福建泉州城东商业项目市场研究1

【泉州城东项目】市场研究及业态方案交流星联国际地产机构深圳市新摩尔商业管理有限公司市场总体形势分析商圈及典型商业分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目赢利模式设计及效益分析报告思路与结构泉州经济、人口状况泉州概况关键词：1、独特的地理位置2、超强的经济实力3、著名的侨乡聚集地4、深厚的文化底蕴5、广阔的发展前景总体发展目标：是全面建设成为具有文化影响力、生活吸引力、创业活力的中国魅力之都和海峡西岸的中心城市，城市规划区总面积将达到2777平方公里，形成“两带三湾，环湾面海”的空间布局结构。全市土地面积11015平方公里，全市人口769万人（不含金门县），下辖4个区、3个县级市、5个县。泉州GDP增长状况2006年泉州市完成地区生产总值1900.76亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.0％，增速创1999年以来的新高。根据世界银行划分标准，泉州人均GDP已经超过3000美元，已经跨过了中等收入国家或地区的门槛。国际经验表明，人均GDP在800-2000美元时，是连锁超市诞生的时期；人均GDP在2000-4000美元时是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时期目前泉州商业正处于快速发展转型期。泉州在福建省经济总量居于首位，占福建省国民生产总值的25.3%，拥有较大的经济总量和较快的发展速度，为当地商业的发展奠定了良好的基础。福建省部分城市经济发展对比泉州产业状况2000-2006泉州GDP和社会销售品零售总额增长趋势表02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%泉州GDP泉州社会消费品零售总额GDP增速社会消费品零售总额增速泉州经济的发展形成了以工业为主导和民营经济为支柱的重要特征，第二产业的贡献率逐年增长，第三产业的发展速度相对滞后，城市经济发展处于产业结构调整转型的阶段，但随着整体经济的增长，第三产业必将获得较快的发展。泉州GDP增长与社会消费品零售增长状况泉州社会消费品零售总额和GDP增长趋势明显，呈现同方向的变动。2006年，社会消费品零售额完成了646.9亿元，同比增长15.0％，增幅创1998年以来的新高，整体消费增长强劲。泉州人口数量增长700710720730740750760770780人口数量7287397477527567627692000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年050010001500200025003000350040000.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.00社会消费品零售总额775.53646.9314.943275.23360.411671.291112.37799.2常住人口（万元）666769233158118151200773.1780.2人均额（元）11644.598412.2213516.7420716.0018514.6613927.4214388.4410243.53福州泉州厦门北京上海深圳杭州温州泉州市的人均社会消费品零售总额不仅低于全国大型城市而且低于福州市和厦门市，这与泉州市的经济地位是不相当的；对比城市人均消费收支状况来看，证明泉州本地已经不能满足居民的消费需求，泉州消费外溢的情况比较普遍。客观上说明泉州需要更加完善的商业设施和场所来满足本地消费需求。2006年度主要城市人均社会消费品零售额对比泉州人口密度状况0.00500.001000.001500.002000.00市区石狮市晋江市南安市惠安县安溪县永春县德化县人口密度泉州市“十一五”时期在规划区内形成大城市框架，框架内建成区面积180平方公里，建成区人口达180万人，人口总量的提升为商业发展提供了机遇。泉州人口状况泉州行政区划和人口分布土地面积合计（数据为年末总人口）全市合计108666652789鲤城区529.6269891丰泽区182044洛江区173582泉港区306.03365251石狮市159.9305645晋江市642.361028914南安市1984.981481860惠安县621.83922731安溪县2932.81066664永春县1468.55550509德化县2219.72305698泉州市区人口状况泉州人均收入和消费性支出逐年变动0200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出人均可支配收入增长率人均消费支出增长率市区、石狮、晋江人口密度较高，对形成聚集度要求较高的大型商业有基础条件；市区内旧城区的商业聚集的饱和必将促进新商业区的形成，丰泽区作为泉州未来的中央商务区，分布大型商业网点有较好的基础条件。涂门街业态组合22.91%6.91%2.91%2.91%5.82%8.36%7.27%2.91%4.36%5.45%2.91%4.73%1.09%4.73%2.91%5.45%5.45%2.91%女装男装休闲服饰运动系列内衣童装及婴儿用品皮鞋皮具箱包通讯邮政珠宝眼镜钟表美容美甲美发护发化妆品佛具店酒茶糖类餐饮类精品工艺品瓷器银币乐器药店保健品纺织布艺家具文具类水族馆类泉州主要收入消费指标按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。目前泉州市人均GDP已高于3000美元，l鲤城区人均GDP达到６０００美元，居民收入的持续较快增长的拉动作用下，居民家庭的消费支出不断提高。泉州城镇居民恩格尔系数变化35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城镇居民恩格尔系数根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%～59%为温饱，40%～50%为小康，30%～40%为富裕，低于30%为最富裕。