物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。【案情回放】何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。【法院说法】盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决作出前述判决。一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。至此，该案尘埃落定。【案情分析】第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任。那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿。而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。正是基于原告方(业主)面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张。否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。从法院调查的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错。根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10％一30％之间。但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事。【案例启示】尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类纠纷进行诉讼可能面临较大的困境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由。为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况。同时，也应该未雨绸缪，在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据，减轻自己面临的法律风险。业主没理由不让物业入室检修某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来，物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益。庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉，但该合同签约双方为物业和开发商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》，载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告。原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格。被告之抗辩于法无据，其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上，法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。楼上坠物砸车谁负责案情介绍：A先生居住的某小区对机动车辆的停放采取统一管理，即划定固定的车位并收取一定的管理费用。某日，A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚，物业公司的人上门告知，A先生的车被3层B住户阳台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失是由B住户还是由物业公司来负责呢？法理分析：A先生的这一遭遇，是我国《民法通则》所规定的一种典型的特殊侵权行为，即建筑物致人损害的侵权行为。根据《民法通则》126条的规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任。但能够证明自己没有过错的除外。”这种侵权行为，必须具备几项要件：1、必须有建筑物或搁置物、悬挂物致人损害的行为；2、必须存在损害事实，也就是说给他人造成了实际的人身或财产损失；3、致害行为与损害事实之间必须有因果关系；4、建筑物或搁置物、悬挂物的所有人或管理人有过错，包括故意和过失。在A先生的遭遇中，B住户的花盆是与房屋相连的位于高处的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。因为花盆的跌落而造成A先生的车被砸坏，加害行为和损害后果之间存在直接的因果关系。根据我国法律规定，对这种侵权行为归责原则的规定，只要发生了事实的损害就推定所有人或管理人存在过错，应当承担民事责任。除非所有人或管理人能举出证据证明自己没有过错，但是，事实上B住户作为居住在房屋高层的住户，应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆，一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B住户在此事件中是有过错的，应当对A先生的损失承担全部责任。虽然，A先生按规定交纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务。但是，在此事件中，并非是因为物业公司的过错才导致A先生的车受损。花盆的跌落，是物业公司所无法预见和避免的，因此，物业公司不应承担责任。处理方式：在此事的处理上，如果A先生的车没有办理保险，那么A先生可以通过与B住户协商的方式来解决自己的损失，如协商不成，也可以通过向法院提起诉讼，以司法程序解决。如果A先生的车已经办理了保险，则可以通过保险理赔弥补损失，在理赔之后，由保险公司向B住户行使追偿权。如果理赔款仍不足以弥补损失，A先生仍可以对B住户向法院提起诉讼，以获取适当的赔偿。案件点评：这件事情并不是A先生、B住户和物业公司所希望发生的。要解决它，就必须住户、物业公司一起尽到注意义务。作为住户，在阳台等地方放置物品时一定要做好保护措施，如焊接防护栏等；而作为物业公司，则应当在划定停车位或其他固定区域时，尽可能离建筑物远一些或加盖护棚等。只有多方一起努力，才能防止此类的损害发生。幼童高坠致死谁之过【案例】王女士居住于广州市金×泉大厦1502室，20l0年8月13日上午7时12分，她上完早班后打电话叫其7岁的儿子下楼吃早餐，半小时后儿子仍没有下楼。王女士觉得有些不妥，遂赶回家，却发现一部电梯已被卡在三楼。无奈，她只好要求广州市菲×德物业管理有限公司(以下简称菲×德物业公司)的管理人员打开另一部电梯上楼。回到家后，王女士发现儿子已不在家。遂四处寻找并报案。8时30分左右，王女士的儿子被他人发现倒在金×泉大厦西侧地面上的血泊中。事发后，经广州市公安局天河分局鉴定，王女士的儿子属高坠致死，排除刑事案件的可能。王女士认为，菲×德物业公司不顾住户方便，两部电梯(没有准用证)平时只开一部，且经常发生故障。事发当天，正是因为电梯发生故障，她儿子才步行楼梯，而楼梯窗口又过矮，且没有任何防护设施，以致造成她儿子坠落死亡。王女士找到金×泉大厦的开发商广州市金×房产发展有限公司，要求赔偿未果，遂将菲×德物业公司和开发商告上法庭，要求两被告承担丧葬费、死亡补偿费及精神损失费合计326401元，两被告对此承担连带赔偿责任。法院至案发地现场勘察发现，原告所居住的大厦楼梯通风窗口距楼梯地面最近点仅70厘米。该通风窗口高151厘米，宽147厘米，没有加设任何防护网及设置醒目警示标志。被告一菲×德物业公司辩称：我公司不可能预见到王女士的儿子会从楼梯的通风窗口坠落死亡，其死亡完全是意外事件，并非是由于我公