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泉州花卉城有限公司诉王建建土地租赁合同案•缴纳预付款•丈量土地•王签字后无回音•原对土地平整，转租土地•王起诉公司，返还预付款•公司起诉王，要求赔偿损失•原告（上诉人）：泉州花卉城有限公司（出租人）•被告（被上诉人）：王建建（承租人）•案情简介：•2001.2.27，王向公司缴纳租地预付款10000元，公司收款后进行土地丈量花去量地费451元。其后公司又对道路进行必要铺设，花去施工费用2673元。但在2002.2.28，公司却将该地另行转租，王要求公司返还10000元预付款，公司未还，于是引发该纠纷。•王诉至法院，原审法院判定租赁合同不成立，公司应返还预付款.•公司另行起诉,要求王赔偿量地费451元，施工费2673元及丧失与第三人签订合同造成的租金损失7636元，共计10760元。•公司违反先合同义务，违背诚信。与王签订合同供王使用，但又擅自转租租赁合同•一概念•根据《合同法》第212条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。•二特征•（一）租赁合同是转移财产使用权的合同•（二）租赁合同的标的物为特定的不可消耗物•（三）租赁合同是双务有偿合同•（四）租赁合同是诺成合同•一出租人的主要义务•（一）租赁物的交付义务•（二）租赁物瑕疵担保义务•（三）租赁物的维修义•二承租人的主要义务•（一）交付租金义务•（二）租赁物的使用，收益和保管义务•（三）承租人的通知义务•（四）租赁物的返还义务•本案中双方的土地租赁合同是否成立？•纠纷发生在订立合同过程中，合同关系尚未建立。•原告利益在缔约过程中是受到了损害，被告是否有赔偿义务？为什么？•基于诚实信用原则，缔约当事人负有先合同义务。•所谓先合同义务，是指当事人为订立合同而接触、准备或磋商时，负有协力、告知、说明、保密、保护等义务。•先合同义务包括主观义务和客观义务两个方面。•违反先合同义务导致的法律后果•因缔约人的过失导致合同不能成立，或者因缔约人的过失导致合同虽然成立了，但属无效合同或应被撤销的合同，从而使相对人受到损害，因此法律规定采用的是缔约过失责任。•即根据合同有效成立之前合同双方当事人在缔约过程中的过失程度确定双方的责任。。立法例•根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，当事人进行民事活动应当遵守诚实信用原则，•双方在订立合同的过程中，应尽互相信赖、互相协助、互相照顾、互相保护（包括互相保密）、互相通知的义务。•《合同法》第42条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：•（一）假借订立合同，恶意进行磋商；•（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；•（三）有其他违背诚实信用原则的行为。•第43条：当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，承担损害赔偿责任。•本案中被告王建建向原告缴纳的租地预付款10000元，表明双方有意订立土地租赁合同，当事人双方因该行为而产生一种信赖关系，即当事人为订立合同而进行磋商与接触之际，相互间已经建立了一种特殊的信赖关系，虽非以给付为内容，但依诚实信用原则，原被告双方均产生了协力、通知、照顾、保护及忠诚等附随义务。双方有无违反先合同义务？•本案中王在交付租地预付款后长达一年多的时间里，对要约的条件没有及时作出真实意思表示，没有及时通知公司接受要约或者拒绝要约。•导致公司在收到预付款后因相信双方能够订立合同而开展丈量、平整土地及铺设道路等前期准备工作，且在一段时间内丧失了与他人另订合同的机会，由于双方的合同未成立给公司造成直接和间接损失。•王在缔约过程中违反先合同义务，应当根据其在缔约过程中的过失程度承担相应的损害赔偿责任。•公司在王过分延迟与其签订合同的情况下，未能积极与王进行磋商，且其在从事民事活动中对商业风险没有充分的认识，这也是双方的租赁关系久拖不决，最终导致缔约失败并造成损失的原因之一，公司也违反先合同义务，公司对此也应承担相应的过错责任。•违反先合同义务的损害赔偿范围包括哪些？•以信赖利益为限度，即不能大于合同成立时当事人的履行利益。•信赖利益包括：订约费用、准备履行合同所需的费用或丧失订约机会造成的消极损失。预约与意向性声明•王建建向原告缴纳了租赁预付款10000元，要求租赁原告的土地种植花卉、苗木，这是否是一种预约？•预约：是约定将来订立一定合同的合同；本约因履行该合同而订立的合同。预约也是合同，是以订立本约为其债务的内容。•预约的特征：•1、本质是合同；•2、为诺成合同；•3、其标的是当事人为将来签订本约而为一定行为。•1、预约中当事人的义务•尽最大努力公平谈判；•不强加任何不合理条件的实际谈判义务；持续谈判的义务；为特定行为的义务；有关的随附义务；如期订立本约实现交易的义务。•2、预约违反后的法律责任•预约是合同，非违约方可选择合同总则的违约救济方式来寻求救济。•意向性声明是当事人打算订约的意向性说明和陈述。是在缔约、谈判过程中，发出的旨在订立某项合同的双方意思表示。•对意向性声明的违反可能会导致承担缔约过失责任。