市场调研报告

市场调研报告摘要：按照“提升中心区，做强近郊区，带动辐射区”的基本思路，加快推进阜阳由交通枢纽城市向区域性中心城市转变，全面提升集聚辐射带动能力。进一步拉大城市框架，重点向西、向南拓展。在规划指导下，鼓励和支持向东、向北发展。关键词：阜阳发展规划房地产一、市场调研（一）基本背景资料阜阳市地处安徽省西北部，面积9775平方公里，总人口近1000万人，是安徽省人口最多的城市。辖颍州、颍东、颍泉三区，太和、临泉、阜南、颍上四县以及界首市和省级阜阳经济技术开发区。随着铁道部把阜阳列为全国十大铁路枢纽进行重点建设,以及商丘至湖州高铁和阜亳、阜六、合阜、阜蔡等高速公路、颍上船闸的加快建设,阜阳市立体综合交通网络趋于完善,组合型交通枢纽地位进一步提升。同时阜阳市“一多二大三低”的基本市情没有根本改变，工业经济落后，城乡和区域经济发展差距较大，中心城市带动力不强，县域经济薄弱，经济增长的基础还不够稳固；“十五”计划执行留有欠帐，与全省平均水平的差距进一步拉大；区域竞争和产业竞争日趋激烈，经济发展的空间受到挤压，面临着被边缘化的危险；经济增长方式粗放，人口、资源、环境矛盾比较突出；人力素质条件和自主创新能力仍是跨越式发展的制约因素。（二）阜阳市十一五发展规划1、工业经济发展规划促进产业集群化发展。按照企业-产业园区-产业集群发展模式，发挥大企业的骨干带动和辐射作用，有重点、有步骤地推进工业集群化发展。2、加快发展现代服务业，构筑商贸物流经济支撑充分利用独特的区位优势和发达的交通条件，大力发展商贸物流业。以强化仓储、加工、集散等综合功能为目标，发展功能完备、交易方式先进、辐射能力强的大型专业批发市场和特色专业市场，培育一批物流龙头企业和物流园区。鼓励发展以连锁经营、电子商务、物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物流向第三方物流转化。大力发展房地产业。加强房地产市场调控，建立合理的住房供应体系，加大经济适用房和普通住宅建设力度，规范房地产二、三级市场，保持房价处于合理水平。积极推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，提升房地产市场管理和服务水平。培育工业地产市场，扩大房地产有效需求。积极发展房地产信贷和住房消费信贷，进一步完善个人住房融资机制，促进住房消费。3、加快建设皖西北中心城市按照“提升中心区，做强近郊区，带动辐射区”的基本思路，加快推进阜阳由交通枢纽城市向区域性中心城市转变，全面提升集聚辐射带动能力。进一步拉大城市框架，重点向西、向南拓展。在规划指导下，鼓励和支持向东、向北发展。4、加快推进城镇化进程坚持中心城市带动、县城和小城镇协调发展，建立以阜城为中心，以界首、太和、临泉、颍上、阜南为次中心，以中心镇为重点，以一般建制镇为基础的规模等级有序、空间布局合理、功能优势互补、城乡协调发展的城镇体系。（三）阜阳房地产市场调查由于政府大力推广城镇化和加速皖西北中心城市建设的推动，特别是1000万人口的庞大市场以及大量外出劳工回乡消费的拉动，阜阳市房地产业近年来蓬勃发展。今年1—9月份全市房屋施工总面积进500万平方米，仅城区就有300万平方米。据此推测全年应该在600万平方米以上。年消耗线螺在30万吨左右（不含农村市场）。据资料介绍，今年阜阳房地产市场与全国其他城市频频出现“地王”、“标王”情况相比“不温不火”，总体运行平稳，可见其发展后劲十足。（四）阜阳物流市场调查阜阳市城区有大小五个所谓的钢材物流市场：1、京九化肥、钢材市场：入驻商户62家(阜阳公司也在其中)2、宏伟钢材市场：入驻商户15家3、铁四局集团第二工程有限公司物资分公司：入驻商户4家（有徽商金属公司）4、七里铺钢材大市场：入驻商户30家5、阜阳市颍州区经济开发区钢材大市场：入驻商户30家所有商户均为一家一户式的个体经营，家庭作坊式运作，经营方式以市场零售为主，大部分业务不要发票。