容积率拆分及产品排布

容积率拆分及产品排布策划顾问部1策划顾问部容积率拆分及产品排布容积率拆分1容积率拆分方法及案例2目录产品排布33产品排布方法及案例42容积率拆分容积率拆分容积率拆分3容积率拆分︱容积率的概念建筑面积=0.5倍用地面积总建筑面积建筑面积=1倍用地面积容积率=总建筑面积用地面积建筑面积=1倍用地面积红线内可建设用地面积容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。4容积率拆分︱容积率的概念容积率的概念的说明产品策划基础知识︱容积率与产品形态容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积般是指的地上建筑面积地下容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；容积率指标中的总用地面积般是指净面积即可建设用地面积容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。5容积率拆分︱容积率的概念用地红线与可建设用地东西向道路南北代代征道路代征绿化项目地块向道路代征道路代征绿其他项目路路绿化其他项目保留其他项目6容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系应关系容积率=地上总建筑面积用地面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率相应产形容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层7容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分住宅项目平均层数如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数–通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；–如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：平均层数=地上总建筑面积（用地面积x容积率）=容积率平均层数楼层平均面积和（用地面积x建筑密度）建筑密度⌦基底面积一般大于楼层平均面积⌦基底面积般大于楼层平均面积⌦不是所有单体都能做到相同层数⌦其他因素的影响，如日照、退线等我们需要修正！8容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分建筑平均层数建筑平均层数容积率平均层数=容积率建筑密度x日照间距系数x楼层修正系数楼层修正系数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0楼层修正系数的数值范围约为：0.61.09容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分拆分容积率什么是容积率拆分？–通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；–但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。六层住宅六层住宅六层住宅三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅10容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例11容积率拆分方法及案例︱方法住宅项目容积率与产品对应关系参考研发支持中心/姚斌可能的产品形式拆分方式1拆分方式2拆分方式3常见产品组合类型常规均好性做法适当进行指标拆分项目容积率产品类型层数层数容积率拆分示例≤0.4独栋2/2.5/3----0.4~0.5双拼2.5/3独栋+联排双拼+联排类独栋2~30.6~0.8联排2.5/3双拼+联排双拼+叠拼合院/类独栋2~408~10叠拼4~5联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋25~5容积率拆分示例0.81.0叠拼45联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋2.551.0~1.2洋房/叠拼5~6联排+洋房联排+小高层叠拼+洋房2.5~111.3~1.7洋房/类洋房6~9联排+小高层洋房+小高层叠拼+小高层2.5~111.8~2.0小高层10~11.5联排+小高层叠拼+小高层洋房+小高层2.5~15容积率拆分2.1~2.5高层12~18小高层+高层洋房+高层-6~182.6~3.0高层18~27小高层+高层洋房+高层-11/333.0~3.5高层27~33小高层+高层--15/3335高层30≥3.5高层≥30----说明1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。12容积率拆分方法及案例︱案例昆山世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分13容积率拆分方法及案例︱案例沪宁高速西夏区天然水系地块原始状况:项目区位:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势地块北侧临近沪宁高速存在较江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万㎡，容积率1.5。劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染14容积率拆分方法及案例︱案例高层区，28-32F联排叠拼别墅区项目规划特点:独栋双拼别墅区项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计形成较大面积的湖景湖中建岛打造私密性很强的独栋双拼别墅区对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区15容积率拆分方法及案例︱案例28-32F高层3.2-3.5总体容积率1.5联排叠拼别墅07-0.8前提还是不限高！独栋双拼别墅0.4-0.59F小高层16容积率拆分方法及案例︱户型配比如何计算户型配比？户型配比户型配比17产品排布产品排布产品排布18产品排布︱相关经济技术指标与容积率密切相关的几个指标日照间距建筑密度建筑密度建筑限高建筑退线19产品排布︱相关经济技术指标日照间距日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。北日照间距北日照间距地面前楼后楼20产品排布︱相关经济技术指标日照间距日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系21产品排布︱相关经济技术指标日照间距︱气候区划产品策划基础知识︱容积率与产品形态产品策划基础知识︱容积率与产品形态22产品排布︱相关经济技术指标日照间距︱塔式建筑与板式建筑日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HH塔式建筑板式建筑BBAA23产品排布︱相关经济技术指标建筑密度建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；产品策划基础知识︱容积率与产品形态建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小产品策划基础知识︱容积率与产品形态般情况，为制项品质提率和活动间，多层区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高24产品排布︱相关经济技术指标建筑限高建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制；给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。25产品排布︱相关经济技术指标建筑退线由于需要协调项目自身与周边项目的交通消防日照等相互关系由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；建筑退让距离与项目所处的位置周边的状况相关建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。东西向道路东西向道路南北向代征代征道路代征绿化代项目地块向道路征道路代征绿化其他项目保留化其他项目26产品排布︱相关经济技术指标容积率建筑密度建筑密度建筑限高影响产品形态日照间距建筑退线建筑退线27产品排布方法及案例产品排布方法及案例产品排布方法及案例28产品排布方法及案例︱地块价值分析我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。共同影响因素（如区位等）共同影响因素（如区位等）外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论29产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）地块4绿化改善高压线影地块价值分析地块经适房其他项目影响绿化改善影响地块1地块3经适房影响地块1绿化改善影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响改善因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4地块1地块330地块价值分析产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）厂房噪声影响地块价值分析改善因素：西侧河道及绿化带改善环境；南侧现状道路接通便利X-6X-4河道、绿化带改善影响南侧现状道路，接通便利。影响因素：X10X-9X-7改善其他项目影响北侧厂房噪声影响；南侧道路噪声影响；东侧低端项目对品质影响X-10交通便利交通便利噪声影响东侧低端项目对品质影响。地块价值排序：居住价值：地块西侧地块中部地块南部地块东北部商业价值：地块南部地块东部地块西部地块北部31产品排布方法及案例︱案例地块价值分析N建材市场案例：黄土岗项目西侧N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响综合影响西侧绿化隔离带东侧绿化东侧居住地块西侧居住地块噪声影响噪声影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带绿化隔离带东侧居住块降低噪声改善环境居住价值：东地块西地块东部＞东地块西部影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村改善因素：东侧绿地西侧绿地待拆迁城中村综合影响商业价值：中间规划路两侧32产品排布方法及案例︱案例规划原则综述案例：黄土岗项目N西侧绿化隔离带东侧东侧居住地块西侧居住地块R=2.6-2.8绿化隔离带东侧居住地块R=2.9-3.1R=1.9-2.1总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；适度拆分总体容积率；西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房；适度拆分总体容积率；拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；余部分排商品房；所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；33产品排布方法及案例︱案例整体规划布局由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房案例：黄土岗项目N西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块隔离带中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限价房景观公园34产品排布方法及案例︱楼盘布局形态楼盘布局的三大形态楼盘布局的三大形态点群式布局行列式布局行列式布局围合式布局35产品排布方法及案例︱楼盘布局形态一、点群式布局（组团式布局）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。36案例：北京金茂府产品排布方法及案例︱楼盘布局形态二、行列式布局案例：杭特点：行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅按一定的朝向和间距成杭州德信泊或联排住宅，按定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明使每户都泊林印象到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。案例：南南昌万科青山37山湖产品排布方法及案例︱楼盘布局形态三、围合式布局特点：所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计仿中国传统建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几案例：广州万科金色城品的建筑院落又将各个地块划分为几个大小