商业项目调研报告

--秦汉唐--秦汉唐——商业项目调研报告目录秦汉唐简介12商业运营保障3商业定位及动线4商业规划『秦汉唐』位于著名的大雁塔南广场西侧，是曲江新区大唐不夜城项目起点第一站。东临大雁塔南广场，西临大唐通易坊，北临大雁塔西苑，南接大唐不夜城，处于西安文化商业区域的核心位置和秀美婉转的园林环境之中。『秦汉唐项目总占地60亩，总建筑面积12万平方米。分地上、地下两部分组成。鉴于大雁塔周边已形成的建筑文化氛围，形成了项目的以商业业态为主，集旅游、休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的仿古式商业街区。项目简介秦汉唐位置特点，同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。商业繁荣人口集中交通便利选址项目特点位置交通■曲江商圈中心位置；■位于著名的大雁塔南广场西侧；■大唐不夜城核心板块；■东临大雁塔南广场，西临大唐通易坊，北临大雁塔西苑，南接大唐不夜城；■项目周边共计24路公交车，公共设施十分完善。秦汉唐的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性项目位置位于城市旅游商业核心区项目指标秦汉唐总用地面积39740㎡南区：17314㎡北区：22426㎡总建筑面积147797㎡地上：81689㎡地下：66108㎡容积率2.5建筑密度65%绿地率15%车位1145辆160000面宽柱距8200三层：4800二层：4800一层：4800负一层：5200负二层：4800影城：11000指标数据设计理念秦汉唐商业设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，避免了购物中心今后使用、出租时的不便创意理念：该项目以秦、汉、唐文化及都市休闲文化为主体，借助千年佛教圣地---大雁塔核心旅游资源，集休闲娱乐、餐饮、传统文化、时尚购物与一体的城市商业体。目录秦汉唐简介123商业定位及动线4商业规划商业运营保障定位与档次中高端消费人群为主导，年龄段为18—45岁为主要消费人群，满足西安每年3200万旅游人群中的30%，以及南郊200万常住人口的西安夜经济消费。客户规模秦汉唐的市场定位确定为“高档”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐超大规模型购物中心，面积在12万平方米档次项目主题：打造一个以体验消费为特点，以“吃、喝、玩、乐”为经营核心的散步式商业街。外部动线在西北角项目主要入口处，与东北角活动广场，将穿过基地的东西向道路下沉为半地下横街，激活了地下一层，使地上、地下融为一体。项目中心建有一个巨大的中央庭院式广场，形成整个项目聚集人气的商业中心，带动地上、地下的商业互动，提升总体的商业价值。项目东侧设有一条步行街贯穿南北，南部餐饮区设大型中庭空间集中围合布置建筑造型借鉴秦汉建筑风格，“组合式”坡屋面与周围建筑群落的传统屋面和谐统一，整体建筑传统、现代、时尚融为一体。突破百货商店大空间购物的传统模式，用中央广场、下沉横街、室外步行街、中庭空间将室内外商业空间有机的组合起来，即提升楼层的商业价值，又使整个建筑群体更为统一。主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口动线图10部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适，人性化较强；在出租空间上，呈现“两高”的特点：舒适性高（购物休息区及天幕景观区）、实用率高（露天中庭，不计入建筑面积）。动线图目录秦汉唐简介123商业定位及动线4商业规划商业运营保障功能分区-1F快乐仙小吃城1F珠宝饰品时尚餐饮2F特色餐饮3F唐邸酒店自由自在-1F世纪金花1Fl2F儿童乐园3F世纪金花锦官会世纪金花-1Fl1Fl2Fl3F红酒会所4F世纪金花-1Fl1Fl2F曲江影院3Fl4F餐饮美食2Fl3F宝迪名品、汽车展示店1F东方斯卡拉-1Fl4F1F休闲餐饮2F3F4F餐饮美食五大功能：1.休闲娱乐功能3.现代创意艺术功能2.美食文化功能4.时尚购物功能整体商业规划ABCDEFG项目平面自由自在电玩城街铺街铺东方斯卡拉街铺-1F商业规划A区：世纪金花（女装、女鞋、女包、英式下午茶、冰激凌、皮具养护、美甲）B/C/D区：自由自在电玩城、手工艺品、玉器E区：快乐仙小吃城F区：东方斯卡拉演艺场G区：街铺（珠宝）玉器项目平面A区：世纪金花（精品服饰、珠宝名表、化妆品、数码电器）B/C/D区：lachapelle、哈根达斯、锦官会火锅、面包新语、香芋仙、星巴克）E区：休闲餐饮、唐邸酒店大堂F区：CK、迪普菲琳、喜多、鳄鱼、eccoG区：肯德基、波涛眼镜1F商业规划项目平面A区：世纪金花（男装、男鞋、男包、户外、家电、贝黎诗美容）B/C/D区：家居馆、儿童服饰、锦官会火锅E区：SPA咖啡、胶东鱼馆、唐邸酒店F区：黄记煌、真味、状元楼、曼莎茶餐厅G区：四季恋餐厅、原生态餐厅2F商业规划A区：曲江国际影院B/C/D区：四川会馆、凯米宝贝早教、彼得堡E区：唐邸酒店F区：一尊皇牛、大董烤鸭、东北妈妈菜G区：百姓厨房3F商业规划A区：曲江国际影院B区：天幕红酒F区：东方斯卡拉G区：虾佬圣汤4F商业规划秦汉唐业态比列：楼层餐饮娱乐生活配套零售主力店B131.00%2.00%29.00%38.00%L114.00%10.00%32.00%44.00%L250.00%0.00%10.00%40.00%L380.00%20.00%0.00%0.00%L460.00%0.00%0.00%40.00%小计42.69%1.62%17.36%38.33%42.69%1.62%17.36%43.69%餐饮娱乐生活配套零售主力店主力店面积（平米）世纪金花40000东方斯卡拉2000曲江国际影院4000秦汉唐主力店面积：主力店/次主力店所占比例为38.33％；餐饮娱乐占比42.69％；生活配套占比1.62％；零售占比17.36。招商策略策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：租金：一层300元/㎡二层180元/㎡三层140元/㎡主力店50元/㎡经营方式：租赁◆国际知名品牌多◆10%的品牌是首次进入该城市◆大部分租户租期长租户品牌特点：目录秦汉唐简介123商业定位及动线4商业规划商业运营保障运营策略•秦汉唐在运作时，整体的铺位的规划是按照持有型物业的需求来做的，整个租金按照市场对比法确定。•通过差异化定位，着重契合项目周边的常住客群及旅游客群的需求。商业运营保障物业管理秦汉唐以大唐不夜城商业管理公司运营，更好地运作该项目；“秦汉唐”力图提供给消费者舒适、丰富的购物体验，这就要求整个建筑规划必须满足顾客购物的需求和心理；商业运营保障消费者在购物过程中并不感到疲劳和烦琐，因为每一层都有明显的动线，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角；当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；商业运营保障巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；一期还为顾客提供了1145个车位。商业运营保障商业运营保障车库进出口车库进出口完