物业设备管理标准化(华侨城)

华侨城物业设备管理交流OverseasChinesePropertyEquipmentManagementExchange目标定位TargetLocation随着集团公司发展步伐的加快，各类建筑的增多，设施设备的后期管理尤为重要。从物业角度来讲，良好的设备房环境不仅能够延长设施设备的使用寿命、确保设施设备正常运行，而且是后期评定“省优”、“国优”示范小区的必备条件。同时可以定期想业主举行设施设备开放日，让业主了解到我们更多的物业服务，将隐形服务显性化。为规范设施设备管理，成都分公司结合体系文件定位于“成都市五星级设备房”编制了《物业设备房管理标准》。通过编制《物业设备房管理标准》，既能让员工清晰的掌握品质要求，也能应用到工程部的督导检查工作中去，以达到工程服务管理的统一标准化、规范化，从而体现物业工程服务的价值。管理与标准Managementandstandards01制度上墙InstitutionalWall管理标准1.1管理制度、应急预案、安全操作流程等相关设备房、设施设备制度上墙，悬挂整齐美观（图1、图2）；1.2使用PVC板（尺寸：宽300*高400mm），竖向排列，单排底边离地1500mm，双排中间离地1500mm；上下间距20-50mm；左右间距20mm。1.3其它上墙制度类参照上述标准。图1图202挡鼠板Ratbaffle管理标准2.1门口设挡鼠板高600mm，挡鼠板具一定硬度，挡鼠板长度根据实际门宽确定，固定槽可以选用木质或铁质材料，颜色为黄黑相间斜线条；2.2有提示标识：双排标上排“挡鼠板”下排“小心跨越”，有华侨城物业LOGO标识，尺寸：高600*厚150mm；2.3将提醒标识粘贴挡鼠板上方，上沿平齐；重点设备房：高压配电房、低压配电房、发电机房、生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、消防监控室等必须设置挡鼠板（图3、图4、图5）。图3图4图503设备房门标识Equipmentdoormarking管理标准3.1设备房门外环境干净，房门及门锁完好，开启方便；3.2设备房门本体标识张贴位于双扇门左侧，标识底边齐2/3线，居中；单扇门标识底边齐2/3线，居中（图6）；3.3生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、风机房、电控间（强电井、弱电井、EPS室）有责任人、监督人姓名和照片，电梯机房有电梯维修操作人员、安全管理人员姓名和照片，亚克力板制作，尺寸：210x297mm（A4纸大小），照片是3R，底色为白色。进门显眼位置，离门框200mm左右，安装高度1300mm（图7）；3.4消防监控室、生活水泵房、消防泵房设备房门上有闲人免进、禁止吸烟、拍照、小动物提示标识（图7）；3.5设备间名称标识统一安装在各设备间正上方，双色板尺寸宽度300mm*高度150mm，字体高度80mm；设备警示标识统一安装高度离地1300mm，位置在门扇居中（图7）；3.6设备房门本体及提示标识清晰；门口有黄黑相间警示斜线线（见图8）；3.7各单元楼层的强、弱电及给、排水管井只需用双色板刻字统一进行名称标识，如“弱电井”“强电井”“水井房”，并统一安装在设备房门上(图9）；图6图8图7图904风机房地面、墙壁Fanroomfloor、wall管理标准4.1机房应有编号、墙面乳胶漆刷白（图10、图11）；4.2地面标准：平整不返砂，一级标杆机房地面、踢脚必须贴地砖或刷灰地坪漆；二级为水泥光面地面坦、干燥、防滑、干净；排风管道有流向标识（图12）；4.3设备房有接地排的需刷漆，黄绿相间，间隔100mm（图10）。