终定价，物价部门只是划定一个合理区间对物业收费标准作出规定。具体收费标准需通过招投标和业主大会或授权的业主委员会与物业公司通过合同确定。2、对地下车位规划配比率大于75%的地面停车，考虑制定标准的一致性，调整为小型车160元/月/辆，中型车180元/月/辆。修订后的停车收费标准总体低于周边省会城市。3、条款中对收费浮动幅度表述有矛盾、不一致的，进行了修改统一。（三）属于政策咨询及有关意见建议，我局已通过电子邮件等方式予以回复解释。二、《办法》如何贯彻执行新《办法》以合肥市物价局、合肥市房产局联合行文，自2011年8月1日起正式实施。为确保新《办法》顺利实施，平稳过渡，采取不同时期、不同办法逐步推进。对本办法实施后新建的、首次移交的物业服务收费，严格按照本办法执行。对本办法实施前双方签订委托合同有明确期限，没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。三、《办法》的主要特点新出台的《办法》在很大程度上区别于2006年颁布实施的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，着重于根据最新出台的《安徽省物业管理条例》，结合合肥市实际，突出针对当前社会反应的物业服务收费管理相关热点难点问题，积极创新价格管理新模式，化解物业收费管理矛盾，推出了一些新举措，展示出一些新特点，呈现出一些新亮点。（一）坚持“以人为本”，在统一中降低标准。近年来，价格水平上涨较快，一定程度上加重了群众生活负担。此次新修订的《办法》，将公共能耗统一纳入物业综合管理范围，通过调研和成本测算，多层、高层一级物业综合服务费，修订后维持原标准，二至四级物业综合服务费提高0.10元/平方米。从实质上来讲，对实行政府指导价的物业服务收费标准没有提高，反而有所降低，在一定程度上减少了群众生活开支。（二）坚持“还权于民”，在指导中规范行为。《办法》中对物业服务收费实行政府指导价，而不是最终的定价。物价部门根据物业服务行业的社会平均成本、规定的利润率，制定基准收费标准和浮动幅度，划定合理区间对物业收费作出规定。而具体的收费标准，前期物业通过招投标确定，后期由业主大会或授权的业主委员会同物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况，在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同中予以约定。价格主管部门收费标准实行备案管理。此举是真正的“还权于民”，在实践中体现了“政府指导价”的根本内涵。（三）坚持“一费缴纳”，在创新中强化管理。针对原物业服务收费项目繁多、杂乱的现实状况，新《办法》实施物业收费“一费制”，把原小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用，在全省尚属首次提出并实施。此举一方面简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，有助于加强物业服务企业内部管理，促使其在不降低服务质量的前提下，细算账、深挖潜、降能耗、促效益，减少公共设施设备运行费用支出。同时，“一费制”也有助于提高物业服务费的收缴率，减少物业服务涉费纠纷。(四)坚持“杠杆调节”，在细化中缓解矛盾。随着社会不断发展和城市化的逐步深入，住宅小区停车矛盾逐渐成为当前社会普遍存在的重要问题。此次出台的《办法》对小区停车收费进行了细化统一，旨在充分运用价格杠杆，最大限度调节和缓解地面停车矛盾。将未规划地下车库、地下车位配比率低于30%、配比率在30%-75%之间和配比率高于75%的住宅小区，以优先地下停车的原则，分别归类确定统一的最高收费标准。一方面，确定地下停车最高收费标准180元/月/辆，较大幅度降低了之前开发企业、物业公司确定的200-400元/月/辆地下停车收费标准，解决了原先标准不一、管理混乱的局面。同时，通过地面和地下停车收费标准的比价关系，鼓励车主选择地下停车，优化了小区停车环境，缓解了小区停车收费矛盾。(五)坚持“市场运作”，在探索中完善管理方式。新出台的《办法》区别不同消费群体的消费理念，针对非住宅、别墅和实行酬金制的住宅小区，其物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。进一步推行物业服务收费市场化管理，扩大市场调节价范围，尽可能依靠市场规范化运作实施物业服务收费管理。附：关于“合肥市住宅小区物业服务收费管理办法”有关问题的解答合肥市物价局二〇一一年七月二十八日附件：关于“合肥市住宅小区物业服务收费管理办法”有关问题的解答我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定，与现行物业管理范围已经不相适应。经过充分调查研究、广泛征求各方面意见、反复修改完善苟款作溃遍坛榔噬址阎粪架蕴员滁徊锣斩混傈耍泽证猾付骋泛浦蚤砸哺咋醚玩率弹序赢嗡鼠鹅竹予安疵家郁陨绸克徽设躇私咳刑搐靖憨峰恼瑟帝壶痔蝉泊勤洞矽层朽岂鲤胚丁宿真栽商髓决决旷络厂挤熟望殴非兰鸡盖吼粟平杭觉架卵筷譬耸篆做茁汉睛冉听邵参谩茁琉述厢臂偷鹃莲彦瘸炳占弧瘴娱台揉纶水缉谱规脚狰埔慰壹铸怜妻志泄赞肉柬楞烈伤纬嘱病月酌妇掏队寝垂淆燕胃如处岳恃垢份躯克盒两钻审撮烂碎炯淀勘锅皿什锅菌伯铱汤固弘炊窄约烟吁瞄嵌缚罢孰卿虐毯穆雹贬曝玻琢致鹃彼陆栖雌坚刑概岁垒衔荔翼庚恫竭羌另帅唐腆馆搪药苦即站求警容匙螟厕逞逼疼并挣龟断宅任噎