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注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。（5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。1.选定评估方法该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。2.计算建筑物的重置成本重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元3.计算基准日房屋现值①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!)②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元4.计算房地产年总收益年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元5.计算房地产年总费用①年管理费=397800×3%=11934元②年维修费=1442420.98×1.5%=21636.31元③年税金=397800×12%=47736元④年保险费=1442420.98×3‰=4327.26元⑤土地使用税=360×2=720元年总费用=①+②+③+④+⑤=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元6.计算房地产年净收益(房地合一)年净收益=397800－86353.57=311446.43元7.计算土地年净收益①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率=1442420.98/10%（？P/A,10%,29）=144242.1元②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收=311446.43－144242.1=167204.33元8.计算土地使用权价值土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7=33年，则有P=167204.33×（P/A,8%,33）=167204.33×11.5139=1925173.94元？为什么建筑物到期仍然有收益？单价=1925173.94/360=5347.71元/m29.评估结果本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。•【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折现率为10%。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。•答案：1.专利剩余收益期10-5-1=4（年）发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。2.未实施专利前的每年收益6×（2000－1900）×（1－25%）=450（万元）停产一年的损失3.实施专利后各年收益第一年：8×（2300—2150）×（1-25%）=900（万元）第二年：10×（2300一2150）×（1-25%）=1125（万元）第三年：11×（2300－2150）×（1-25%）=1237.5（万元）第四年：12×（（2300—2150）×（1-25%）=1350（万元）•4.评估值•（900-450）*0.8264+（1125-450）*0.7513+（1237.5-450）*0.6830+（1350-450）*0.6209-450*0.9091=？万元【注意】受益期为4年，停产一年带来的损失也应该考虑进去，再就是要注意评估基准日。•3、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2010年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：（1）该类设备、基础及安装费、运杂费的物价指数相同，2006年至2010年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；（2）经了解，该设备在评估前其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年。•（3）与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25％，折现率为12％.（4）由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2010年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）考虑规模.经济效益指数为0.7•提示：分别计算资产不同部分的实体性和经济性贬值率；注意实体性和经济性贬值率的关系公式依据：评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值1）用物价指数法计算重置成本=（80+15+5）×120%⁄105%+10×120%⁄115%=124.72（万元）•2）实体性贬值2003年实体贬值率=100%×4×60%⁄（4×60%+8×75%）=28.57%2003年重置成本=（80+15+5）×（120%⁄105%）=114.29（万元）2006年实体贬值率=100%×1×60%⁄（1×60%+8×75%）=9.09%2006年重置成本=10×（120%/115%）=10.43（万元）•基准日被评估设备实体性贬值率=（114.29/124.72)×28.57%+(10.43/124.72)×9.09%=26.94%实体性贬值=124.72×26.94%=33.60（万元）•3）经济性贬值•（1）提前报废引起的贬值提前报废下2003年经济贬值率=4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02%提前报废下2006年经济贬值率=1×60%/（1×60%+5×75%）=13.79%提前报废下基准日的贬值率=（114.29/124.72)×39.02%+(10.43/124.72)×13.79%=36.91%•提前报废引起的经济性贬值率=36.91%-26.94%=9.97%提前报废引起的经济性贬值=124.72×9.97%=12.43（2）解法2尚可使用期限内设备限制引起的经济型贬值=124.72×（1-75%0.7）=22.69（万元）经济性贬值合计为12.43＋22.69＝35.12万元•4）功能性贬值（超额运营成本）•公式依据：•经济性贬值额=设备年收益损失额×(1－所得税税率)×(P/A,r,n)•（1）被评估设备的年超额运营成本额=（5-3）×2=4•（2）被评估设备的年超额运营成本净额=4×（1-25%）=3（3）被评估设备功能性贬值=3×（P/A,12%,5)=3×3.6048=10.81(万元）•5）评估值=124.72-33.60-22.69-12.43-10.81=67.9？（万元）124.72-33.60-22.69-10.81=49.13（万元）•甲公司进行资产重组，委托资产评估机构对企业股东全部权益价值进行评估。评估基准日为2009年12月31日。评估人员经调查分析，得到以下相关信息：⑴甲公司经过审计后的有形资产账面价值为920万元，评估值为1000万元，负债为400万元。⑵企业原账面无形资产仅有土地使用权一项，经审计后的账面价值为100万元。评估人员采用市场法评估后的市场价值为300万元。⑶甲公司刚开发完成一套产品质量控制系统应用软件，在同行业中居领先地位，已经通过专家鉴定并投入生产使用。该软件投入使用后将有利于提高产品质量，增强企业竞争力，目前市场上尚未出现同类型软件。该套软件的实际开发成本为50万元，维护成本很低，目前如果重新开发此软件所需的开发成本基本保持不变。•⑷甲公司长期以来具有良好的社会形象，产品在同行业中具有较强的竞争力。评估基准日后未来5年的企业净现金流量分别为100万元、130万元、120万元、140万元和145万元;从第6年起，企业净现金流量将保持在前5年各年净现金流量计算的年金水平上。•⑸评估人员通过对资本市场的深入调查分析，初步测算证券市场平均期望报酬率为12%，被评估企业所在行业对于风险分散的市场投资组合的系统风险水平β值为0.7，无风险报酬率为4%。由于该企业特定风险调整系数α为所在行业系统风险水平的1.08倍。•⑹企业所得税税率为25%，甲公司能够持续经营。【要求】折现率取整数，其他计算小数点后保留两位。•⑴根据所给条件，分别用资产加和法和收益法评估甲公司股东全部权益价值;•⑵对上述两种评估方法所的评估结果进行比较，分析其差异可能存在的原因;•⑶如果评估机构最终以上述两种评估方法所得结果的算术平均数作为评估结论，你认为是否妥当?应如何处理?•⑷给出甲公司股东全部权益价值的最终评估结果，并简单说明原因。••[答案]⑴用资产加和法和收益法评估甲公司股东全部权益价值•①用资产加和法评估甲公司股东全部权益价值•=(1000+300+50)-400=950万元•②用收益法评估甲公司股东全部权益价值•首先计算折现率=4%+(12%-4%)*0.7*1.08=10%•100*(1+10%)^-1+130*(1+10%)^-2+120*(1+10%)^-3+140*(1+10%)^-4+145*(1+10%)^-5•=474.1615万元•前5年各年净现金流量计算的年金水平•=474.1615/(P/A,10%,5)=474.1615/3.7908=125.08万元•收益法评估甲公司股东全部权益价值•=474.1615+【125.08/10%】*【(1+10%)^-5】（从第6年折现到基期）=1250.76万元•⑵两种评估方法所的评估结果进行比较，分析其差异可能存在的原因•①资产加和法属于成本法，只考虑各项有形资产的价值之和，而不考虑商誉的价值，以及资产组合产生的协同效应的价值•②而收益法是对企业价值进行整体评估，包括了不可确指的资产价值。•③二者价值差异的主要原因在于商誉的价值•⑶评估机构最终以上述两种评估方法所得结果的算术平均数作为评估结论是不妥当的，应该以收益法评估的价值作为评估结果•⑷最终评估结果应该是1250.76万元，因为企业价值评估应该是整体评估，是对企业盈利能力的评估，不能按照单项资产评估价值之和作为评估价值。