2020武汉住宅市场趋势分析

2020武汉住宅市场趋势分析ReportOFWuhanResidenceMarketTrend亿房研究中心出品政策趋势：2020年长效机制攻关年政策无放松可能目录房价趋势：2020年房价小幅波动倒挂程度持续缩小成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强供求趋势：新房住宅供求总体平衡部分区域去化压力剧增产品趋势：高端需求增长明显住宅产品两极格局确立房企发展趋势：2020年房企继续加码武汉库存增幅加快结论与展望Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part70PAR1T012020年房地产长效机制攻关年政策无放松可能政策趋势PoliciesTrendPart1政策趋势-2020长效机制攻关年调控无放松可能•根据中央及武汉政策规划，2017年-2020年基本完成房地产长效机制的构建；因此2020年将是构建长效机制的攻关年，以限购、限价、限贷等为核心的调控政策无放松可能。但“因城施策”将使得各地调控松紧有别、灵活性增加。中央层面武汉层面坚持限购和限价政策加快出台和落实住房租赁市场配套政策和措施，强化对二、三级市场双向监管坚持房主不炒和因城施策稳地价、稳房价、稳预期；房地产“三稳”政策是宏观经济“六稳”工作的重要组成部分不将房地产作为短期经济刺激工具和手段，不搞大水漫灌。对土地、公积金、落户等政策进行灵活调整1Part1政策趋势-2020长效机制攻关年调控无放松可能•武汉人口流入放缓从城市化到大城市化武汉楼市长期支撑力度不减•但另一方面，周边同类城市对人才及人口的争夺加剧，中短期内武汉人口流入或出现反复，对购房需求产生较大影响。18.30%18.47%18.70%18.95%0.17%0.17%0.23%0.25%0.00%0.05%0.15%0.20%0.25%0.30%17.80%18.00%18.20%18.40%18.60%18.80%19.00%2016年2017年2018年2019年预计近年武汉常住人口首位度变化武汉人口首位度同比变化101210221034106110771090110811221.0%1.0%1.2%2.6%1.5%1.2%1.7%1.3%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%1140112011001080106010400.10%10201000980960940武汉常住人口增长情况单位：万人2Part1政策趋势-2020长效机制攻关年调控无放松可能•经济下行明显武汉房地产经济首位度上升•武汉城市和经济维持中高速发展，加上武汉城建及产业升级加速，预计2020年武汉房地产经济首位度将继续提升。42%38%41%68%24%23%37%33%66%49%49%47%30%30%31%27%50%39%4%-27%1%3%17%2%1%3%12%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年1-11月武汉房地产经济指标占全省比重2019年2018年变化30PAR2T022020年房价小幅波动一二手房价倒挂程度持续缩小房价趋势PriceTrendPart2房价趋势：2020年房价小幅波动倒挂程度持续缩小2019年武汉新房价格同比上涨11.3%，受高端住宅销售占比扩大影响涨幅较去年小幅上涨1.5个百分点。2019年新房供求趋于均衡，推动二手住宅需求向新房市场流动。8,91710,12411,83912,99614,4701024614685175629.8%80%70%60%50%40%30%20%10%0%050001000015000200002015年2016年2017年2018年2019年近年武汉一二手房价格及倒挂程度对比1798618104新建住宅成交均价（元/㎡）一二手房倒挂幅度（二手房价/新房价）二手住宅挂牌均价（元/㎡）新房价同比涨幅4Part2房价趋势：2020年房价小幅波动倒挂程度持续缩小总体而言，各区域一二手房价倒挂程度分化明显，经开、洪山、青山等区域相对较高。-11%4%14%-3%-16%16%17%28%3%-4%7%12%13%-5%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%300002500020000150001000050000-5000-10000-150002019年武汉各主要区域一二手房价格及倒挂程度二手住宅均价新房住宅均价一二手房倒挂程度（二手房价/新房价）5Part2房价趋势：2020年房价小幅波动倒挂程度持续缩小地价涨幅低于房价涨幅总体刚性成本减小趋势不变今年武汉住宅类土地平均楼面地价同比上涨9.6%，但仍低于房价涨幅。33.3%27.4%39.0%50.9%43.8%38.3%37.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%历年武汉新房住宅楼面地价/房价占比变化14.0%8.4%12.7%17.8%9.8%11.3%54.2%47.2%1.4%9.6%-10.0%10.0%0.0%20.0%30.0%50.0%40.0%60.0%2-061.24%年2015年2016年2-041.08%年2017年2019年2019年武汉新房住宅均价与住宅平均楼面地价同比变化对比住宅均价同比平均楼面地价同比6Part2房价趋势：2020年房价小幅波动倒挂程度持续缩小青山、关山、汉口中心区等成本及房价承压东西湖、古田、江夏等片区大概率回落73%69%64%53%50%49%48%42%41%40%35%35%32%32%31%30%25%24%18%0%61%52%-12%246%66%17%19%192%153%214%62%-51%104%241%0%174%172%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%15%5%-5%-15%25%36%35%85%75%65%55%45%预计2020年武汉各片区住宅(含商住）平均楼面地价/房价占比及变化2019楼面地价占比/平均房价变化70PAR3T03新房销量稳中有降武汉住宅市场存量化进一步增强成交趋势VolumeTrendPart3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强2019年武汉二手住宅销量占总住宅需求比重32.8%，上升1.7个百分点。