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酒店投资（一）——客房与酒店规模无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。一、客房配比与类别1．级别：根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：星级面积四五星级三星级二星级一星级面积至少（㎡）1201008080以下不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：类型项目高档商务型商务型度假型经济型综合面积（㎡）120～150100～120100～12080以下客房部面积（㎡）83～10370～8474～8866客房面积比例69%69.8%73.6%72.5%以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）酒店类型经济酒店商务酒店会议酒店套房酒店客房数150300600250客房净面积30333342客房总面积42474763客房净建筑面积6278146482929515694客房占酒店面积比例80%75%70%80%酒店总面积7847195304185019617每间客房占酒店净面积52657078.5我认为，如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。2．客房面积比例：酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达60%以上。二、客房的数量与规模：不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。1.客房的数量和单元：不同形式楼层最佳客房数和利用率：平面类型指标板式塔式围合式单侧排列双侧排列三角形方形圆形客房数＞12＞2424--3015--2415--24＞24平面系数65%＞70%＜65%65%65%＜65%结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5左右；如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。建议客房数以12—14的倍数进行设置，每层36—42间最为经济。2.规模效应：1）星级酒店最少的客房数不宜少于200间；2）城市中心的中高档酒店最佳客房数在300～350间；3）经济酒店每层16-20间客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。恰当的总建筑面积应该限制在6000-10000m2之内。总客房数在120～200间为好。房间太少不符合人力资源成本原则。3.不同档次的单元面积：高档级酒店客房为36.23平方米；中档酒店为33平方米，低档酒店为22平方米，度假型酒店为40平方米。三、客房的配置和比例一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按：标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。1、不同类型饭店的客房配置：1）商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为1：1以上，例如在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了1：2以上。例如上海浦西洲际酒店的比例为1：3，2）会议酒店应设置较多的双人房，基本上占60%到70%；3）旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。2、不同等级的酒店客房配置：1）经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房；2）三星级酒店套房可以占5%；且必须有；3）四星级酒店可以增加单人房和套房的数量，单人房可达50%以上，套房可达10%至20%；至少有三个开间的豪华套房；原则上要设行政楼层；4）五星级（包括少量四星级）应增设总统套房。5）在“星级标准”中，套房不少于客房总数的30%，得3分；不少于客房总数的10%得2分。6）关于套房：一线城市占总客房数的10%-15%，二线城市6%-8%。四、客房的类型和特征：1、单人间：singleroom。950～1200床；商务客人适合；2、双床间：俗称标准间，twinroom。950～1200床；团体和会议客人适合；3、三人间：tripleroom，适合经济酒店；4、大床间：doubleroom，1350～1400床；Queenroom，1500～1800床；Kingroom，2000～2200床；5、标准套间：juniorroom，两套间；6、商务套间：businessroom，可以两到三套间；7、复式套间：duplexroom，双层或跃层；8、连通房：connectingroom，组合套房，可单独出租，可当套间出租；9、豪华套间：deluxesuit，可以是双套间、三四套间，区别在于注重装修档次；10、总统套房：presidentialsuit，5间以上房间组成，甚至一个楼层。五、客房辅助设施：1、电梯：1）客梯：“星评标准”要求三星级酒店四层以上、四星级三层以上的酒店要足够的客用电梯，另配服务电梯；不少于每70间客房一部的得3分；不少于每100间房配一部的得1分；2）服务梯：100～200间房配一台，300～400间房配2台，500间房以上配3到4台，可做员工上下班和运输货物；3）15层以内用1.5～2.5秒；15～25层用3.5秒，20～30层用4秒，30～40层用5秒；标准载重13人，1000kg。2、布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于8至10平方米。3、全日餐厅：一线城市用餐人数不少于客房数量的60%，二线城市和不同地区应该区别。