泉州城镇居民恩格尔系数变化泉州城镇居民消费结构从上述消费增长的主体结构来看，代表居民生活水平逐步提高的指标大幅增加。泉州城市状况小结1．经济良好、商业正处于快速发展转型期。2．泉州本地商业设施已经无法满足居民的消费需求，本地消费存在结构性矛盾，随着市场调节，商业格局升级势在必行，发展面临机遇。3．市辖区人口密度较大，适合发展大型的商业。4.泉州人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；5.泉州居民收入存在着较大的收入差距，大部分城市居民消费仍处于准备阶段，在商业项目规划过程中，必须考虑到这一转变过程和大部分城市居民的消费需求。6.多元化、个性化等现代消费特征已经显现；7.本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。市场总体形势分析商圈及典型商业分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目的赢利模式设计及效益分析报告思路与结构泉州商业发展状况泉州主要商业圈1．涂门街百汇商城商圈涂门街共有商铺及其他机构294家，其中有4家银行：中国银行、建设银行2家、中国农业银行，2个政府机关单位，3个旅游观光区（清净寺、关帝庙、文庙）；大型百货超市类共有四家：中闽百汇购物中心、永乐生活电器、屈臣氏个人护理用品专卖店、捷龙超市。经营共30多种类别的商品，主力铺位为20-40平米，租金为250-450元/平方米/月。泉州三次产业结构状况0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年第三产业38.70%39.90%40.40%40.60%40.70%36.20%36.00%第二产业53.30%52.70%52.80%53.30%53.50%57.80%58.90%第一产业8.00%7.40%6.80%6.10%5.80%6.00%5.10%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年泉州主要商业圈1．涂门街百汇商城商圈中闽百汇经济指标总面积约8600平方米楼层业态分布地下一层仓储超市一层百货、家电、皮具、化妆品、珠宝、眼镜、手机、花卉、饰品、体育彩票、移动营业点、德克士炸鸡二层男女服装、童装、内衣、床上用品、鞋袜、婴儿用品、体育用品服饰主要商业项目优势：1．中闽百汇地理条件优越，地处涂门商业街中心位置，客流量大，交通便利，商场周围有露天停车场。2．商场采用“超市＋百货”的业态来经营，商品相对丰富，一定程度上可以满足顾客一站式购物需求。3．该商场结构比较紧凑，在面积相对较小的情况下，能安排较多的品牌来陈列。4．能在电梯周围摆放悠闲椅，给顾客提供休息的场所。不足：1．商场规模较小，商场的整体形象较差，无法吸引中高消费阶层来消费。2．商品结构不尽科学合理，1F钟表、小家电部分占商场1F经营面积的近30%，对店面形象和多元化满足顾客需求；3．商场布局较差，1F货柜占用通道，影响人流顺畅和商店形象；4．商场通道较窄，动线不够合理，1F的主通道有2.4米，次通道有2米，2F的主通道只有2米，次通道1.6米，部分只有1.2米。5．-1F楼的超市缺少生鲜熟食类商品，缺乏对人流有效吸引和带动。6．商场不注重商场经营环境和硬件设施配置，整体装修、购物环境、商品陈列较差，1F只有上行梯，无下行梯。7．商场整体上无主力品牌，不具备明显特色，适合一般性消费，吸引人气的女装、皮鞋等产品品牌和经营面积较小。中闽百汇泉州主要商业圈2．温陵路大洋百货商圈温陵路交通发达，南段由于毗邻新车站以及地处新老城区交汇处，商业呈现出两大特征：（1）该路段集中分布了10多家中低档旅社、招待所或宾馆，旅客经济繁荣发达；（2）在临近涂门街和津淮街的一截路段，承接了新老城区商业的繁荣，不仅商铺的租金水平较高，分布一些高档的品牌珠宝店，商业价值较高。另外，该路段还拥有苏宁电器、大洋百货、鑫源电器、新华书店、亿兴电器等大型商业卖场，一定程度上提升了该路段的商业档次。该商圈缺乏统一的商业规划和明确的主题，商业业态仍然显得比较杂乱。沿街很多店面的外观都显得比较陈旧，经营的档次也比较低，未来将会阻碍该路段商业业态的进一步提升。沿街商铺租金150-300元不等。大洋百货-1F童装城1F仕女名品馆2F少女服饰馆3F仕女服饰馆4F绅士精品馆5F服装特卖场地理位置温陵路与泉秀街交叉口建筑面积2万多平方米大洋百货集团有限公司（股东主要为台湾及香港两地的上市公司）在全国设立的第四家分店，位于泉州市中心区，温陵路与泉秀街交叉口，泉州市汽车站对面，地理位置优越。百货商场共六层，共有280多个品牌商家进驻，一楼有主力商家麦当劳，左侧有兴业银行，商场设有大型停车场。主要商业项目大洋百货优势：1．大洋百货地理条件优越，交通便利，商场设有专门的停车场。2．商场卖场形象较好，楼层功能定位清晰，结构比较紧凑，商品品牌丰富。不足：1．整体经营结构不完善，缺少大卖场（超市）作为辅助，不能满足中心区居民的日常生活所需，影响商场整体客流；2．商品品项不齐全，商业经营面积当中，服装占整个经营面积的80%以上，缺少床上用品、家居用品、小家电等生活用品，导致同类同质的商品竞争激烈，同等价位的商品集中，商户很赢利能力降低，不能满足不同消费层次的需求；3．商场客流动线不畅，一楼的主通道3米，次通道为2.4米，二、三、四、五楼的主通道为2.4米，次通道为2米，各通道交叉部分摆有促销车，总体感觉比较杂乱，电梯位置的设置不够明显。4．大洋百货的主力客户为白领一族，但泉州白领消费文化尚待形成，导致目前商场来依靠大面积打折促销促进销售，对商场形象不利。5．女装、男装、休闲、化妆品等品项缺少主力品牌，无法起到引领时尚的作用，商场缺少促销氛围，销售人员缺乏热情。6．除了麦当劳