土地增值税2014

主讲：叶斌土地增值税教学目的要求1.了解我国现行土地增值税的内容2.理解现行土地增值税的概念、特点及意义3.掌握土地增值税的征收制度第一节纳税人、征税范围和税率一、纳税人转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权，并取得收入的单位和个人。二、征税范围有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。判断依据(一)征税范围的确认依据1．国有土地转让注意：转让非国有土地出让国有土地的行为均不征税2．产权发生转移3．取得相应的收入(二)征税范围的若干具体规定1．以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征将投资联营房地产再转让，征2．合作建房建成后自用，不征建成后转让，征3．企业兼并转让房地产暂免……4．房地产交换单位之间换房，有收入的征个人之间互换自住房，不征5．房地产抵押抵押期间不征抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征6．出租不征(无权属转移)7.房地产重新评估不征(无收入）8．国家收回房地产权不征9．继承、赠予继承不征(无收入)．赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人，不征非公益性赠予，征三、税率——四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率(％)速算扣除系数(％)1不超过50％的部分3002超过50~100％的部分4053超过100％~200%部分50154超过200％的部分6035应纳税额的计算应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）例：某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，计算应交土地增值税。1.增值额=8000-3500=4500（万元）；2.增值额占扣除项目金额比例＝4500÷3500×100%＝128.57%3.适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。4.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数=4500×50%-3500×15%=1725(万元）第二节应纳税额的计算一、转让房地产增值额的确定转让房地产收入-税法规定的扣除项目（一）收入额的确定货币收入＋实物收入＋其他收入1.出售旧房及建筑物的2.隐瞒、虚报房地产成交价格3.提供扣除项目金额不实的4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（二）以评估价格确定转让房地产收入二、应纳税额的计算（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（二）出售旧房应纳税额的计算方法（三）特殊售房方式应纳税额的计尊方法1.计算增值额＝收入额-扣除项目金额2.计算增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％3.确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4.依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法税法规定的扣除项目•1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权支付地价款＋相关费用•2.房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本•3.房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内•4.与转让房地产有关的税金•5.财政部确定的其他扣除项目1.非房地产开发企业（3税1费）营业税＋城市维护建设税＋印花税+教育费附加2.房地产开发企业（2税1费）注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。4.与转让房地产有关的税金5.财政部确定的其他扣除项目注意：对从事房地产开发的重要扣除项目允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。例题某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元．开发写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税．答案答案(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5％=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20％加计扣除=(1000+3000)×20％=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)(7)增值额：10000-6005=3995(万元)(8)增值率：3995÷6005×100％=66.55％(9)应纳税额=3995×40％-6005×5％=1297.75(万元)（二）出售旧房应纳税额的计算方法1.计算评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.汇集扣除项目金额3.计算增值率4.依据增值税率确定适用税率5.依据适用税率计箅应纳税额应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（三）特殊售房方式应纳税额的计算方法1.成片受让土地位用权后，分期分批开发转让房地产2.采取预售方式出售商品房的第三节减免税和申报一、减免税优惠（一）一般减免税规定（二）特殊减免税规定（一）一般减免税规定1.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目中第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项金额之和20%的，予以免税。增值额超过扣除项目金额之和20％应就其全部增值额按规定计税。2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3.个人因工作凋动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核免予征收土地增值税。（二）特殊减免税规定1.对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。2.1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税．签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。二、申报和缴纳（一）申报纳税程序纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)．纳税人因此而得到经济补偿的．由纳税人自行转让其房地产的3.转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。（二）纳税时间和缴纳方法1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的2.以分期收款方式转让房地产的3.项目全部竣工结算前转让房地产的（三）纳税地点房地产所在地的税务机关负责征收1.纳税人是法人的2.纳税人是自然人的（四）相关责任与义务1.土地、房地产管理部门的责任与义务2.房地产评估机构的责任与义务3.纳税人的责任与义务房地产所在地（房地产的坐落地）。第四节土地增值税的纳税申报•一、土地增值税的计算•（一）增值额的计算•转让收入-税法允许扣除的项目金额1.货币收入+实物收入2.房地产评估价格1.转让新房允许扣除项目房地产企业转让非房地产企业转让2.房地产评估价格重置成本×成新率（二）应纳税额的计算应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）第五节、土地增值税的会计处理缴纳土地增值税的企业应在“应交税费”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费―应交土地增值税”科目。2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费―应交土地增值税”科目。例题某房地产公司有偿转让公寓两栋，面积2500平方米，单位售价每平方米2600元，共计价款650万元。该商品房的成本、费用、税金等扣除项目共计370万元。按照征税规定，计算应纳税款如下：土地增值额=650-370=280（万元）土地增值额与扣除项目金额之比为：280÷370≈75.7%应纳税额=280×40％-370×5%=93.5（万元）根据上述计算结果，做如下分录：借：营业税金及附加935000贷：应交税费—应交土地增值税935000缴纳税款时，做如下分录：借：应交税费—应交土地增值税935000贷：银行存款935000•【例】2008年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4,800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。•【解析】销售收入＝14,000（万元），•扣除项目金额=土地使用权费及开发成本+房地产开发费用＋税金+加计扣除费用•扣除项目金额＝4,800＋4,800×10％＋770＋4,800×20％＝7,010（万元）•增值额＝14,000－7,010＝6,990（万元）•增值额与扣除项目比例＝6,990÷7,010×100％＝99.71％100%•土地增值税额＝6,990×40％－7,010×5％＝2,445.50（万元）案例分析某房地产开发公司2013年开发商品房对外出售，具体情况如下：1．按转让产权合同取得收入4000万元；2．支付取得土地使用权的金额800万元；3．开发成本1500万元；4．开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10％)；5.该公司营业税税率5％、城市维护建设税税率7％、教育费附加征收率3％、印花税税率0.05％(计税依据为4000万）、企业所得税税率25％计算该公司应缴的各项税金答案1.公司计算应缴纳的有关税金如下：①应缴纳营业税：4000×5％=200(万元)②应缴纳城市维护建设税=200×7％=14(万元)⑧应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)④应缴纳印花税；4000×0.5％o=2(万元)2.土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+(800+1500)×10％+（200+14+6）+（1500+800）×20％=3210②增值额=4000-3210=790(万元)⑧增值率=790÷3210×100％=25％④应缴纳土地增值税=790×30％-3210×0=237(万元)3.企业所得税：①应纳税所得额=4000—800-1500-250-220-237=993(万元)②应缴纳企业所得税=993×25％=248.25(万元)