图10图11图1205设备房配置Equipmentroomconfiguration图13图14图15管理标准5.1大型配电房配置操作工具台，摆放工具、绝缘手套、鞋等，位置固定，标示清晰（图13）；5.2重要机房必有温度计，电梯房、水泵房、配电房、湿式报警阀、气体灭火间、监控室等需配置温湿度计，温湿度计现场悬挂，温度低于40摄氏，湿度低于80%RH，温湿度样式统一标准为（图14）；5.3灭火器材使用黄黑警示胶带画点放置，灭火器材，按每30㎡配置一个灭火器箱，2kg两只灭火器配置），设于门边显眼位置；灭火器箱距离黄色警示线200mm尺寸,离地1300mm灭火器标牌（图15）；06设备房配置Equipmentroomconfiguration图16图17图18图20管理标准5.5警示线标准:50mm宽；黄色和黑色相间，黄黑相间斜纹，间隔100mm（图17）；5.5设备应有设备卡，设备卡内容应记录：设备名称、设备编号、设备用途、设备责任人、维修、测试运行记录等设备相关信息（图18、19）；记录表多个制作如（图20)；图1906设备房配置Equipmentroomconfiguration管理标准5.6保洁工具在指定位置，摆放整齐。墙上标识采用海报背胶PVC板进行制作，清洁工具尽量摆放在隐蔽位置，不能影响到它操作。清洁工具要求包含扫帚、撮箕、水桶、抹布等相邻设备房可以共用，距离较远可以独立设置。物品四周间距200mm用黄色油漆划制标识线，位置及尺寸见（图21、图22、图23）。图21图23图2207水管颜色及介质流向标识Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理标准6.1生活给水系统管网应刷绿色油漆、绿白带箭头色环，管道有管网功能、控制区域、如：市政供水或高区二次供水管等文字标识及“流向”箭头标识（图24）；6.2消防系统管网应刷红色油漆、红白带箭头色环，管道有管网功能、控制区域文字标识及“流向”箭头标识；管道较长的间隔10米应有流向标(图25）具体制作尺寸见（图29）；图29图24图2508水管颜色及介质流向标识Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理标准6.3中央空调系统管网刷蓝色油漆（或系统管网本色），管道有管网功能、控制区域文字标识及“流向”箭头标识（图26）；6.4排污管道采用黑色，注意与给水管道（绿色）采用保温材料（黑色）的区分（图27、图28）；图27图28图2609水泵房WaterPumpRoom管理标准7.1水泵房生活供水系统应张贴成都市金牛区卫生局要求公示栏、成都市疾控中心水质检测报告（成都市金牛区卫生局生活饮用水二次供水管理规定，由依法设立清洗机构进行清洗消毒，每年至少清洗消毒二次）；卫生许可证上墙、水质合格证上墙操作流程、应急预案等（生活泵房图30、31、32、33、34、35、36、）；7.2水泵房生活给水系统管理人需持有有《健康合格证》及《卫生知识培训合格证》(图31)；图32图30图31图33图34图35图3610水泵房WaterPumpRoom管理标准7.3二次供泵房有设备信息公示栏（图38)，泵房内水管网系统图上墙（图39）；7.4测量仪表标注正常运行范围值（图40）；7.5阀门控制自如，无卡死，丝杆有黄油、套管，有状态标识（图41、42）；7.6管道清洁、无锈蚀，介质流向标识清晰；7.7水箱盖上锁（图45）；7.8水箱设液位观察管；刻度用图样式（图43、44）；7.9水箱溢流管口及透气管口须安装防蚊网；7.10水箱应设有高低水位报警系统，设备房标语（图32、44）；7.11二次供水泵、消防泵标识标签（或标牌）图样（图46、47）；图40图38图39图41图42图43图46图44图45图4711电梯机房ElevatorRoom管理标准8.1电梯机房应有电梯设备管理操作规程、电梯困人解救作业指导书、电梯困人应急流程图上墙（图48）；8.2电梯机房控制柜对应电梯编号，特种操作人员、电梯管理人员证件上墙（图49、50)；8.3窗户安装纱窗通风及防小动物，防止雨水渗入机房措施等；8.4主体设备顶设臵吊钩或限重钩2吨标识；灰色地平漆、警示线、警示语（图51、52、53）图50图48图49图51图52图5312电梯机房ElevatorRoom管理标准8.5救援工具摆放整齐并有提示标识，能有效盘车；8.6通风良好，风机运行正常；8.7电梯桥厢应张贴“电梯紧急按钮”、“乘客须知”、“电梯使用须知”、“电梯年检”特种设备安全检验标识牌和“禁止吸烟”安全提示标识、服务热线电话、电梯是否平层温馨提示等（图54、55、56、57）。