资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法ppt3

资产评估学第一篇资产评估的基本理论与基本方法第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法（Thecostmethod）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论(卖方市场时期的价值观)资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等,评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：X为规模经济效益指数，通常按行业设定。该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物年产量被估资产年产量重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产%)1%)...(1(%121naaa）（产的历史成本被估资产重置成本＝资4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率＝有形损耗率2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产实际已使用年限总使用年限残值重置成本＝被评估资产的有形损耗更新成本加权更新成本加权平均已使用年限＝投资成本年限加权更新成本＝已使用3.修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)产出能力相等，运营成本高（物耗、能耗、工耗等）(2)运营成本类似，产出能力低2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）其中：（P/A,r,n）为年金现值系数（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）注意问题（p.44）：一般讲，只有能够单独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝（五）综合成新率及其计量(了解)1.含义：资产的现行价值/资产的重置权价2.计量方法(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率＝％重置成本不可修复性损耗修复费用－综合成新率＝1001上不合算。：技术上不可行，经济（修复）不可补偿性损耗合算。：技术上可行，经济上（修复）性损耗可补偿三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论（买方市场时期的价值观）资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现，即通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）3、被评估资产的预期收益年限可以预测二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1、每期收益不等额:评估值为各年预期收益折现值之和。2、每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。niiirRP1)1(),,()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：（1）通过预测资产未来若干年收益倒求A（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),,()1(1nrAPrRAnii2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1('1前期（设n=5）后期012345678951)1(iiirR前期现值＝'rA资本化现值＝nrrA)1(1'资本化现值的现值＝分段法图解),,2,1(ni),,2,1(nni选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳定状态；（2）尽可能长，但也不宜过长（一般3-5年，最长不超过10年）。3、纯收益按等比级数变化（p.48）（1）纯收益按等比级数递增收益可以预计且稳定（rg）收益不稳定时（2）纯收益按等比级数递减，收益年期无限grgRRrRiiiiirgg1.)1(11000)11()1(被评估资产的价值nniniirgrgRrRP)1(11)1(1grgRP1.04.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期无限（2）递减，收益年期无限20rBrRP20rBrRP（三）未来收益有限期情况下的特殊公式1.分段法：前期收益不等额，后期收益固定2.纯收益按等比级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限rrtnttiiirArRP1111)1(1nrggrRP11100grnrggrRP111010,0gr3.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限nnrnrBrrBrRP)1()1(11)(20nnrnrBrrBrRP)1()1(11)(20三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类型（1）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同（2）从资产评估角度出发，净现金流量更适宜作为预期收益。因为它能准确反映资产的预期收益，体现了资金的时间价值。1.1税后利润2.1净现金流量3.1利润总额税后净收益，被普遍采用2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益表3－3评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638表3－4预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与本金化率1.二者无本质区别2.内涵上略有区别:折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.确定折现率的基本方法(1)加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝（3.1.2）系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：ifmiRRR)(ifmfRRRr)(市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益现值法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件（如收益的可计量性，风险报酬率的可计算性）；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率＝（第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:资产的价值是由公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值决定的。由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来评估被评估资产的价值。即通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值＝二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物1、成交价必