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XX公司XX项目展示区、样板房开放风险自查报告XX公司客户服务部2017年XX月XX日1项目基本信息2销售准备情况3开盘前风险评估4问题阐述目录5检查结论一、项目基本信息项目基本信息项目名称项目地址开发单位检查时间检查人员房屋结构□砖混结构□钢结构□框架结构□框剪结构房屋类型□公寓□洋房□别墅装修类型□毛坯房□精装修户型操盘公司计划开盘时间二、销售准备情况1.销售文书公示情况附图：国有土地使用证附图：建设工程规划许可证附图：建设工程用地规划许可证附图：建设工程施工许可证《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程用地规划许可证》《建设工程施工许可证》二、销售准备情况1.销售文书公示情况附图：商品房预售许可证附图：房地产开发企业资质证书附图：开发企业营业执照附图：销售企业营业执照《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质证书》《开发企业营业执照》《销售企业营业执照》二、销售准备情况2.销售物料准备销售说辞、楼书、户型单页、沙盘、示范区域等销售物料是否经过营销、研发、工程、物业、法务、客服等相关部门核实内容并进行审批，审批通过后才使用。（提供文件及审批截图）《业主临时公约》、《前期物业收费标准》、《前期物业管理示范文本》、《xx市商品房买卖合同示范文本》（包含合同附图）、《补充协议》是否经过营销、研发、工程、物业、法务、客服等相关部门核实内容并进行审批，审批通过后才使用。（提供文件及审批截图）销售说辞、百问百答、精简介绍等外宣资料是否经过营销、研发、工程、物业、法务、客服等相关部门核实内容并进行审批，审批通过后才使用。（提供文件及审批截图）二、销售准备情况2.销售物料准备情况附图：业主临时公约附图：前期物业收费标准附图：前期物业管理示范文本附图：xx市商品房买卖合同示范文本《业主临时公约》《前期物业收费标准》《前期物业管理示范文本》《xx市商品房买卖合同示范文本》二、销售准备情况2.销售物料准备情况附图：合同附图附图：补充协议附图：项目红线内外不利因素公示附图：现场免责声明《合同附图》《补充协议》项目红线内外不利因素公示现场免责声明二、销售准备情况2.销售物料准备情况附图：物业形象展示附图：沙盘附图：沙盘免责声明附图：集团400展示物业形象展示沙盘沙盘免责声明集团400展示三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.1预售证取得预售证预计取得时间是否在开盘前无证开盘预售证取得前相关证件的取得情况取得预售证的前置证件未达成导致预售证无法取得1.2商品房买卖合同及补充条款建设合同竣工时间、保修期等与房屋销售合同一致，相关内容对公司没有违约风险或其他风险建设合同约定的竣工时间与房屋销售合同时间不一致建设合同约定的保修期与房屋销售合同不一致合同约定的保修期低于法律法规时长合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如车库、会所、居委会用房、物业管理用房、民警室、教育配套等），公司已按照其规定报批及建设（有无漏留或分布在不同期交房的标段中）该地块中无幼儿园，但合同中有幼儿园配套项目名称和地名命名批复一致项目名使用推广名签约建筑结构形式和工程设计一致框架误写为框剪层高的约定与交付标准一致合同约定为3.1米层高，实际为2.9米交房条件应具备可操作性，且符合当地政策要求交房条件约定过多过于苛刻配套交付时间在配套工程完工之后合同约定的配套交付时间在工程完工前产证办理时间与义务的约定合理当地一般为720日办理完毕分户产权，而项目签署为720个工作日关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权、广告收益、楼体字等约定准确，相邻权益、后期经营收益的分割合理小区内广告收益未明确约定分割收益关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定准确，涉及赠送、改建的，免责表达、交付标准，改造与验收、改造工期与工作量做了充分估计地下室赠送面积计入合同面积未单独签署改造协议填写是