图56图54图55图5713消防中控室FireControlRoom管理标准9.1责任区域：值班员、消防员操作证上墙；智能化安全防范系统运行管理和操作流程管理标牌上墙（图58、59）；9.2电视墙画面显示位置标示牌和编号（图60、61）；9.3消防器材标识牌及器材摆放（图62、63）；图62图60图61图63图58图5914消防中控室FireControlRoom管理标准9.4消防报警系统图张贴消防值班室内；消防控制柜各开关标识牌位置、功能清楚、设备使用正常（图64、65、66）；9.5监控录像保存时间不少于30天；9.6室外接合器有提示牌（图67、68）；9.7楼道消防电话标识(图66）；9.8泡沫压力罐标识（图69）。图67图65图66图68图69图6415高压配电房HIGHVoltageDistributionRoom管理标准10.1设备房门外侧应有设备房名称“高压配电房”标识“有电危险闲人免进”安全警示标识（图70）；10.2高压配电房内供配电设备设施运行作业指导书、高压停送电操作作业指书、高压配电系统应急流程图应上墙（图71）；10.3高压配电室内配备：高压验电器、高压绝缘手套、高压绝缘鞋、高压柜操作把手、高压操作刀闸；高压绝缘操作定期校验，检定有效，工具摆放整齐；高压物品工具清单表”、“高压工具试验记录表”；10.4高压系统图应上墙（图72）；10.5高压室应张贴系统总用电量折线图、运行变压器每月用电量折线图(图73）；图73图70图71图7216高压配电房HIGHVoltageDistributionRoom管理标准10.6设备房门外应张贴供电部门安全警示标识和“国家电网”标识牌，公布设备房区域地址、设备编号、用户编号、报装编号信息（图74、75、76）；10.7配电房变压器在运行状态、停用状态都应上锁粘贴封条，开启封条需设备管理部门负责人报批审核签名（图76）；10.8设备房间明亮整洁，消防器材完备。设备上方如有通水管道，应有如接水盘、喇叭口等防水措施；10.9低压配电系统图应上墙；10.10配电房设备开关柜上应制作清晰正反两面体现设备运行状态、停止状态标识，让运行值班人员清晰、直观了解设备状态（图75、76、78、79）；图74图75图76图78图7917高压配电房HIGHVoltageDistributionRoom管理标准10.11配电柜、箱电缆走向明确，有标识（图77）；10.12柜、箱内走线规范，无积尘；柜、箱门内侧板张贴控制接线图（图81、82）；10.13闪电标识按要求，材质采用贴膜不干胶，厚度1.5mm（图80）；10.13.1宽度≥600的配电箱或配电（控制）柜，使用规格：290*210mm；10.13.2宽度＜600，≥300的配电箱，使用规格：210*150mm；10.13.3宽度＜300的配电，使用规格：62*43mm；图77图80图81图8219发电机房GeneratorRoom管理标准11.1设备房门外侧有设备房名称“发电机房”标识“有电危险闲人免进”安全警示标识；11.2发电机控制主机、发电机馈电柜时刻在自动状态下；11.3发电机房柴油存储间应有“油库重地严禁烟火”安全警示标识（图83）；11.4油箱要有明显的标尺，标注油位，油箱下方消防砂需要保持干燥，存储间通风良好；油箱房间照明开关应设在房间外（图84）；11.5油箱房间照明灯应为防爆灯。11.6电池配有浮充器，充电正常，有电池切换开关，连线规范，并上架；(图85）11.7电池一用一备，电解液液位正常，气孔无堵塞，接头无爬碱；11.8发电机房油烟过滤器应有清晰流向标识，过滤器水路阀门开关时刻在常开状态；11.9发电机房内送风机、排风机风阀及控制开关应在自动状态；图83图84图8520工程维修办公室E