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第九章地价评估第一节路线价法一、路线价法的基本原理1.路线价法的概念路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。2.路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。3.路线价法适用的对象和条件⑴路线价法适用对象城市商业街道两侧土地的估价。⑵路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。4.路线价法的操作步骤①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街各宗土地的价格。二、路线价法的操作步骤1.划分路线价区段将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。2.设定标准深度以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度。3.选取标准宗地⑴标准宗地的含义标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。⑵选取标准宗地的具体要求①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥代表性的用途；⑦代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性4.调查路线价⑴路线价的实质路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。⑵路线价的表现形式路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。⑶路线价的求取方法在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。5.制作深度价格修正率⑴制作深度价格修正率的依据----深度价格递减规律深度n米ann-1米an-1n米……2米a21米a1街道单位地价⑵深度价格修正率表的制作形式有:①单独深度价格修正率(深度价格递减率)a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an②累计深度价格修正率a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)③平均深度价格修正率a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n表9-1深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.06.计算临街各宗土地的价格⑴以单位宽度标准宗地(1英尺宽、100英尺深)的总价作为路线价的计算公式：V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=路线价×累计深度价格修正率/临街深度⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：V(单价)=路线价×平均深度价格修正率V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度[例]下图中是一幅街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/m2。该宗地的深度价格修正率为140%，计算该宗土地的单价和总价。20m15.24m街道路线价2000元/m2图：一面临街矩形土地[解]由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故：宗地单价=路线价×平均深度价格修正率=2000×140%=2800(元/m2)宗地总价=土地单价×土地面积=2800×20×15.24=85.34(万元)[例]右图中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元/m2，后街路线价(土地单价)为1000元/m2。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。后街路线价1000元/m230m前街路线价2000元/m2图：前后两面临街矩形土地[解]前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前街影响深度===20(m)总深度后街路线价前街路线价前街路线价30100020002000[例]右图中是一块矩形街角地，其正街路线价(单价,下同)为2000元/m2，旁街路线价为1000元/m2，临正街深度为22.86m(75英尺)，旁街深度为12.54m(50英尺)。根据深度价格修正率，另设旁街影响加价率为20%，求该土地单价和总价。22.86m路线价1000元/m215.24m路线价2000元/m2[解]该宗土地的单价和总价分别计算如下：该宗土地单价==2000×120%+1000×140%×20%=2680(元/m2)该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2680×15.24×22.86=93.37(万元)tduuduu1100[例]如图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为路线价的116%，临街深度80英尺三角形土地价格修正率为矩形土地价格的63%，试求该宗三角形ABC土地的价格。路线价1000元/平方英尺DCB50英尺20英尺80英尺AFE[解]在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：△ABD总价=1000×116%×63%×70×80÷2=2046240(元)△ACD总价=1000×116%×63%×20×80÷2=584640（元）△ABC总价=△ABD总价-△ACD总价=2046240-584640=1461600（元）第二节城市基准地价评估一、城市基准地价的概念城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。二、城市基准地价的评估步骤（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（3）划分地价区段。（4）抽查评估标准宗地的价格。（5）计算区段地价。（6）确定基准地价。（7）提出基准地价应用的建议和技术。第三节宗地价格评估一、宗地价格的含义宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。二、宗地价格的评估方法宗地价格可以采用两种技术途径来评估：⑴直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。⑵在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。三、基准地价修正法估价的步骤①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。第四节高层建筑地价分摊一、高层建筑地价分摊的意义高层建筑地价分摊解决：1.各部分占有的土地份额；2.各部分享有的土地面积；3.各部分享有的地价数额等。二、高层建筑地价分摊的方法1.按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额=×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额==总建筑面积土地总价值土地总价值该部分享有的地价数额总建筑面积该部分的建筑面积[例]某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。[解]该人占有的土地份额为：80÷1000=8%该人拥有的土地数量为：500×8%=40m2或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。2.按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额=×该部分的房地价值某部分占有的土地份额==房地总价值土地总价值土地总价值该部分享有的地价数额房地总价值该部分的房地价值[例]某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。[解]甲公司占有的土份额为：1000÷5000=20%乙公司占有的土地份额为：500÷5000=10%3.按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额=某部分占有的土地份额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值建筑物总价值房地总价值该部分的建筑物价值该部分的房地价值[例]某幢大厦房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。[解]该人占有的土地份额为：2%2000500040100