否，具体描述在后面单页呈现三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.2商品房买卖合同及补充条款分期建设的，对于配套等的分期交付有补充约定，若前期宣传有误的，补充条款有更正说明宣传中提及有幼儿园但未明确提及在后批次交付使用与银行的合作，抵押、担保责任的明确；产权办理约定与我司承担的连带担保责任匹配贷款客户不办理产权对我司的不利影响红线内外不利因素列入补充条款紧邻项目的红线内外不利因素为列入合同，业主后期投诉特殊房源有重大差异的应单独与客户进行书面确认落地窗在非标房源中由50cm的窗台客厅正对有立柱遮挡相似户型中存在差异点约定代收费或预交费用的,约定内容合理合法当地政策禁止开放单位代收代缴维修基金、产权费用合同配置标准：没有不准确或夸张的修饰用词，交付标准和宣传、设计、施工标准一致合同中出现“五星级、超豪华”等语句墙面合同约定为乳胶漆，实际为水泥砂浆面层购房合同中水、电、燃气、电话、宽带网络、有线电视等基础设施设备配套应与施工合同一致销售合同约定的水、电接通时间与实际基础设施设备配套合同不符销售合同中是否有对于销售现场物料、口头说辞等的免责条款合同中未出现免责条款填写是否，具体描述在后面单页呈现三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.3商品房买卖合同附图如有方位指示的应清楚明晰，不得产生歧义原意指示项目整体方位却有指示户位方向的歧义涉及使用功能的,名称标识及图例准确烟道在合同附图中未按标准标识绘制附图应全部为商品房买卖合同配置的相关项内容毛坯交付的合同附图中有精装部品部件合同附图与设计、施工标准一致使用销售彩图作为合同附图，导致合同附图与施工图不符如附小区平面图的，平面图与最终规划一致平面图与规划图不符1.4前期物业服务合同选聘物业管理企业：当地若明确要招投标，公司已按规定执行；中标企业具备相关资质，无违约风险；物业服务合同已按规定备案；物业服务各项收费不违反当地规定被投诉后不能出具招投标文件中标企业资质不符被业主投诉服务合同未按规定备案物业费金额超过当地限价物业管理费的约定合法被业主投诉不符合当地政策代收费用/增值服务的约定合法、合规、合理水、电代收费用中增加高额服务费对共有部分经营收益的约定合法合同中约定广告收益100%归物业管理方所有物业管理服务的明细与实际相符合同中服务内容在实际中无法达成或需额外增加费用1.5沙盘及模型（含区位图）免提示语内容准确、字体/位置醒目方位指示明晰无歧义沙盘无总体免责提示方位指示错误对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施、周边环境/配套的提示或介绍准确，需体现可能存在变更的提示二期开发产品规划未确定，未在沙盘提示。建筑物的整体布局、朝向、间距、绿地、景观、园区主要出入口、车库出入口等标识准确出入口与报建方案不符三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.5沙盘及模型（含区位图）项目楼盘模型的外立面、窗、阳台、花园、地平标高、色彩等业主关心且易于对照的因素，是否存在未按设计方案准确体现的情况。楼盘模型外立面为白色，实际为灰色楼盘外立面为石材，实际为真石漆模型为飘窗，实际为窗户沙盘上车位的标示与总图相符（车位的位置和个数与规划报建相符）露天车位与总图不符公共设备及周边配套等在沙盘以及总平面图上标注或相关说明，特别是在规划中、建设中的，需进行标注在建超市在区位图中有明确，但后期违建客户投诉沙盘红线位置准确、连续，红线范围内的道路、绿地、景观、后期开发用地等标识准确。沙盘中红线出现缺失后期开发工地未确定规划的情况下明确体现且无提示红线内外不利因素中列明的不利因素是否在沙盘上一一对应，是否存在与现实不符的情况。不利因素1号内容为配电室，沙盘为水泵房红线内外代征代建用地的标识是否符合实际情况，红线外代建绿化带后期打造与实际情况不符沙盘比例是否有故意夸大或缩小的情况。重点关注：园区配电房、垃圾中转站、化粪池、公厕等配套设备设施。沙盘楼栋位置故意夸大不利因素（如配电室、垃圾中转站等）位置故意夸大或缩小户型模型是否存在相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同的情况，是否在明显位置进行了相关提示。