房产税常见稽查风险点及实务案例

房产税常见稽查风险点及实务案例房产税征税范围涉税风险点及实务案例房产税计税余值的涉税风险点及实务案例课程结构房产税租金收入的涉税风险点及实务案例房产税征税范围涉税风险点房产税计税依据征税范围税种分类属于财产税中的个别财产税征税范围限于城镇的经营性房屋区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据问题1：如何界定房产与非房产房产房产是以房屋形态表现的财产有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所非房产非房产下列独立于房屋之外的建筑物如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等房产房产问题2：如何界定城镇区域城市县城建制镇工矿区区域城市是指经国务院批准设立的市。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。征税范围具体（形态）表现范围之外的举例房产房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等区域城市、县城、建制镇和工矿区农村、行政村图表总结1.房产税计税余值的涉税风险2Part房产税计税余值的涉税风险房产余值计税租金收入计税对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据对于出租的房屋，以租金收入为计税依据VS问题1：如何界定房产税的原值、余值房屋余值房屋原值附属设备房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。（四川省30%）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。问题2：哪些设备应并房产原值稽查案例1.新建办公楼的装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？请问：该800万元装修费用是否应缴纳房产税？某企业，新建了一栋办公楼并进行豪华装修，装修费用800万元计入“固定资产-固定资产装修”，并单独核算。请问：该企业发生的这笔装修费是否需要并入房产原值计算缴纳房产税？稽查案例——装修那点事~《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号）第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。稽查案例——装修那点事~案例中对这笔800万元的装修费用在税务处理时要核实装修明细，分别对待，涉及上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，无论会计如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施，仅是装饰性的，则不需要并入。案例解析稽查案例——装修那点事~稽查案例2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？某企业对办公楼卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。装修费用10万余元，计入了“长期待摊费用”请问：此笔装修费用是否缴纳房产税？稽查案例——装修那点事~稽查案例2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2008]152号一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。稽查案例——装修那点事~稽查案例根据上述规定，该企业卫生间装修全部更换了卫生洁具且支出额较大，属于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值计算缴纳房产税。2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？稽查案例——装修那点事~稽查案例3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税稽查案例——装修那点事~《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）•第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。•合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。稽查案例——装修那点事~条件是否缴纳房产税新建房屋初次装修费用支出符合条件下需缴纳原有房屋改扩建支出符合条件下需缴纳融资租入房产的装修支出符合条件下需缴纳经营租入（无租使用）房产的装修支出不缴纳图表总结2.问题3.土地价款如何并入房产原值对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）房屋价值地价房屋原值+=容积率=总建筑面积/土地面积VS大地小房小地大房问题3.土地价款如何并入房产原值稽查案例——土地那点事~某工厂有一宗地，占地面积2000平方米，支付土地价款及相关税费合计2000万元，每平方米平均地价1万元。情况1：地上房屋总建筑面积为800平方米情况2：地上房屋总建筑面积为1200平方米应并入的土地价值如何计算？举个例子1.土地价值如何并入房产原值计算缴纳房产税，是否重复征税？稽查案例情况1：地上房屋总建筑面积为800平方米该宗地容积率=800÷2000=0.40.5因此应计入房产原值的地价=800（总建筑面积）×2×1（土地单价）=1600万元情况2：地上房屋总建筑面积为1200平方米该宗地容积率=1200÷2000=0.60.5因此应计入房产原值的地价=2000万元稽查案例——土地那点事~某企业购买一出处房屋作为办公楼使用，其中办公楼价款500万元，支付契税25万元请问：在计算房产税时，契税25万元，是否计入房产原值计征房产税？稽查案例2.契税是不是房产税的计税基础？稽查案例——土地那点事~《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；稽查案例稽查案例——土地那点事~2.契税是不是房产税的计税基础？因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计征房产税。？耕地占用税是不是房产税的计税基础稽查案例稽查案例——土地那点事~2.契税是不是房产税的计税基础？我企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，政府减免了一部分土地出让金。请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。稽查案例稽查案例——土地那点事~3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税现实中，应当区分两种情况：一、先征后返（通常）按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值，因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到的减免部分作为一项营业外收入。稽查案例稽查案例——土地那点事~3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税二、直接减免按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条，无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。稽查案例稽查案例——土地那点事~3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税房产税租金收入的涉税风险3Part租金收入计税-不同出租形式出租房屋对于出租的房屋，以租金收入为计税依据免租期免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。无租使用无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。融资租赁融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。房产税租金收入的涉税风险稽查案例柜台出租，如何缴纳房产税？我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商场店铺全部出租，且形式为以下两种柜台出租店铺出租VS稽查案例——出租那点事~图表总结3租赁形式纳税主体计税依据政策依据经营租赁出租人缴纳租金收入《中华人民共和国房产税暂行条例》融资租赁承租人缴纳房产余值财税〔2009〕128号免租期产权人缴纳房产余值财税【2010】121无租使用使用人代缴纳房产余值财税【2009】128