政务中心物业管理方案

1AAA人力资源市场、AAA公共服务中心物业管理项目方案一、物业概况AAA人力资源市场、AAA公共服务中心大楼（以下简称大楼），位于号（），由承建。基地面积为24481.50平方米，总建筑面积为24960平方米(地上)，地下室（车库）面积为6600平方米。主楼高度50米12层，西裙楼高度米二层，东裙楼高度米三层，地下室一层。绿化占地面积为8087平方米，占比33%。大楼内设中央空调、消防监控设施，配有电梯3台。大楼业主为AAA人力资源和社会保障局和AAA行政服务中心。二、物业管理目标物业管理弘扬“真诚、善意、精致、完善”的物管精神，坚持“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针和以人为本的服务管理理念，创建精优管理、服务事业的新环境，不断调整更新、导入先进的管理理念，构建一套与业主层次及办公需求相适应的管理模式，使业主能真正感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。（一）、参照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，物业各项使用功能，一年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。三年内通过“南通市物业管理优秀大楼”考评。（二）、严格遵守国家的法律、法规、条例以及江苏省的各项管理规定。科学、规范管理，全面导入和推行ISO9001质量管理体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服2务体系。（三）、建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。（四）、严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，每季度向业主所属科室、单位发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，测评满意率达到95%。（五）、加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉大楼内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主开展工作。（六）、协助业主，确保大楼房屋主体及各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套，为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。（七）、规范和执行24小时值班制度，对业主和使用人对物业管理服务求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，无论正常工作日还是非工作日均不超过2小时并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。（八）、本物业涉及物业管理的各类标识标牌的设置由物业公司提出方案（标识标牌费用由业主承担），经报大楼物业管理指导办公室审核通过后，自行做到统一、规范、完备，无安全隐患。（九）、提高优质环境保障，确保大楼卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使大楼保持洁净、明亮、舒适。3（十）、不断完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性，切实增强员工的服务意识和责任意识。（十一）、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。（十二）、严格执行食品卫生制度，不断改善餐饮服务，建立健全食品卫生监控机制，努力构建员工生活和公务接待的服务保障。（十三）、认真维护楼园美化，保障树木花草生长旺盛，保持植物造型整洁美观，绿地清洁。三、物业管理模式依据县政府办《通知》（东政办发〔2009〕159号）规定，通过公开招标或邀请招标的方式，交由具有物业管理资质的物业公司实施专业管理。中标单位根据有关物业管理规定与AAA人力资源市场、AAA公共服务中心签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务。