模型为开敞阳台实际为封闭阳台。户型模型应与合同附图一致，如为装修房的应与交付标准尽量一致。户型模型与合同附图不符，业主投诉欺诈景观绿化：公共与私人绿化空间划分、挡墙及栅栏、水系水景面积、种植密度、高差、消防回车场、周界围墙应标识准确，不得出现过于夸张的情况。无法区分绿地权属水系面积比例失真沙盘为实体挡墙实际为绿篱隔断下沉式入户未在沙盘中体现三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.6各种印刷品及广告类（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）、销售说辞类销售DM宣传单页，项目介绍单页、户型单页、海报、报刊广告、户外广告、媒体广告等是否有与事实不符的情况。业主投诉宣传与交付不符使用的区位图、户型图、总平面图、规划效果图、项目卖点等外宣资料是否有免责提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒目。户型图与合同附图不符楼书无免责提示对于有销售物料涉及以下内容的须严格按以下要求执行：没有以时间代替实际距离表达的内容；提供按揭购房的，对按揭资质、合作银行、最高贷款额度及年限有提示；对使用的图片属于实景图还是效果图有相应标识；委托代理公司销售的，已注明代理公司的名称；对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等可能有变动有特别提示；红线范围内的道路、绿地、景观、后期开发用地等标识；建筑物的整体布局、朝向、间距、外立面、窗户、阳台、花园、地平标高等标注准确；小区燃气/供暖服务商、采暖方式、收费标准的宣传与实际相符；不得出现有房产升值、保值或投资回报的不当许诺；业主投诉地铁口过远销售欺诈承诺返租收益交通配套无不当承诺：对业主班车、直达巴士是否有免费接送的承诺，有规避运营风险的提示未明确说明的运营时间的，班车停运可能产生群诉本项目周边市政配套:（地铁、轻轨、公交、公园绿地、海景山景、名校、名胜、银行、商场、体育馆、书店）等交通问题商业设施的介绍是否注明信息的来源和现状截止时间，有仅介绍信息不提供保证的提示语，对尚在规划建设中的配套设施有特别提示投诉承诺地铁开通时间投诉学校招生时间三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.6各种印刷品及广告类（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）、销售说辞类小区配套的教育设施的宣传与规划一致，无不当承诺，即：幼儿园、学校、托儿所是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等等。承诺业主入学时间及开班数量商场、商铺、邮局、社康中心等小区配套商业服务设施宣传与规划一致，对所在位置、经营主体、经营业态、经营期限等无不当承诺对于商业开街时间进行承诺且无法达到承诺时间小区车位/车库的面积、数量、车位比例：是否与规划一致，处理方案（出租、销售、可租可售）和价格是否确定，业主是否使用是否不便停车位距离楼栋很远售楼处项目形象展示板、平面展示板、户型平面展示板、业绩资料展示板、销控表展示板等是否存在夸大宣传、虚假宣传或与事实不符的情况销控表出现夸大展示楼书、售楼说明（含付款说明、按揭说明、物业管理说明、公摊面积说明）、物业管理服务手册、银行按揭指南、银行按揭利率表、保险费率表等是否有与事实不符的情况。告知客户的利率折扣与实际批准的不一致三、开盘前风险评估序号风险评估项评估内容常见案例是否存在风险1.7样板间对装修示范单位、交付标准示范单位及合同配置标准是否分别进行差异核对与免责提示，提示语是否准确，字体、位置是否醒目。提示语遗失非交标的未进行提示对室内结构与交付标准显著不一致之处是否进行提示，提示语是否准确，字体、位置是否醒目。投诉样板间窗户与交付不符投诉样板间墙体与交付不符赠送物品或不属于交付范围的物品是否有特别提示。主灯具、墙纸等未进行提示样板间参观须知是否按照要求进行提示，重点关注：临时搭建样板间、带家居软装样板间、交付标准样板间、带花园样板间的相关提示内容。临时样板代替交付样板向客户展示样板间外是否有户型图及介绍户型与样板展示不符1.8示