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目录第一章：调研概述1：本次市场调研的目的2：市场调研具体实施的内容3：调研的内容与形式4：调研内容的形式第二章：整体环境分析1：郴州市概述2：郴州市人文历史3：郴州市经济发展状况4：2010年经济发展状况及特点5：郴州城市的规划和发展第三章：房地产市场分析1：城市建设面临的问题2：房地产整体市场发展态势3：商品住宅供应分析4：商品住宅销售分析5：商品住宅时常总结第四章：项目条件分析1：区域简介2：项目地块自身条件分析3：项目地块交通状况4：项目配套分析5：项目优劣分析6：本章总结第五章：消费者需求调查问卷分析1：消费者购房选择分析2：住宅内部结构需求特征分析3：房屋购买预算分析4：住宅结构外部特征需求分析5：消费者群体特征分析6：问卷附表第六章：郴州市典型项目调查与分析1：郴州市典型楼盘调查2：楼市状况与分析第一章：调研概述1：本次市场调研的目的（1）为编制房地产开发项目可行性研究报告所进行的市场调查与分析（2）为选择项目的施工单位、材料和设备供应单位、中介服务单位所进行的市场调查与分析（3）为编制房地产开发项目营销策划书和进行具体营销工作所进行的市场调查与分析2：调研的内容（1）房地产投资环境的调查与分析（2）项目概况调查与分析（3）房地产产品供给、需求的调查与分析（4）消费者的调查与分析（5）竞争者的调查与分析（6）房地产投资与费用的调查与分析3：调研内容的课题调研爱莲湖畔项目的可行性4：调研内容的形式（1）询问法（2）观察法（3）统计分析法第二章：郴州市整体环境分析一、郴州市概述郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉中段与罗霄山脉南段交汇地带，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市，北交衡阳市及株州市，距省会长沙市350千米。地理坐标东经112°13ˊ—114°14ˊ，北纬24°53ˊ—26°50ˊ，南北长217公里，东西宽202公里，总面积19388平方公里，总人口455万（2003年）。中文名称郴州市面积19388平方公里外文名称ChenzhouCity人口455万行政区类别行政市方言郴州话所属地区湖南省气候条件大陆性气候下辖地区苏仙区、北湖区著名景点苏仙岭政府驻地五岭广场东侧五岭大道9号火车站郴州站电话区号0735车牌代码湘L邮政区码423000行政区划代码431000地理位置湖南省东南部二、郴州市人文历史悠久的历史沿革刻纹骨椎表明，早在一万多年前，郴州一带就有原始人在这块土地上繁衍生息。“郴”字独属郴州，最早见于秦朝，为篆体“郴”，由林、邑二字合成，意谓“林中之城”。“郴”字见之于史传，是汉代司马迁所写《史记》，其中记载（项羽）“乃使使徙义帝长沙郴县”。从此，“郴”字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。公元前221年，秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州一带设置郴县，郴县属长沙郡；西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，领县十一；南北朝时，宋、齐、梁称桂阳国，陈时又称桂阳郡；隋文帝开启九年，一度废桂阳郡，置郴州；唐玄宗天宝元年，又称桂阳郡；宋称郴州桂阳郡，设知军；元改郴州路，设总管；明洪武元年改路，置郴州府，设知府；清为直隶州，设知州；民国改州为县。历代治所一直在郴州。优越的地理位置有独特的区位优势。郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。山地丘陵面积约占总面积的近四分之三。地势东南高西北低，东南部以山地为主体；西北部以丘陵、岗地、平原为主。郴州市2001年末总人口为455.96万人，其中，城镇人口占总人口的26%，乡村人口占74%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。郴州市城区，古谓林邑，位于郴州市中部，为历代郡、州、军、路、直隶州、督察区、专（地）区和郴县的治所，是全市政治、经济、文化、科技和教育中心。1959年11月，析郴县之郴州镇为地辖郴州市。1963年改为郴州镇。1977年，恢复县级市。1995年，设立地级市。郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。多年平均气温17.4℃，多年平均降水量1452.1毫米，比全省平均数多19.7毫米，为全国多年平均降水量的2.22倍，为世界大陆多年平均降水量的1.3倍。由于气候温暖湿润，郴州山青水秀，风光旖旎，历来被誉为“四面青山列翠屏，山川之秀甲湖南”。正如“郴”字从林从邑，邑在林中，森林和城市融为一个和谐的整体。有诗为证：“郴山郴水，幽香醉人”。宋代诗人阮阅诗云：“万紫千红一径深，胭脂为地粉为林”。便利的交通、通讯郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。到2001年底，通车总里程达到16152公里，通村公路率99.19%，居全省第一位。其中，全市高等级公路累计达232公里，11个县（市、区）中已有6个通了高等级公路，居全省领先地位。电信网络遍布全市城乡，电波传送沟通海内外。郴州建成了大容量、高速度、四通八达的现代化的电信传输交换网、宽带接入网、多媒体综合信息服务网、七号信息令网、数字同步网、数字数据网、集中监视监控网等现代化电信通信网络，电信通讯光缆已覆盖绝大部分乡镇，全市程控交换机总容量达到62万门，电话主线用户户数达46.2万户。