融城金阶市调报告一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套二、金阶产品规划产品三、金阶定位项目定位价格定位客群定位四、营销策略时间点开盘分析五、总结目录一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套云南省城市建设投资集团有限公司(简称:云南城投集团,原名:云南省城市建设投资有限公司,2012年7月更名)成立于2005年4月,是经云南省人民政府批准组建的现代大型国有企业,是云南省人民政府授权的城建投资项目出资人代表及实施机构。2009年2月,公司纳入云南省国资委监管。由公司投资建设的省市重点项目有:北京云南大厦、云南海埂会议中心、部分驻昆高校呈贡新校区建设、西双版纳避寒山庄、云南省两污治理、滇池北岸环湖东路沿线土地一级开发、昆明第一人民医院北市区医院、昆明“城中村”改造、昆明滇池国际会展中心等。城海房地产成立于2007年8月,注册资本为7600万元人民币。其中,云南省城市建设投资有限公司出资4000万元,持有其53%的股权,重庆同恒投资有限公司出资3600万元,持有其47%的股权。一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套融城金阶是关坡木器厂城中村改造项目国贸融城的一期,该项目由云南城投置业下属子公司昆明城海房地产开发有限公司开发。项目占地95亩,总建筑面积约31万平米,由三栋超高层、三栋高层和两栋多层组成,将引入电影院、KTV及各种特色餐饮店等商业形态。由于住宅部分住户回迁之后所剩无几,因而其商业、商务是项目开发的重点和核心。作为本土上市企业云南城投三大系列之“融城”系列产品之一,融城金阶成为云南城投2012年在昆明的首发作品。2012年,随着所开发的项目日益增多,云南城投围绕着“梦云南”、“融城”、“春城”三个品牌系列大打品牌战。一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套项目名称融城金阶广场项目性质居住开发商昆明城海房地产开发有限公司地块位置民航路与日新路交叉口总用地面积96.55亩净用地面积71.54亩总建筑面积314884.5㎡容积率4.63地块A1A2净用地面积35383.52㎡12304.04㎡地上建筑面积155854.27㎡65172.37地下建筑面积92416.96㎡建筑密度26.10%13.61%容积率4.45.3绿地率20.44%40.36%地下停车位2459个地块规划图一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套机场走后关上形象大升级昆明城市发展的几十年间,关上因为机场经济、会展经济的带动发展得特别迅速,然而也是因为机场关于周边限高的规定,导致关上片区形象落后陈旧。现在,机场搬迁,给了关上一次改变升级的机会。在《昆明城市总体规划(2008--2020)》中,巫家坝定位为昆明城市商务金融次中心,在《昆明市城市近期建设规划(2011--2015)》中,巫家坝又被列为未来五年重点改善区。作为主城中最后一块可成规模开发的建设用地,政府将其规划成商务金融次中心无疑是最好的决定。联动呈贡新城的公共交通枢纽,与呈贡新城轴带结合、梯度推进、共同发展。组合成为集政治、文化、教育、经济、商务为一体的大型综合性社区。开发关上,升级昆明,将整个昆明推向全国乃至世界。门户融城金阶助力关上发展融城金阶位于民航路和日新路交界处,与森林公园一街之隔。到人民医院,官渡大酒店步行都不超过两分钟,如此优越的地址的位置让融城金阶成为众家之爱。融城金阶属于官渡区城市核心区域唯一成片、成规模整体开发项目,功能地位为居住、商业和行政办公。它的发展将吸引各界人士的目光,也将吸引很多企业的入驻。融城金阶将带动整个关上片区形象升级大改造。一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目配套官渡森林公园日新路民航路关岭路关霞巷二环快速本项目位于民航路与日新路交叉口,紧邻关上森林公园及官渡大酒店。东临日新路,南临民航路,西临关霞巷,北临关岭路。一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目内部配套商务、休闲、娱乐、餐饮的集中地一、融城金阶集团介绍项目介绍项目指标片区规划区位及四至项目外部配套会展:昆明国际会展中心休闲:官渡森林公园、宝海公园、官渡广场、官渡区体育馆大型超市:沃尔玛超市、国美电器、苏宁电器农贸市场:官渡区蔬菜良种门市、关坡村农贸市场学校:云南中医学院、官渡一中、官渡一小、官渡区幼儿园、官渡区森林幼儿园医院:官渡区人民医院、空军医院(解放军478医院)、昆明城南医院等银行:人行、建行、工行、交行、农行、中行、中信、广发、招行、深发展、民生、浦发、富滇银行、官渡农合行路网:二环南路、二环东路、昆石高速、贵昆公路、民航路、国贸路、关上南路、日新路、关岭路、关景路等构成项目周边骨架路网。