酒店开业前期调研及定价报告

二○○八年開業前期競爭酒店調研及客房定價建議報告目录前言酒店竞争环境调研分析酒店竞争优劣势分析酒店市场定位酒店价格体系总结前言我们开业日期：——预计2008年12月20日调研竞争酒店：——营业设施——客房规模——房型房价——住房率酒店竞争环境调研分析城市环境酒店业环境竞争酒店功能对比酒店竞争环境调研分析一、城市环境城市——吴江历史——古称松江，别称鲈乡。于公元909年建县，迄今已有1100多年的历史；区位——东临上海，西濒太湖，南近杭州，北依苏州，古有“吴根越角”之称；旅游——07年旅游总收入59.35亿元；接待中外游客720.69万人；星级宾馆20家、旅行社17家；酒店竞争环境调研分析二、酒店业环境酒店分布：吴江市区；同里、震泽、盛泽等发达乡镇；太湖、淀山湖等风景区；客户来源：上海、杭州地区的旅游、会议客人；吴江本地政的政务客人；本地和苏州园区企业的商务客人；东方丝绸市场的客户；酒店竞争环境调研分析按星级划分对比高星级：五星级1家，四星级7家；三星级6家，含相当于三星级；二星级6家，含相当于二星级；一星级20家，含相当于一星级；2.50%15.00%15.00%50.00%17.50%五星级四星级三星级二星级一星级酒店竞争环境调研分析按客房规模对比2.50%2.50%55.00%40.00%300客房以上200-299间客房100-199间客房100客房以下酒店竞争环境调研分析按地理位置对比46.00%51.00%3.00%吴江市区酒店乡镇周边酒店湖滨酒店酒店竞争环境调研分析三、竞争酒店调研对比功能设施对比表A酒店名称本酒店同里湖大饭店新世纪国际酒店汇丰国际酒店盛虹国际酒店盛世锦江国际大酒店思来叙度假酒店松陵饭店吴江宾馆游泳池√√健身房√√√保龄球桑拿√√√√√√蒸汽浴√√√√√√英式/美式桌球√√√乒乓球√√√√棋牌房√√√√√√√√√酒店竞争环境调研分析功能设施对比表B酒店名称本酒店同里湖大饭店新世纪国际酒店汇丰国际酒店盛虹国际酒店盛世锦江国际大酒店思来叙度假酒店松陵饭店吴江宾馆卡拉OK√√√√√阅览室√网吧√会议室√√√√√√√√√网球场√高尔夫练习场√行政酒廊√酒吧√咖啡厅√√√酒店竞争环境调研分析功能设施对比表C酒店名称本酒店同里湖大饭店新世纪国际酒店汇丰国际酒店盛虹国际酒店盛世锦江国际大酒店思来叙度假酒店松陵饭店吴江宾馆中餐厅√√√√√√√√√西餐厅√√√√√√√日式餐厅√√烧烤/铁板烧√√√停车场√√√√√√√√√迷你超市/商场√√√√√√商务中心√√√√√√√√√美容美发√√√√√√诊所√酒店竞争环境调研分析功能设施对比表D酒店名称本酒店同里湖大饭店新世纪国际酒店汇丰国际酒店盛虹国际酒店盛世锦江国际大酒店思来叙度假酒店松陵饭店吴江宾馆游戏机飞镖√水疗SPA√√√足疗√√√垂钓√酒店竞争环境调研分析酒店名称本酒店比例同里湖大饭店比例松陵饭店比例汉唐国际酒店比例鲈乡山庄比例吴江宾馆比例大床房20348%9940%5129%2829%2013%2817%双人房17742%12249%12269%5758%12380%13479%套房4210%2611%42%1313%107%84%总数422100%247100%177100%98100%153100%170100%本酒店与主要竞争对手房间类型及数量对比单位：间酒店竞争环境调研分析2007年部分酒店月平均出租率对比单位：百分比（%）酒店名称房量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月平均出租率同里湖大饭店24768.3051.6053.1055.4061.7061.5063.1065.3064.9072.8068.4074.3063.37汉唐国际酒店9876.1067.2064.3069.5070.4068.9071.2071.8074.2077.8078.6081.3072.61鲈乡山庄15383.5068.8067.9072.5073.9072.5075.1074.2073.9079.8077.9082.6075.22松陵饭店17786.2071.4070.8072.1074.1071.5076.4072.8076.8081.3078.6085.6076.47平均值168.7578.5364.7564.0367.3870.0368.6071.4571.0372.4577.9375.8880.9571.91酒店竞争环境调研分析2007年部分酒店月平均房价对比：单位：元/间酒店名称房量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月平均房价同里湖大饭店247632609611610614611641609612622619633619汉唐国际酒店98429413415411418417418416419423421426419鲈乡山庄153366351350352355350353352358363361365356松陵饭店177473465466468469463463465467475472477469平均值168.8475460461460464460469461464471468475466酒店竞争环境调研分析分析说明：竞争酒店单人房与双人房比例太悬殊。市区的酒店出租率和房价比乡镇及湖滨的酒店略高。以上吴江市区4家四星级及准四星级酒店的客房平均出租率约在75%左右，平均房价在420元/间左右。同里湖大饭店客房平均出租率约在65%以内，平均房价在620元/间左右。竞争对手总房量845间，为我们客房数量的2倍。竞争对手平均每天销售客房620间左右，其中吴江市区4家酒店平均每天销售客房440间左右。淡旺季的差异不明显。但周末的住房率较高，周日至周四的住房率较低。酒店竞争优劣势分析本酒店竞争劣势分析本酒店竞争优势分析酒店竞争优劣势分析本酒店竞争优势分析：区位优势，交通便利。风景优美，闹中取静。