拥有电脑2万多台，是1995年的20倍。郴州移动和郴州联通构架起空中通信网络，除为客户提供移动电话话音通信业务外，还先后推出了话音信箱、储值卡、移动IP电话、短消息服务、手机上网、移动秘书、移动资讯通、126/127/198/199无线寻呼、193长途电话、165国际互联网等综合业务，形成了有线和无线相结合的立体通信网络。三、地理位置郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理座标为东经112°13′～114°14′，北纬24°53′～26°50′。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西省的遂川、上犹、崇义3县，南邻广东省的仁化、乐昌、乳源、阳山、连县5县，西接零陵地区的蓝山、宁远、新田3县，北连衡阳市的常宁、耒阳、衡南、衡东4县市和株洲市的攸县、茶陵、酃县3县。汉高帝五年（公元前202），分长沙郡的南部地区置桂阳郡，其区域除含今郴州地区（不含安仁）外，还包括今耒阳、蓝山和粤北的部分地区。三国吴甘露元年（265），分桂阳郡南境的曲江、桂阳（连县）、阳山、含氵匡、浈阳等地置始兴郡，桂阳郡境域缩小为郴县（今郴州市、郴县、桂阳县）、阳安县（今资兴、汝城、桂东）、临武县、便县（今永兴）、南平县（今蓝山）、耒阳县的范围。明洪武九年（1376），桂阳州、临武、蓝山均度属衡州府，郴州直隶州的辖区进一步缩小，仅保留今郴州市、郴县、资兴市、桂东县、汝城县、宜章县、永兴县等区域。嗣后几经盈缩，至1949年，总面积约为2.12万平方公里。1954年划入耒阳、安仁、酃县、新田4县，面积扩大到2.83万平方公里。后来上述4县又相继析出，至1988年，总面积1.94万平方公里，占全省面积9.2%。人平土地面积7.09亩（其中林地人均4.38亩），比全省人均数多1.7亩，居全省第三位。区内太阳辐射强度、年均气温，均居全省首位。多年平均降水量，除低于零陵地区东南部、怀化地区雪峰山北麓之外，高于其他地区。早在秦代，郴地已是沟通中原与岭南的水陆交接之处。民国时期，粤汉铁路及长广公路开通，成为促进南北交流的要途。而今京广铁路和一○七国道公路，纵贯南北，南达广州、深圳，北通株洲、长沙，是内地连接港澳的捷径。一○六国道公路和郴（州）茶（陵）、郴（州）道（县）公路线，横连东西，扼江西赣州转往广西桂林之要冲。郴州成为湘南、赣南、粤北交通枢纽和物资集散要地。四、资源丰富郴州资源丰富，素有“中国有色金属之乡”、“南方重点林区”、“湖南能源基地”之称。全市已探明各种金属矿物７类70多种，有色金属储量占湖南全省总储量的三分之二。其中钨、铋、钼储量居全国第一，锡、锌储量居全国第三位、第四位。柿竹园多金属矿被誉为世界“有色金属博物馆”。此外，区内石墨储量占全国储量的一半以上，煤炭储量(8.12亿吨)，占全省储量的四分之一。全市水能资源丰富，水能理论蕴藏量151万千瓦，可开发量138.5万千瓦，已开发105万千瓦。全市森林覆盖率达59.1％，是华南地区天然的绿色宝库。宜章县莽山10万亩原始次森林是中国南北动植物的汇集地，被誉为“第二西双版纳”，现为国家级森林公园。郴州旅游资源尤为丰富，集奇、险、秀、美、幽于一体，汇山、水、洞、穴、热于一市，有“天下第十八福地”苏仙岭、“世界洞穴奇观”万华岩、蓄水82亿立方米的“南国洞庭”东江湖、“中国生态旅游第一漂”东江漂流等。郴州是贯通南北的交通要冲，交通便捷，通讯发达。京广铁路、107国道、106国道、京珠高速公路贯穿全境。程控电话、无线通讯、可视会议电话等现代通讯网络齐全。新中国成立以来，特别是改革开放20余年和撤地建市以来，郴州经济建设和社会发展取得了翻天覆地的变化。至2000年底，全市国内生产总值达256.25亿元，居湖南省第８位；财政总收入16.82亿元，其中地方财政收入13.38亿元，居湖南省第３位；城镇居民人均可支配收入5871元，农村居民人均纯收入2430元。全市已有4个县(市、区)176个乡(镇)达到小康标准；建成了以冶金、电力、煤炭、建材、化工、机械、食品、烟草、纺织、造纸等十大行业为主，其它新兴行业和高新技术产业不断崛起的地方工业格局。五、风土人情郴州是个多民族地区，有汉、瑶、蒙、畲、回、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、水、东方、纳西、柯尔克孜、土、仫佬、仡佬等27个民族。在长期的社会发展中，郴州形成了独特的文化艺术和传统风俗。至今仍广为流传的戏剧有：昆剧、祁剧、京剧、越剧、花鼓戏、花灯戏、皮影戏及杂技等。其中尤以2001年６月被联合国教科文组织批准为“人类口头遗产和非物质遗产代表作”的昆剧最负盛名，拥有全国六大昆剧院团之一的湖南省昆剧团。郴州传统习俗极为丰富，计有安仁赶分社、瑶族起春节、瑶族团圆节、瑶族盘王节、伴嫁哭嫁及遍布农村各地的赶圩场等。六、风景名胜南国明珠-东江湖，位于湖南省郴州市资兴境内，是湖南十佳旅游景区。景区面积200平方公里，160平方公里的湖面烟波浩淼，81.2亿立方米的湖水晶莹透澈，数十个岛屿星罗其中，被称为“东方瑞士”。景区内有东江湖、兜率灵岩、龙景游乐园、雾漫小东江、猴古山瀑布、东江大坝等景点，“中国生态旅游第一漂”东江漂流、水上跳伞、水上飞机、水上飞艇、水上滑道、温泉沐浴等项目融参与性和观赏性为一体。这里交通便捷，四季宜人，是广大游客游览观光的天然胜地。东江大坝七、城市新貌“九五”期间，湖南省郴州市坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的运作方式，共投入城镇基础设施建设资金37.6亿元，完成大小工程300多个。中心城区投资9亿多元，建设和改造了环城南路、苏仙南路、五岭大道等20多条城市主干道，兴建了