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昆明市石林县房地产市场调研及初步定位建议方案深圳华仁地产策划2010-6深圳华仁地产中国智慧华仁先锋2一、昆明市概况（一）概况云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，云南省唯一的特大城市，西部地区第四大城市，还是滇中城市群的核心圈。全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。（二）人口人口共720万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万。（三）经济发展水平2009年GDP1808.6亿元人民币，同比增长12%。（四）交通规划昆明新机场年吞吐量计划2200万人次，将于2011年通航，是全国第四大国际航空港。昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。昆明市内有108、213、320、324、326等多条国道经过，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。昆明地铁规划已编制完成，六条线路总长162.6千米，轨道交通1，2号线已于2008年12月19日动工，2012年投入运营。（五）城市规划1、城市发展方面：主城向东南、东北扩张根据昆明市城市总体规划修编（2008~2020年）明确，昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。未来昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。近期中心城区建设重点分区包括五华区荷叶山、王家桥片区；盘龙区的北仓、昙华、东白沙河片区；官渡区的天文台片区；西山区的草海、前卫片区；昆明经济技术开发区的羊甫出口加工区、大冲区、信息产业基地、石坝片区；昆明高新技术产业开发区北区；滇池旅游度假区东区；昆明王家营铁路集装箱节点站地区；呈贡新区吴家营片区和雨花片区；空港经济区拆迁安置组团。深圳华仁地产中国智慧华仁先锋3南北向发展主轴。北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。2、昆明市城市功能分区：形成五大功能区规划明确，未来昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区。（1）主城区：提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度。（2）主城北部城区：有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；石林石林深圳华仁地产中国智慧华仁先锋4（3）西部城区：将搬迁疏散二、三类工业项目；（4）南部城区：将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区；（5）东部城区：优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。3、城市产业规划布局：五大产业带东南部的昆明经济技术开发区，西北部的昆明高新技术产业开发区，东北部的空港经济区，南部的马金铺电力装备产业基地和北部的茨坝工业带。二、石林概况石林彝族自治县位于昆明市东南部，距昆明主城区78公里，常住人口24.25万人。到2012年城镇居民目标达到7.5万人，新增人口3.75万人。三、石林宏观经济数据2009年全县实现地区生产总值31亿元，全社会固定资产投资27.68亿元，社会消费品零售总额15.31亿元，地方财政一般预算收入2.59亿元，农民人均纯收入4789.5元，城镇居民人均可支配收入15600元。四、石林规划（一）石林县城市功能定位石林是昆明市的三级城镇，主要承担具有地域优势的特色只能和地区性发展中心。实现旅游立县、粮烟稳县、工业富县、生态美县四个目标。通过石林中路、石林旅游度假区、生态工业集中区、东（西）城区“一路三区”建设，加速形成石林路城市经济带，加快城市发展步伐，逐步形成以巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片“一河三片”块状城市新格局，争取在“十一五”期间撤县设市，建成旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。深圳华仁地产中国智慧华仁先锋5（二）石林县城市功能分区及发展方向石林县主要分为以下几个功能区域：1、镇中心：行政、文化、商业、居住等中心。2、风景名胜区：特色旅游；3、旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游；4、生态工业园；5、台湾农民创业园。石林风景名胜区（已建）石林旅游度假区（规划）镇中心石林生态工业区及台湾农民创业园方向深圳华仁地产中国智慧华仁先锋6（三）石林县产业布局规划1、工业方面：石林生态工业区从产业布局来看，石林生态工业区将以：农林产品加工、肉禽乳制食品等产业为主，主导产业包括：旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。重点鼓励发展的产业包括：以旅游业为龙头的服务业；以阿诗玛文化为龙头的文化产业；以加工业为龙头的新型工业；以粮烟果菜为龙头的种植业；以羊产业为龙头的畜牧业。大部分属于第一产业、第三产业，即建立现代都市型农业和高新技术产业区。2、旅游方面：石林旅游度假区石林旅游度假区地处石林风景名胜区外围，规划总面积16平方公里。度假区北面有南昆铁路线，石林火车站位于度假区最北端，昆石高速公路终点站位于石林深圳华仁地产中国智慧华仁先锋7度假区中部，九石阿旅游专线穿区而过，从南区穿过的石林中路是石林县的一条重要经济干道，将石林旅游度假区与县城连为一片。石林景区新建的游客接待中心、停车场、火把广场目前已在石林旅游度假区中区建成，规划中的景区新入口确定在中区南侧。