配置齐全，房型合理。行政楼层、无烟楼层和女士楼层。会议宴会设施当前最佳，康体娱乐设施丰富。同档次对手少。酒店竞争优劣势分析本酒店竞争劣势分析：本地客源少，需要大量外地客人作为补充。与风景区酒店比，对外地客源地争取上,酒店竞争优势不明显。所处区域市政设施和商业设施不足，对本地客户有影响。酒店市场定位客源定位1、会议市场3、商务市场2、当地政府4、旅行社市场市场组成1、商务公司4、旅游客人2、会务团体5、长住客户3、网络订房中心酒店价格体系酒店门市价格（建议）建议价格体系价格体系说明酒店价格体系部分高星级酒店门市价格对比：单位：元/间晚房型\酒店名称同里湖大饭店汉唐国际酒店鲈乡山庄吴江宾馆松陵饭店盛虹国际酒店标准/商务/高级双、单人间1180+15%668468780480+10%780豪华双、单人间1580+15%768588680+10%1880行政双、单人间1780+15%普通/高级套间2280+15%128010881880880+10%2380商务/豪华套房1980288826808880行政套房2980+15%贵宾行政套房3680+15%3888总统套房12800+15%酒店价格体系主要竞争对手客房价格折扣对比：单位：元/间晚名称星级总台价/自入散客价协议价/商务价备注高级/商务双、单人房豪华/行政双、单人房商务/豪华套房标准/商务双、单人房豪华/行政双、单人房商务/豪华套房同里湖大饭店568078012005506501000含早餐73083015006007001300汉唐国际酒店44685381217300346880含早餐◇◇◇◇◇◇盛虹国际酒店43906801190350550800含早餐◇◇◇◇◇◇鲈乡山庄准4328368768280318658含早餐◇◇◇◇338◇吴江宾馆430052412172804501000不含早餐◇◇◇◇◇◇松陵饭店准43364761080300420900不含早餐◇◇◇◇◇◇酒店价格体系本酒店客房的建议门市价：房间类型房间数(间)门市价(元)合计(元)面积(㎡)均价(元/m2)商务双人房591,28075,52032.339.6豪华双人房1441,380198,72041.233.5豪华单人房1331,380183,54031.643.7行政大床房381,58060,04032.249.1豪华贵宾房62,58015,4806937.4商务套房242,38057,12068.334.8豪华套房123,08036,96089.534.4行政套房43,28013,12079.341.4总统套房215,80031,60036243.6房间总数422总计672,100平均38.5加床180元/张平均房价1,593婴儿床80元/张酒店价格体系《酒店开业期间房价结构表》试营业期(2008年12月~2009年3月)房类门市价试营业推广价自入散客价商务合同价旅行团队网络订房底价会议团队长住客房价折扣100%35%45%35%/40%30%35%/40%30%30%商务双人房1280448580448380448380380豪华双人房1380488620488420488420420豪华单人房1380620488420488420420行政大床房1580710630630480豪华贵宾房2580116010301030780商务套房23801070950720950750720豪华套房3080139012309201230920920行政套房328014801310980总统套房1580071106320酒店价格体系酒店客房折扣代码价格代码折扣比例折扣比例商务双人房豪华双/单人房行政大床房豪华贵宾房商务套房豪华套房行政套房总统套房RAC100%1,280.001,380.001,580.002,580.00100%2,380.003,080.003,280.0015,800.00C0190%1,152.001,242.001,422.002,322.0090%2,142.002,772.002,952.0014,220.00C0285%1,080.001,173.001,343.002,193.0085%2,023.002,618.002,788.0013,430.00C0380%1,024.001,104.001,264.002,064.0080%1,904.002,464.002,624.0012,640.00C0475%960.001,036.001,185.001,935.0075%1,785.002,310.002,460.0011,850.00C0570%896.00966.001,106.001,806.0070%1,666.002,156.002,296.0011,060.00C0665%832.00897.001,027.001,677.0065%1,547.002,002.002,132.0010,270.00C0760%768.00828.00948.001,548.0060%1,428.001,848.001,968.009,480.00C0855%704.00759.00869.001,419.0055%1,309.001,694.001,804.008,690.00C0950%640.00690.00790.001,290.0050%1,190.001,540.001,640.007,900.00C1045%576.00621.00711.001,161.0045%1,071.001,386.001,476.007,110.00C1140%512.00552.00632.001,032.0040%952.001,232.001,312.006,320.00C1235%448.00483.00553.00903.0035%833.001,078.001,148.005,530.00C1330%384.00414.00474.00774.0030%714