29.1820.7119.220.977.238.158.278.6610.2322.3429.1%27.9%39.9%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%051015202530352019年近年武汉新房及二手住宅成交量对比单位;万套48.8%45.1%2015年2016年新房住宅（含保障房）销量2017年2018年二手住宅销量存量房/新房销售占比75.7%78.2%71.5%68.9%67.2%24.3%21.8%28.5%31.1%32.8%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2015年2019年近年武汉新房及二手住宅占住宅总销量份额变化2016年2017年2018年新房住宅占比二手住宅占比8Part3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强2019年随着二手价格的走低。武汉二手住宅市场占比总体保持上升态势；但随着下半年新房住宅供应放量，二手住宅销量占比有所走低。预计2020年，随着新房供应进一步扩大及价格优惠力度加大，二手房对新房的替代率有所降低。，45%66%63%85%73%42%65%41%50%32%35%27%72%35%54%64%61%45%57%61%68%46%54%49%20%0%40%100%80%60%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年2019年0.691.091.001.242.061.381.931.581.661.992.140.820.671.231.391.522.061.961.751.561.861.732.000.790.460.690.850.910.860.890.790.790.540.700.580.590.240.670.890.920.921.131.071.050.860.930.971.501.000.500.002.502.001.781月2月3月4月5月6月7月2018年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2019年8月9月10月11月12月武汉新房住宅及二手住宅月度成交量对比（万套）新房住宅成交量二手房网签合同量武汉（二手房/新房）销量占比月度变化9Part3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强中心区新房供应仍不足住宅市场存量化程度继续提高77%61%52%47%47%36%33%33%32%29%28%25%24%11%23%39%48%53%53%64%67%67%68%71%72%75%76%89%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年武汉各区域二手及新房住宅市场份额对比（二手房/住宅总销量）占比（新房/住宅总销量）占比10Part3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强指标新房住宅二手住宅（签约量）保障房写字楼、商铺等成交套数1876511023342031930530成交面积（万方）2151.17957.61232.63223.68套数同比-0.6%25.84%27.3%-15.3%面积同比-1.5%27.12%718.0%-15.6%8.1%14.0%8.4%40.6%-33.5%5.3%-1.5%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%50.0%40.0%30.0%20.0%2013年2014年2015年2016年2017年2018年政府监管增强+渠道整合2020年武汉二、三级市场进一步融合2019年，武汉同时加强了新房和二手房市场的监管，并达到历史高水平；此外，渠道对新房、二手房及用户资源加强整合，预计2020年武汉二、三级市场将进一步融合，相互作用和影响越来越大。武汉近年新建住宅成交量同比变化成交套数同比成交面积同比11Part3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强分区域来看，新房住宅总体上仍集中在黄陂、新洲、白沙洲等远城区和新城区。但光谷东、汉阳中心区和青山等片区增长明显。而在二七后湖、四新、关山、武昌中心区、南湖则下降明显区域，二手房成交量及替代率呈现上升趋势。2.432.212.031.891.631.621.531.480.860.770.750.690.540.321.200.730.260.930.770.520.610.570.480.691.170.620.590%100%1.08200%300%400%3.002.502.001.501.000.500.002019年武汉主要行政区域新房及二手住宅成交量对比单位：万套7.2%35.3%6.5%-18.4%9.4%27.6%88.2%57.1%1.6%-46.0%8.4%-10.5%-%14.8-29.2%-31.7%-20.3%-24.3%-11.6%-26.1%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%-15000-500050001500025000新房销量（套）二手销量（套）（二手房/新房）占比2019年武汉各片区新房住宅成交套数及变化2019年成交套数同比变化12Part3成交趋势：新房销量稳中有降住宅市场存量化进一步增强主城区一环内1%主城区一至二环6%主城区二至三环29%主城区三环外24%远城区三环外40%新房销售区域重心向三环内移动。数据显示，三环外成交占比从去年65%下降至今年的64%，其中远城区成交占比40%与去年持平。三环内成交集中在二环至三环之间的白沙洲、二七后湖片和青山等区域，占比29%也与去年持平。一环内