大楼物业管理实行项目经理负责制，项目经理对工作全权负责，分设安保、保洁、保绿、设备维护、餐饮服务、会务服务等6个项目部门。四、物业管理组织机构为规划、筹备、实施好大楼的物业管理，依据工作开展的需要，设立相应的组织机构：（一）、物业管理筹备领导组。由人社局牵头，各业主单位4委派一名负责人和一至两名工作人员，组建成立大楼物业管理筹备领导组。组织实施大楼物业管理的策划、招标、签约等前期工作。（二）、物业管理公司。招标签约的物业公司，为大楼物业管理实体单位，承担大楼物业管理的正常运行。（三）、大楼物业管理指导办公室。指导办为大楼物业管理的监督机构，由业主单位、物业公司各派一名同志组成。指导办负责汇集物业管理业主意见，协调相关管理决策的执行，定期对物业管理公司提出整改完善决策方案，实施对物业管理的全面监督。五、物业管理内容、（一）本物业规划红线内所有区域的“进驻开荒”保洁服务工作。（二）每年一次大楼外墙清洗。（三）24小时保安护卫及公共秩序管理。（四）交通、车辆行驶和停泊管理。（五）会务服务（不含会标服务）。（六）水电维修（不含弱电）。（七）绿化监控器装置保养。（八）消防系统维护。（九）电梯维保清洁（十）物业档案资料管理。（十一）餐饮服务（由业主择定承包方交由物业公司实施，或由业主确定承包方独立实施）。（十二）属于物业管理的其他工作事项。5（十三）业主与中标企业在物业管理委托合同中规定的其他事项。六、物业人员配备、设备投入基本要求物业公司工作人员应遵纪守法，热爱本职工作，身体健康，有一定的工作经验。物业公司负责招聘、培训和管理。（一）人员配备职数及任职要求。岗位人数工作时间岗位分布任职要求项目经理1人周一至周五上班，夜间查岗每周不少2次。担负管理处员工的统一指挥、协调、培训、处理日常管理事务和紧急事项；负责与大楼相关部门的联络工作；整个物业项目的运作监督管理。具有建设部颁发的物业管理企业经理上岗证，有3年以上的物业管理工作经历或有2年以上大楼经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织大楼的管理服务工作。安保员不少于8人365天24小时值勤。负责大楼日常的安全管理、车辆管理、监控管理、消防管理。身高1.70米以上，年龄在20--45岁，初中以上文化，五官端正，头脑灵活，．身体健康，无不良习惯，掌握治安管理法律法规、相关专业知识和操作规程。退伍军人优先。保洁员不少于9人周一至周五．，周六、周日安排值班。负责公共区域的日常清洁工作；室外场地保洁（包括绿地、水面）；会议室的清洁。年龄在20--50岁，小学以上文化，品德良好，身体健康，无不良习惯，有吃苦、敬业精神，掌握相关专业知识和操作规程。会务服务不少于3人周一至周五，周六、周日安排值班。负责会议服务；负责局领导办公室的清洁工作。年龄20-30岁，身高162厘米以上，高中以上文化，形象好，气质佳，头脑灵活，身体健康，无不良习惯，服从管理，掌握办公自动化，掌握相关知识、操作流程。水电维修、设备维护不少于1人周一至周五，周六、周日安排值班。负责整栋大楼水电维修、整栋大楼消防系统保养、电梯维保、监控设备的维护、二次供水设备保养具有水电维修、消防安全上岗证、操作证。餐饮服务不少于8人周一至周五，周六、周日安排值班或根据接待需要加班。负责业主安排的工作人员工作餐及公务接待服务。具有餐饮服务的专业资质，或有一定的餐饮服务专业工作经历。绿化维护不少于2周一至周五负责大楼全部树木、花卉及绿地的维护。具有绿化养护的工作经历。6人合计32人（二）基层人员就岗主要职责岗位划分主要工作职责备注安保管理8人门岗负责人员出入、车辆出入、物资出入登记与指挥。2个安保岗位人员可以交叉调度使用。如：上下班高峰期，除门岗必须留守1人以外，其他人员可全部调配至车管岗，确保交通停车秩序。车管岗负责指挥物业管理区域内车辆行驶和停放，维持交通、停车秩序。巡逻岗负责巡查大楼公共区域的各项情况。监控岗负责监控室的各项系统的操作与监控。按照规定必须配备2人，双休日、节假日不休息，24小时轮流值班。会务服务3人会务服务负责会议前的准备、会中服务、及会后清场工作；协助负责局主要领导办公室的清洁工作。会务人员正常工作日必须全部在岗，双休日、节假日必须有1人在岗。保洁管理9人7～3层2人负责责任区的清洁工作；做好本职工作并完成领导交办的其他任务。2～1层、裙楼3人外场、地下室2人12～8层2人水电维修、设备维1人|负责整栋大楼的水电维修工作；大楼消防系统保养、电梯维保、监控设备的维护、二次供水设备保养；做好本职工作并完成领导交办的其他任务。