公交:目前有24条公交线路通过本项目,26、26专线、57、78、86、99、103、107、107专线、110、118、140、149、149专线、162、171、200、202、209调头车、A8、A9、A12、C13、C142。地铁:未来,有地铁八号线、地铁东西快线、地铁南北快线通过项目所在地的“关上森林公园站”。火车:项目距离昆明火车站仅3.5公里,可便捷通达省外各地。二、金阶产品规划产品楼座层高物业形态面积楼层规划A29F商务整层1800㎡,层高4.2MB24F公寓80-200㎡负一楼停车场,1-5F商业,6-12裙楼C26F公寓80-200㎡负一楼、负二楼停车数D26F商务整层1100㎡,单间140-210㎡,层高3.6ME商业11.31-751.15㎡F住宅50-126㎡3梯9户G40F住宅50-126㎡3梯8户H40F商业11.31-751.15㎡内部规划4200m2禅意园林、5000m2情景体验商务区、10000m2中央广场、1500座保利国际影城、6000m2旗舰KTV及2500个停车位商务部分运用现代简洁的斜线条和弧线设计铺装形式,在各主要入口精心布置水景,结合时尚元素和项目logo,营造现代时尚、充满韵律感的外围商务办公环境。商业部分通过水珠状特色形式的绿地花池、休闲水景、活动广场、休闲平台等,聚合在以斜线结合弧线的景观铺装场地里,结合丰富温馨的色彩搭配,形成“大珠小珠落玉盘”的特色景观。住宅部分设计出丰富多彩的活动空间,局部设计微地形,结合现代特色亭廊、小桥流水、木平台等,整体布局明丽清雅,打造出一个绿色自然清幽的融城金阶后花园。绿化大量采用银杏、桂花、云南樱花、滇润楠、玉兰、云南樟、含笑、海棠、腊梅、红枫等名贵及各季开花植物,使树木覆盖面积占绿地总面积比达80%,常绿乔木占乔木总量比达80%。规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品规划产品二、金阶产品A座建筑剖面图户型规划产品二、金阶产品B座建筑剖面图户型规划产品二、金阶产品C座建筑剖面图户型D座建筑剖面图户型三、金阶定位项目定位价格定位客群定位财富在这里起飞,昆明巫家坝核心区·150万方国际金融大城三、金阶定位项目定位价格定位客群定位面积区间均价住宅50.14-246.88㎡10537元/㎡SOHO65.33-217.47㎡11999元/㎡商铺11.31-751.15㎡39260元/㎡三、金阶定位项目定位价格定位客群定位投资>自住1、投资客群主要针对SOHO产品以及商铺产品2、自住主要针对住宅产品以及SOHO产品。其中又以刚需客群为主。四、营销策略时间点开盘分析时间事件2010.03.官渡区关坡村片区城中村改造项目回迁安置房建设正式开工。改造面积共为449.57亩2012.01.09-14户回迁户将在6分钟内,现场提交选房文件2012.05.30现已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》2012.06.21拿到预售证。2012.06.项目正在进行内部销售,只要交纳20万元的认购订金,开盘时分期付款可优惠5个点,一次性付款优惠8个点2012.07.21在官渡大酒店官渡会堂举行开盘仪式暨产品发布会,商务单位正在公开认筹中,开盘期间最高可优惠12%。2012.09.房交会,购房者可在现有基础上再享受1%的折扣,融城金阶继续推出面积从10-126㎡不等的住房,均价8900-12000元/㎡,按揭优惠6个点,全款优惠8个点,所推面积为140-218㎡的写字楼均价为11000-13000元/㎡,按揭优惠8个点,全款优惠13个点。2013.01.巫家坝1号商务地标B/C座即将售罄,升级产品A/D座即将面市,目前正在登记客户中,预售价16000~21000元/平米。系列写字楼产品:层高3.3米、3.6米、4.2米,单层面积1100平米、1800平米,整层购买公摊仅21%。2013.06.融城金阶项目已进入全面封顶阶段,目前,D座加推部分商务层,6楼到26楼均有房源在售,面积区间在140-1100平米之间,均价14000元/平米。此外,A座5A甲级地标全景写字楼即将全面发售。2013.08.融城金阶项目已封顶,预计2014年6月30日交房。四、营销策略时间点开盘分析开盘时间2012.07.21开盘推售产品面积区间均价套数栋号住宅50.14-246.88㎡10537元/㎡168F/GSOHO65.33-217.47㎡11999元/㎡113C商铺11.31-751.15㎡39260元/㎡15五、总结优势项目位于民航路及日新路交叉口,占据南市区成熟地段,区域优势明显,周边交通便利,汇聚城市资源;城投为知名品牌,购房者认可城投产品。劣势项目2014年交房,等待时间较长;产品价格进一步拉升,超出了许多潜在客户的预期价格,且大户型高总价,挤出了大量改善需求客户。威胁周边商业及写字楼分布比较密集,对项目存在很大竞争威胁;巫家坝机场搬迁后,此区域的格局发生很大变化,体量的规划给项目带来一定的威胁。机遇巫家坝机场的搬迁有利于区域内的快速发展,新巫家坝区域将成为南市区次中心CBD。