相xx等诉杨xx房屋买卖合同纠纷案

相xx等诉杨xx房屋买卖合同纠纷案民事判决书(2011)市民初字第1163号原告相xx。原告相xx。被告杨xx。原告相xx、相xx与被告杨xx房屋买卖合同一案，本院2011年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告相xx与相xx及相xx共同的委托代理人吴xx到庭参加诉讼；被告杨xx经本院公告送达，合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告相xx、相xx诉称，2010年6月，原告拟购买济南xx广场xx室房产，并向开发商济南xx商业广场xx有限公司交付定金30万元。同年9月，因原告出国所以委托被告以被告名义代为签订商品房买卖合同。10月17日，被告与开发商签订买卖合同，并在11月份办理按揭贷款。涉诉房产的首付款870273元及每月房贷的还款均为原告支付。综上，原告为涉诉房产的实际购买人，被告仅仅是代为签订合同，并未支付任何购房费用。请求法院确认原告相xx为济南xx广场xx室的实际购买人。被告杨xx未答辩。经审理查明，相xx与相xx系父女关系。2010年9月8日，被告杨xx（甲方）与原告相xx、相xx（乙方）签订协议一份，约定甲方所售房屋所有权证号为济南xx广场xx号，位于xx区xx路以东，建筑面积237xx方米，房屋总金额288.02万元；购房首付款870273（含已付定金30万元）由乙方付款。其余房款由甲方申请住房贷款，全部贷款由乙方按银行贷款合同规定付款。该房在xx买进时由杨xx同意无条件顶名买房，实际买受人是相xx、相xx。2010年6月27日，相xx向济南xx商业广场xx有限公司交纳定金30万元，济南xx商业广场xx有限公司出具编号为9xxxxxxx号的收款收据，载明事由为济南xx广场xx号房定金。原告相xx、相xx于2010年10月16日向济南xx商业广场xx有限公司汇款360273元及21万元，共计570273元。2010年10月16日，济南xx商业广场xx有限公司出具收据一张，载明缴款单位为杨xx，收款事由为xx号房首付款，金额870273元。2010年10月17日，济南xx商业广场xx有限公司与杨xx签订商品房买卖合同一份，约定杨xx购买济南xx广场xx号楼xx单元xx号预售商品房，建筑面积为237.38xx方米，每xx方米12133.59元，总金额2880273元，按照买受人应于签合同时向出卖人支付30%购房款，计人民币870273元，（包括买受人已经支付的定金30万元整），其余购房款201万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。2010年11月4日，杨xx与xx银行股份有限公司济南分行及济南xx商业广场xx有限公司签订个人购房借款合同，贷款201万元用于购买济南xx广场xx号楼xx单元xx号预售商品房。原告提交2010年12月4日至2011年6月4日因购买济南xx广场xx号楼x单元xx号预售商品房而归还按揭银行xx银行股份有限公司济南分行按揭贷款78838.19元的银行还款计划表、银行存款凭证，证明杨xx所购济南xx广场xx号楼xx单元xx号预售商品房的购房按揭贷款均是原告所还。原告自述相xx在交付给济南xx商业广场xx有限公司定金30万元后因经常出国无法亲自签订购房协议，而相xx之父相xx户口是xx的，属济南市政府限购房的范围，不能与开发商签订合同购买济南xx广场xx号楼xx单元xx号预售商品房，所以委托了本案被告以被告名义购买了本案争议的房屋。相xx确认济南xx广场xx号预售商品房实际买受人是相xx。上述事实，由原告提交的购房协议书、收据、收付款凭证、还款凭证、商品房买卖合同、户籍证明、贷款还款证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的焦点是，2010年9月8日，原告与被告杨xx签订的由杨xx顶原告之名买卖济南xx广场xx号楼xx单元x号预售商品房的协议是否有效。首先分析双方之间的关系，原、被告之间存在顶名买房的关系，也就是原告作为房屋的实际出资人利用被告的购房资格、享受被告因该购房资格带来的各种预期利益等，借用被告名义购买房屋的行为，被告或为此收取部分费用或无偿。作为房屋实际出资人的原告为事实购房人或真正购房人，被借名(或顶名)之人的被告为登记购房人。那么该行为是否有效呢？综合分析，本案中，原告与被告签订了买卖协议，并约定原告以被告的名义购买济南xx广场xx号楼xx单元xx号预售商品房，该买房合同实际是，被告与原告现在签订合同买卖原告将来一定时间取得的房屋，原告为此向开发商支付对价，该买卖关系的标的物最终指向的是房屋，买卖合同签订时，原告对争议房屋享有的是期待权益，该项期待权益是一定时间后取得的房屋债权（指被告与开发商签订买卖房屋合同前）或房屋所有权（被告与开发商签订买卖房屋合同后取得房屋所有权证前）。该项交易行为系双方意思表示真实，在顶名买房合同中，被告处分房屋的背后处分的实际是基于其能够购买第三人开发商商品房的特殊身份享有的权利，属于私权利的范畴，其无法再享受购买第三套房产的权利了，该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定。另外，《中和人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”原告与被告形成委托合同关系，由被告以自己的名义与开发商签订商品房买卖合同并履行该项合同，被告系表面上的合同当事人和房屋权利人，原告系实际上的合同当事人和房屋权利人。若开发商在签订合同时知道委托人并不就此拒绝签订合同时，原告可以介入合同行使被告对开发商的权利。被告向开发商披露原告的，开发商可以选择原告或被告作为合同相对人。该委托行为系双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，故应认定原告与被告之间的购房合同合法有效。综上所述，原告相xx支付了济南xx广场xx室预售商品房的购房定金、首付款共计870273元并偿还了至原告起诉时的该预售商品房的购房按揭贷款78838.19元，可以认定被告杨xx所购济南xx广场xx室预售商品房的实际付款人为原告相xx，本院认为原、被告之间于2010年9月8日签订的买卖协议有效，原告相xx是济南xx广场xx室预售商品房的实际购买人。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见。”第三十四条第一款规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”本案被告杨xx在法定答辩期限届满前对原告诉讼请求及所依据的事实和理由未提出答辩意见，也未在本案法庭辩论终结前提交反驳证据，视为被告放弃抗辩和举证。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条、第六十三条之规定，判决如下：确认原告相xx是济南xx广场xx室预售商品房的实际购买人。案件受理费29850元，由原告相xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长郝振龙人民陪审员苏毅人民陪审员焦国庆二Ｏ一二年一月三十一日