绿化维护负责外场全部树木、草花维护餐饮服务提供业主所属全部工作人员的工作午餐和业主公务接待服务。（三）物管设备投入基本要求本着提高劳动作业效率的基本原则，本项目人员配备（基本要求）数量较少，因此必须提高物业管理作业的机械化程度。本项目物管设备投入基本要求为：7驾驶式扫地车（视外场清洁情况使用）1辆全自动洗地机l台多功能刷地机1台布艺清洗机l台高压清洗机l台多功能吸尘吸水器2台七、物业管理的要求及标准大楼物业管理标准参照全国物业管理示范大楼标准执行（一）房屋管理与维修养护标准大楼外观完好、整洁，玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂．、乱画和乱悬挂现象。室外门牌招牌、霓虹灯保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（二）安保服务标准及要求岗位内容标准门岗仪容仪表l、按规定统一着装，衣冠整洁，佩戴工号牌；2、精神饱满，姿态良好；3、举止文明，大方：4、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，双腿呈跨立状，不准稍息呈依状或其他姿势，工作人员出入行注目礼，遇领导敬礼。服务态度1、微笑服务；2、说话和气，礼貌待人；．3、主动、热情、耐心、周到地为大楼业主服务；4、不发生争吵、打斗事件。服务要求1、使用规范的文明用语，敬礼姿势准确；2、正确登记有效证件不超过30秒钟；3、不出现大门秩序混乱等情况；4、接到报警，不超过两分钟赶到现场并报告。工作要求1、能熟练掌握业主方主要人员的基本情况，包括姓名、特征、车辆等；2、能准确填写各种表格、记录；3、能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施设备的操作程序；84、善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件，遇有疑难时及时报告：5、遇有群众信访，及时与火厅客服取得联系。6、《车辆出入登记表》、《人员出入登记》、《物品出入登记》、《邮件收发登记》、《安管员交接班记录表》、《安管员值班曰志》等记录填写清楚、准确，无漏填、漏项；7、门卫室清洁繁齐，各项文件、记录存放有序。8、服从领导，听从指挥。工作纪律1、按时交接班，不迟到，不早退，忠于职守；2、不在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、看书报、玩手机；3、处理问题讲原则，讲方法，以理服人；4、保守内部机密。其它1、能遵守安管员培训制度，坚持学习、训练；2、能遵守安管员职责、权限规定：3、做好值班室门前清洁工作。岗位内容标准巡逻岗仪容仪表1、按规定着装，衣冠整洁，佩戴工号牌；2、精宁饱满，姿态良子；3、举止文明，大方；4、巡逻抬头挺胸，步履稳健。服务态度1、微笑服务；2、说话和气，礼貌待人；3、主动、热情、耐心、周到地为大楼业主服务；4、不发生争吵、打斗事件。服务要求1、接时巡逻，按时到指定地点签到，不出现被盗被抢事件；2、停车场内车辆完好无损，不丢失一辆车；3、处理各种事件文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；4、接到报警不超过两分钟赶到现场并报告；5、及时发现各种事故隐患，发现及时报告。工作要求l、能熟练掌握物业管理范同的基本情况，包括大楼的基本情况、防盗消防设备、主要通道的位置，配电房、水泵房、消防中心等位置；2、熟悉地下停车场的基本情况；3、善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理问题的能力；4、能圆满完成规定的检查内容；5、服从领导，听从指挥。工作纪律1、按时交接班，不迟到，不早退，忠于职守；2、不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东两、玩手机；3、处理问题讲原则、讲方法，以理服人；4、保守内部机密。其它1、能遵守安管员培训制度，坚持学习，训练；92、能遵守安管员职责、权限、纪律规定；3、熟悉报刊收发，熟悉信函收发登记制度。岗位内容标准监控岗仪容仪表1、按规定着装，衣冠整洁，佩戴工号牌：2、精神饱满，姿态良好；3、举止文明，大方；4、在监控室，坐有坐相、站有站相，不能因为没有外人就放松要求。服务态度l、微笑服务；2、接报警电话先说“你好”，说话和气，礼貌待人；3、主动，热情，耐心，周到地为大楼业主服务；4