第二章 资产评估的基本方法

资产评估基本方法第二章资产评估的基本方法市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点和重点）收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点）成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（难点和重点）资产评估方法的选择（难点和重点）资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法含义1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。替代原则批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值第一节市场法可上市流通的股票和债券可按照其在资产评估基准日的收盘价作为评估价值评估对象为某一快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对象的价值。第一节市场法（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为20万，计算评估资产价值。（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为60万，规模经济效益指数为0.6，计算评估资产的价值。第一节市场法与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。第一节市场法与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计算评估对象的评估值。第一节市场法评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评估值。第一节市场法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）二、市场法的基本前提第一节市场法三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序第一节市场法第一节市场法⑤分析评定结果第一节市场法差异因素：（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异（2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响（3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响（4）交易情况：市场条件和交易条件（5）个别因素：资产的实体特征和质量第一节市场法待估不动产案例A案例B案例C区域因素交易均价待估610554605800所处位置12街111号北大街南段北大街南段西大街尾段交通条件通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷繁华程度中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区公设状况完善完善完善完善个别因素结构形式框架框架剪力墙框架框架外装状况进口光面磁盘铝合金玻璃幕墙陶瓷饰面砖铝合金玻璃幕墙内装状况三星级标准普通装修普通装修普通装修设备设施完善完善完善完善层高2.85米3.6米3.9米3米投用时间1991年1999年2000年1998年物业水平自备供热城市供热城市供热城市供热剩余年限3364746容积率3.98.84.56.1待估不动产案例A案例B案例C功能用途商办商办商办商办交易状况正常正常正常正常交易日期待估基准日近期近期近期四、市场法的具体评估方法第一节市场法（一）直接比较法①方法一第一节市场法②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n第一节市场法第一节市场法直接比较法现行市价法功能价值类比法市价折扣法价格指数法成新率价格调整法市场售价类比法价值比率法【例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为1000平方米，建筑时间为1998年，评估基准日为2008年6月1日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的三个交易实例，具体情况如表所示：第一节市场法参照物比较因素ABC被评估对象交易日期2008年2月2008年5月2008年6月2008年6月交易单价（元/平方米）110001250011500区域因素很好很好很好较好交易情况正常高于市价2%正常2008年商业用房所在地区的商业房地产价格平均每月上涨率为2%被评估商业用房所在区域的综合评分为100，A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、105、106。被评估商业用房与三个参照物结构相似、新旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需要对这些因素进行调整第一节市场法第一节市场法100/100100/106评估值=（11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数第一节市场法【例题】企业2011年5月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2016年6月1日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在2016年6月1日的价值。序号经济技术参数计量单位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元6000007000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间2015年12月1日2016年3月1日4生产能力立方米/年5000070000600005成新率%607070（1）交易时间因素分析与量化：（2）功能因素的分析与量化：（3）成新率因素差异量化：（4）调整差异：参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算术平均法求取评估值：（892944＋617897）/2＝755420.5（元）参照物A：106/100＝1.06，参照物B：103/100＝1.03参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/70000＝0.857参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格5-10月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。参照物ABC交易单价470058005900成交日期2010.52010.72010.10区域条件比被评估资产好比被评估资产差比被评估资产好交易情况低于市价5%高于市价3%低于市价1%1、（1）A的交易时间的调整系数B的交易时间的调整系数为C的交易时间系数不需要调整103101103102104114=100100100100100100103102104109=100100100100（2）对各个参照物进行调整（3）被评估资产的价值=（5423.08+6529.64+5622.26）/3=5858.83（元/m2）114100100:4700=5423.0810010495109100100:58006529.6410094103100100100:59005622.2610010699ABC222（元/m）（元/m）（元/m）（2）价值比率法第一节市场法第一节市场法①成本市价法第一节市场法评估时县城商品住宅的成本市价率为120%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万，其市价接近于30万，则资产评估值是多少？第一节市场法②市盈率倍数法主要适用对象：企业价值评估第一节市场法某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，则该企业的评估值为多少？第一节市场法（二）间接比较法利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。第一节市场法第二节收益法一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。第二节收益法二、收益法原理（1）单利与复利（2）现值与终值（3）年金第二节收益法【例题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?第二节收益法P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F，6%，3）＝18918.2（元）【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。请问需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?P＝20﹢20/5%＝420（万元）第二节收益法【例题】某人每年年初存入银行2500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?第二节收益法P＝2500×（P／A，8%，10）×（1﹢8%）﹢6000×（P／F，8%，11）＝2500×6.7101×1.08﹢6000×0.4289＝18117.27﹢2573.4＝20690.67（元）【例题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。假定该公司的资金成本率10%，通过计算说明应选择哪个方案。第二节收益法P甲=200*（P/A，10%，10）*（1+10%）=1351.81（万元）第二节收益法P乙＝250×（P/A,10%,10）×（1﹢10%）×（P/F,10%,4）＝1154.11（万元）第二节收益法【例题】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。期数12345678910现金流量1000100010001000200020002000200020003000现金流量的现值=1000×（P/A，9%，4）﹢2000×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，4）﹢3000×（P/F，9%，10）第二节收益法【例题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%。第二节收益法本利和的现值=250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）=250×0.6209﹢250×0.3855﹢1250×0.2394=55