五、昆明房地产市场分析一、2010年5月房地产市场整体供求态势1、供应情况分析5月昆明市仅有一个项目发放预售许可证，是西市区高新版块的朝花曦拾项目地下车位部分，预售面积1.87万㎡。本月没有住宅和商业项目发放预售许可证。图5-1：2009年10月-2010年5月房地产供应面积变化2、成交情况分析在昆明房地产市场供应量持续低迷的情况下，交易量进一步走低，缩水幅度明显。5月昆明市房地产市场合计备案3663套，较上月减少2351套，环比下降39.09%；成交面积24.83万㎡，较上月减少20.22万㎡，环比下降44.88%。图5-2：2009年10月-2010年5月房地产成交面积变化深圳华仁地产中国智慧华仁先锋8本月由于成交量偏低，成交总金额锐减，但成交均价走势仍是是呈现上升态势，月单价增长幅度在7.94%左右，中心区空间俊园、南市区南亚风情第壹城、盛高大城二期等项目对昆明市整体房价拉动效应明显，6月成交单价突破7100元/㎡。图5-3：2009年10月-2010年5月房地产成交金额变化6月南市区交易量占据全市首位，主要成交项目是盛高大城二期、南亚风情第壹城、新亚洲·欢乐城等。北市区、中心区是次交易集中区域，同时也是昆明房地产成交价格居高不下的区域，拉升了昆明市整体成交价格。表5-1：2010年5月区域房地产成交情况3、供求关系分析2010年5月昆明市房地产市场新增供应量1.87万㎡，成交量为24.83万㎡，供求比0.08。进入2010年，昆明市房地产市场持续出现供应低迷的现象，成交量较去年同期相比也没有太大的提高。5月春交会的召开，对昆明市整体房地产市场的供求关系也似乎没有起到很好的平衡作用，开发商和购房者的观望情绪仍在进一步的加强。深圳华仁地产中国智慧华仁先锋9图5-4：2009年10月-2010年5月房地产供求比变化4、近期昆明房地产市场变化从4月底开始新政频频出台，政策影响持续期间关于昆明市房地产行业的动态、新闻似乎屡见不鲜，至祥也针对近期新政对房地产市场的影响及时进行了解读，政策出台后，昆明房地产市场反应直观体现在以下三方面。第一、供应方面。2010年前五个月市场整体供应陷入低迷状态，住宅及商业的供应量仅34.21万㎡（其中有1.87万㎡是地下车位），与去年同期相比供应缩水近88%。随着开发商拿预售许可证的周期变长，市场新盘供应有限。图5-5：2008年-2010年1至5月新增供应量变化第二、成交方面。2010年至今昆明市房地产市场成交数量与去年同期相比数量上差距不大，随着新政的出台及执行，昆明市房地产市场出现了小幅度的成交波动。在持续近三个月供应量较少的情况下，盛高大城二期于15周周末开盘，受到热烈追捧，受备案登记、贷款发放等因素影响，体现在整体市场上是16周政策调整期间出现了一次成交小高峰，但随着政策密集出台，成交量迅速回落，导致17、18、19周持续成交低迷，但到了18周，根据深圳华仁地产中国智慧华仁先锋10国十条地方出台相应的房地产调控政策，从政策内容来看，力度趋缓，使得购房者重新对昆明楼市恢复信心，从而产生又一个成交小高峰。第三、价格方面。从成交价格曲线来看，政策对昆明市房地产价格的影响不大，出现峰值更多是取决于当期成交项目的价格。二、2010年5月昆明市开盘项目分析1、项目开盘情况（1）住宅项目开盘情况与上月相比，本月开盘项目数量有所增加，5月昆明市住宅项目总计开盘4次，分别是空间俊园、龙江雅苑、新亚洲欢乐城和伊皇晶座。其中龙江雅苑是继去年12月开盘后的二次开盘，其他项目均是首次开盘。空间俊园位于昆明市五一路中段，占地面积为7711平方米，总建筑面积为48200平方米，由两栋层高为33层的高层建筑构成。容积率为6.26，绿化率达42.02%，建筑密度26.1%，车位数为449个，规划中共有高层住宅496户。新亚洲·欢乐城位于昆明东南，主城与呈贡新城的交接地带，共分三期开发，一期定位为轻轨财富中心区，将会建有主题购物商场、shoppingmall、酒店、电影院、卖场和一条新中华小吃街。二期则是力推小户型的“日月潭”宝岛景观区，3000多套房源的房间面积全是90平米以内的，其中主力户型是70平米的三房。伊皇晶座项目位于安宁市百花西路，电力大厦东侧。建筑面积约5万平米。立面风格为后现代风格，双子塔楼式设计，每座建筑高71米，共21层，1-5层营建20000平米大型商业项目，6-21层为项目住宅，户型以两房三房为主，面积区间89-139平米，同时配以两部电梯，社区地下层配备停车位。从物业类型上看，5月份开盘项目产品类型主要是普通住宅。建筑类型除龙江雅苑推出部分多层外，其他项目均是高层。从销售状况上看，5月开盘的住宅项目共推出3990套，供应面积24.57万平米；销售3457套，销售面积19.91万平米，整体开盘销售率达到81.03%以上。价格方面，受到一环内空间俊园对整体市场的价格拉动作用，本月开盘项目整体均价为7966元/㎡。深圳华仁地产中国智慧华仁先锋11表5-2：2010年5月昆明市住宅项目开盘信息（2）商业项目开盘情况5月昆明市商业市场相对沉寂，没有商业项目开盘。（3）写字楼项目开盘情况与商业市场情况相似，本月写字楼项目也没有相关开盘信息。2、开盘项目供需及价格分析（1）市场供应分析与上月比较，5月开盘供应仅有普通住宅，但供应套数激增，仅新亚洲·欢乐城项目就供应了2543套，占到总体供应的63.73%。图5-7：2009年10月-2010年5月开盘项目供应变化（2）开盘销售情况分析本月普通住宅供应数量较多，但去化速度仍是近期相对较快的，住宅月均销售率超过80%，新亚洲·欢乐城推出的2543套面积在90㎡以下的小户型住宅，虽然单价不低，但总价接受度较高，开盘即销售告罄。深圳华仁地产中国智慧华仁先锋12（3）开盘成交价格分析由于空间俊园的高均价的拉动，本月开盘住宅项目均价达到7966元/㎡，比上月价格上浮32.61%。这个价格也是近期普通住宅成交价格的高峰值。图5-8：2009年10月-2010年5月开盘项目均价变化六、石林房地产市场分析2009年8月13日石林县举办首次房地产展示会，会上由9家房地产公司提供的计划建设、正在建设和已经建设的2317套各类住房参加了展示会。房地产展示会上，有石林房地产公司已开发建成的的巴江俪岛别墅住宅，也有正在开发建设的东城商贸城、万城阿诗玛旅游小镇住宅，还有即将开发建设的石林恒联新天地花园联排别墅、核