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第三章机器设备评估一、单项选择题(在每小题列的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内)1．机器设备类资产一般不具备独立的获利能力，所以在进行机器设备评估时，()的使用受到了很大的限制。A．市场法B．收益法C．成本法D．以上答案均不对2．评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的()。A．主观价值B．客观价值C．存在状态D．客观存在3．在机器设备评估中应优先选择的物价指数为()。A．综合物价指数B．零售物价指数C．行业协会统计的该类设备的物价指数D．消费品物价指数4．下面的贬值属于功能性贬值的为()。A．由于大量产品的积压，某车间由三班改成两班造成的设备开工不足B．由于设备生产厂家采用新设计，使某厂使用的车床相对物耗上升了20％C．由于市场疲软，某车间的10台机床，只有6台使用，造成4台的闲置D．由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备的空闲5．下列属于机器设备重置成本的为()。A．某厂购人一台设备共花费20万元，其中技术培训费，专家指导费3万元B．某化工厂购人一反应堆花费100万元，还未安装使用C．某厂自制一台专用车床，共花费35万元D．某厂支出了80万元订做了一台设备，尚未交货6．经济寿命是指()。A．机器设备从使用到报废为止的时间B．机器设备从使用到运行成本过高而淘汰的时间C．机器设备从使用到先进的同类设备出现而最终被淘汰的时间D．从评估基推日到因经济上不合算而被淘汰的时间7．确定合理的机器设备使用寿命的依据为()。A．经济寿命B．技术寿命C．自然寿命D．经济寿命、自然寿命、技术寿命三者综合考虑8．计算重置全价时，不应计人的费用是()。A．购置费B．安装费、调试费C．维修费用D．技术改造9．运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素。A.使用强度B.使用时间C.地域因素D.时间因素10．用市场比较法法进行机器设备评估时，第一步首先应该()A．因素比较B．计算评估值C．对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料D．进行市场调查，选取市场参照物二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内)1．机器设备的重置全价应包括()。A．机器设备的购置费用B．操作人员培训费用C．大修费用D．日常维修费用E．技术改造费用2．下面方法，可用于机器设备评估的方法有()。A．成本法B．物价指数法C．市场法D．收益法E．规模经济效益指数法3．机器设备评估中，常用的重置全价的测定方法有()。A．重置核算法B．点面推算法C．物价指数法D．成新率法E．规模经济效益指数法4．进口设备的重置成本包括()。A．设备的购置价格B．设备的运杂费用C．设备的进口关税D．银行手续费E．设备的安装调试费用5．属于经济性贬值的因素有()。A．由于技术进步，某设备的市价降低了3万元B．由于原材料的紧俏，造成某车间半数设备的闲置C．由于市场疲软，某厂被迫由一日三班改成一日两班，造成设备开工不足D．由于新技术的采用，使同类设备的使用寿命延长E．由于机器设备的超期服役，引起物耗变大6．进行机器设备评估时，其程序一般包括下列选项中的()。A．明确评估目的B．清查机器设备，明确评估对象C．对机器设备进行必要的鉴定D．研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料E．评定估算、撰写评估报告7．机器设备的贬值有三种类型，实体性贬值是其中的一种。确定设备实体性贬值，通常使用的方法有()。A．年限法B．修复费用法C．成新率法D．物价指数法E．技术鉴定法8．运用市场法评估机器设备的基本步骤包括()。A．确定评估对象B．对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料C．进行市场调查，选取市场参照物D．因素比较E．计算评估值9．设备的功能性贬值通常表现为()。A．超额重置成本B．超额投资成本C．超额营运成本D．超额更新成本E．超额复原成本三、判断并说明理由题(正确的在题后括号内划√，错的划X，并说明理由)1．机器设备类资产一般不具备独立获利的能力。()2．进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即现行市价法、重置成本法、收益现值法，都是适用的。（）3．对于一些难以获得市场价格的机器设备，在计算重置成本时应选用物价指数法。()4.在机器设备评估实践中，技术检测是确定设备成新率的唯一手段。（）5．在机器设备评估中，价格指数法是一种普遍适用的方法。（）6．机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。（）7．已提完折旧的设备的成新率为零。（）8．以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因超额投资成本形成的功能性贬值。（）9．由超额运营成本引起的设备功能性贬值通常要利用类比法进行估测。()10．单台（件）设备评估通常不宜使用收益现值法。（）11．各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。（）四、简答题1、机器设备评估具有哪些特点?五、计算题1、被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值120万元，2000年对该资产进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定基价格指数在1990年和2000年分别是110%，150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要3名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为36000元，所得税率为25%，折现率为10%。（已知折现率为10%时，6年期的年金现值系数为4.355）根据上述资料，求待评估资产的价值。(小数点后保留2位小数)2、已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的功能性贬值。（考虑时间价值因素选用折现率为15%，所得税率为25%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）第四章房地产评估一、单项选项题1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是()。A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近()万元.A．400B．392C.402D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。这是建筑物评估原则中的()。A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是()。A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于()的一种。A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于()。A．个别因素B．一般因C．区域因素D．普通因素8．收益法适用于()地产。A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地9．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是()。A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性10．基准地价修正法所要修正的因素是（）。A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和区域因素C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机11．假设开发法属于一种（）。A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法12．某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价最有可能为（）。A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元13．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）。A．70年B．40年C．60年D．50年二、多项选择题1．建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在()。A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性2．对房屋建筑物进行评估时，其一般程序包括()。A．明确评估目的B．准备资料和有关文件C．资产评估明细表的准备D．评定测算E．确定评估结果，撰写评估说明或评估报告3．房地产评估遵循的原则有()。A．最有效使用原则B．合法原则C．替代原则D．供求原则E．贡献原则4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的()。A．要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C．交易时间与评估基准日尽可能接近D．交易应具有透明性、公平性和有效性E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致5．运用市场法进行建筑物评估时，其一般程序包括有()。A．资料的收集B．选择作比较的交易实例C．交易行为的补正及交易日期的修正D．区域因素和个别因素的修正E．运用市场法公式计算评估价6．测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的有()。A．工料测量法B．分部分项法C．规模经济效益指数法D．系数调整法E．单位比较法7．采用市场法进行土地使用权的评估时，选取的供比较参用的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有（）。A．与待估土地交易类型应相同B．与待估土地用途应相同C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比例修正8．假设开发法中的投资利润是以()为基础的。A．专业费用B．投资利息C．卖楼价D．地价E．建筑费用9．市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的()等方法求出待估土地价格。A．算术平均法B．指数平滑法C．加权平均法D．期望值法E．标准对照法10．影响地价的个别因素有（）。A.位置因素B.地形地质因素C.面积因素D.地块形状因素E.土地利用因素三、判断并说明理由题(正确的在题后括号内划√错误的划X，并说明理由)1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。()2．土地价格实际上是由生产成本所决定的。()3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。（）4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。（）5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。（）6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。（）7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以采用收益法的。()8．一般来说，要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定待估地块价格。（）9．土地价格一旦形成，便不会再有所变动，而成为某个固定价值。（）四、问答题1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正？2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素？五、计算题1、某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为一次性发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试用成本法评估该宗地的价格。2、有一宗“七通一平”的待开发的建筑用地，土地面积为3000平方米。拟