从微观经济学角度分析影响房价的因素

Page1of8从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词：房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加Page2of8时，卖方就有可能提高价格。2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例，1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述，土地的供给直接影响着住Page3of8房的供给，从而间接影响着住房的价格。3.经济发展水平影响房价。一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1③，中国城市化人口带来的住房需求：由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求。另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的收益缺乏保障，加之房价不断上涨，的示范效应，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。以98年至06年数据为例，1998年到2006年，城镇居民人均可支配Page4of8收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力，这些都都带来对房屋需求的增加，成为拉动房价变化的直接因素。同时，随着经济的发展，人们对住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变，要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全等。根据住房消费者的这些新需求，开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。以今年第一季度为例：新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。二、消费者的消费行为影响着房价1.消费者对未来的预期影响着房价。消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者Page5of8就会选择观望，此时需求减少，房价回落。引事实为证：调查显示，自2009年三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升。四季度中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期。调查显示，消费者对中国经济信心显著增强，对就业形势的满意程度显著提高。四季度，看好未来12个月经济前景的消费者达到87％，比三季度上升5个百分点；63％的消费者认为未来一年的就业形势将会“好”或“非常好”；对于未来12个月个人收入状况保持乐观的消费者比重达到63％。此外，68％的被调查消费者预期未来12个月物价上涨。④从上文所提数据不难看出，今年房价的持续上涨与消费者的乐观预期是分不开的。2.消费者的投机和投资行为影响着房价。投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的是依赖房租牟取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。总之，投机和投资行为影响着房价。Page6of8三、房地产市场博弈机制也影响着房价围绕房地产市场，存在着七个利益主体，即中央政府及相关部委、地方政府、商业银行、房地产开发商、投机性购房者、投资性购房者、和自主性购房者。在这七个利益主体的共同作用下，形成了我国房地产价格机制。首先，地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了增加财政收入的目的。地方政府追求高价卖地行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应。其次，获取土地的费用上升，房地产开发商既有提高房地产价格的压力，更是它作为一个企业提高产品价格的本能。这时候，地方政府出于自利性动机，对房地产开发商的这一行动给予了配合，地方政府支持房价上升的方式很多，意识拆迁，而是取消或者降低中档房价、经济适用房比例，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制造氛围。再次，商业银行按照抵押率原则对房地产抵押贷款进行支持，在部分地区开始出现房地产疯狂投机。房地产价格上升，超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的能力，银行开始介入，通过房地产抵押贷款为购房者提供资金支持。目前，中国银行发放房地产抵押贷款按照一定的抵押率发放，因此形成了资产价格上涨导致货币供应增加，然后资产价格再上涨，货币供应进一步增加的循环，这种贷款机制没有考虑到资产价格波动的风险，在房地产价格上涨时期成为投机购房的工具。Page7of8最后，投机行为严重导致中央政府的宏观调控。在地方政府、房地产开发商、银行信贷的共同作用下，部分金融比较发达的城市率先开始出现房地产价格暴涨。房地产需求中的自主性购房者和投资性购房者被挤出房地产市场，房地产局部泡沫出现，由于地区示范效应，其他价格上涨相对缓慢的地区房地产价格指数开始攀升。四、结论综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果，供需影响着房价；消费者的消费行为影响着房价；房地产市场的博弈机制也影响着房价。①刘琳，《房地产市场互动机制与政策分析》中国经济出版社②此处及下文数据皆取自中华人民共和国国家统计局网③根据国家统计局公布的数据，到2005年底中国城镇人均住房面积已经达到26.10平方米/人。1995-2005期间，中国城镇人均住房建筑面积每年增加值在0.55-1.99平方米/人，平均值为1.01平方米/人。如果据此计算，到2015年我国城镇人均住房面积将达到35.18平方米/人，提前5年实现建设部提出的到2020年达到小康消费水平（人均35平方米，户均一套）的目标。以上述假定来计算由于人口总量变化及城市化人口转移带来的住房需求.④此处报道取自腾讯新闻网Page8of8参考文献：《中国物价》，国家发展计划委员会市场与价格研究所主办《房地产经济学》，清华大学出版社《南开经济研究》，南开大学经济学院《房地产价格分析与预测——从利益主体博弈角度出发》，董超任泽平邢伟