除铁二处材料库拥有铁路专用线外，一律汽运，部分商户每户安装一台电动葫芦式龙门吊进行装卸作业。县域钢材市场更是不成规模，不上档次，亟待整合规模运作。因为阜阳没有具备分销批发功能的钢材市场。（五）阜阳资源现状调查除入住铁二处的个别大户（如徽商金属）经营部分一线钢厂资源（如首钢、马钢、安钢）外，其他客户均经营三线及以下钢厂产品，地条钢占相当大的比例无牌无证无法统计。据统计阜阳钢材市场资源主要来自以下钢铁生产企业：据调查，永城市振兴金属制品有限公司和洛阳洛钢集团钢铁有限公司占阜阳三分之二螺纹钢市场。华盛钢铁制品有限公司占有很大部分阜阳普线市场。甚至十五六层小高层建筑也用这些产品，其主要原因就是价格便宜。例如：11月24日当天，含税现款提货价，永城振兴3450元/吨、马合4050元/吨、安钢（徐州现货）3650元/吨、洛钢3550元/吨。（六）分析结论阜阳交通发达，区域优势明显，地理位置优越房地产市场有后劲。其不足是：1、古老的城市也是农业大市，农业人口所占比重高，城乡区域经济发展差距大，县城经济薄弱，与全省平均水平差距进一步拉大。经济发展空间受到挤压，面临边缘化危险。工业经济落后，基本上没有有活力的机械加工企业，工业企业规模不大，单个企业控制资产不高，没有核心竞争力。2、中心城市带动力不强，物流产业落后，基本处于原始家庭作坊经营，停留在起步初期。二、存在问题根据目前阜阳市场现状，经过一年努力，阜阳公司基本上将本地区相关机械加工企业开发殆尽。虽然受到资源和市场双重因素严重制约，现在看来仍然存在一些问题和不足：1、没有积极开拓适销对路资源渠道。2、市场开发中没有打入房地产市场。3、合作协议不够严谨。如开乐价低，结算优惠0.5%。轴承厂的加价部分不够负担资金成本。建工集团没有约束对方相应做到集中采购。三、明年打算通过市场调研，鉴于阜阳公司目前的经营现状和所面临的现实情况，根据上级领导的指示精神，本公司明年打算：1、目标销售收入0.6亿，上缴净利润24万元。根据利润考核办法，每月必须完成500万元销售收入，每月销售量1500-2000吨，全年资金占用成本大约45万+20万=65万，人工工资60万，毛利润率在3%以上，可见难度较大。2、措施积极开拓上游资源，准备在永城振兴和洛钢集团之间谈下代理权。线材选择一家价格合理并且有生产许可证的钢厂做代理，如能做到，即可对阜阳市场形成一定掌控和话语权。努力开拓房地产市场，本地区房地产市场发展平稳且后劲十足，由于有房屋产权，资金风险较小，加之线螺利润相对稳定。同时房地产公司不同程度的存在资金短缺问题，这就为我公司发挥资金优势打开市场奠定了基础。据统计阜阳地区房地产企业有238家，其中有实力的就有30家以上，如能开发6到8家长期合作，即可保证每月使用2000吨以上，关键是要掌握合理资源。目前已接触的房地产公司如下：安徽成大房地产有限公司、安徽阜阳天筑房地产开发有限公司、安徽阜阳锦城置业有限公司、阜阳港利房地产开发有限公司、阜阳市长虹房地产开发有限公司、阜阳天英房地产开发有限公司、阜阳市城市投资有限公司。采用灵活多样的营销手段，不断拓宽市场。在积极开拓终端客户的同时，采用分销方式在让利的前提下，应该每月可分销散户1000吨以上。做好售后服务工作。传统和现代营销的主要区别是后者非常重视客户服务，客户个体差别很大，必须认真研究，区别对待。最终目标式建立长期稳定的共赢关系，这是我们营销策略的第一原则。维护现有市场。在保证合理利润的前提下，尽量满足要求，维持合作关系。积极拓展外部市场，条件许可的情况下应该走出去，同时可适当开拓除板、线螺以外的其他产品。如钢坯、煤炭、电器等。提高风险意识，研究并制定确保回款速度的方式方法，做到资金风险最小化。