土地增值税清算培训（企业培训课件）

土地增值税清算培训（企业培训课件）2010年8月讲解纲要•第一部分土地增值税基本政策•一、纳税义务人•二、征税范围的界定•三、计税依据•四、税率、计算步骤和公式•（一）税率•（二）计算步骤与公式•五、主要免税政策•六、征管方式•第二部分土地增值税清算•一、清算对象•二、清算单位•三、房地产转让收入•四、扣除项目金额（一）取得土地使用权所支付的金额（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（四）与转让房地产有关的税金（五）财政部规定的其他扣除项目•五、清算资料•六、清算受理•七、清算违规情况的处理•八、纳税人法律责任和法律救助•（一）法律责任•（二）法律救助第一部分土地增值税基本政策一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、征税范围的界定1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。•对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税•“赠与”是指如下情况：•①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。•②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。•上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国•红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。•（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）•三、计税依据•纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。•四、税率、计算步骤和公式•（一）税率•实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%；4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。•（二）计算步骤与公式：•1、计算增值额增值额＝收入－扣除项目金额•2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）增值率＝增值额÷扣除项目金额•3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：•土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率(1)增值额未超过扣除项目金额50%的；土地增值税＝增值额×30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%的；土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。•五、主要免税政策•纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；•因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；•（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条）•因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二）项规定免征土地增值税。•（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）•说明：•城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪音超标）的企业。•国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文件。•六、征管方式•采取预征与清算相结合的征管方式。•即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售收入的一定标准预征土地增值税，房地产开发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算。•说明：•对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按预征率缴纳税款。•不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。•经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预征。•自2008年11月19日起，房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征。第二部分土地增值税清算•一、清算对象•土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：•1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•3、直接转让土地使用权的。•符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：•1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；•3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；•4、省税务机关规定的其他情况。•凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收：•1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。•2、开发产品已开始投入使用。•3、开发产品已取得初始产权证明。•对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。•应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。•二、清算单位•土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。•（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）•我省规定：•土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产项目为单位进行清算。•（摘自琼地税发[2009]187号文）•清算项目中包含不同类型房产该如何计算：•开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。•（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）•《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第四章第十七条规定：•清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。•我省规定：•对同一清算单位的房地产清算项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。•（摘自琼地税发[2009]187号文）•三、房地产转让收入•（一）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。•（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）•条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）•货币收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。•实物收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。•其他收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。•说明：•对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入；•对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。•（二）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。•（三）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。•具体的建筑物和附着物如下：•地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。•（四）非直接销售和自用房地产的收入确定•房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。•房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。•（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）•（五）对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。•（摘自财政部、国家税务总局1995年财税[1995]48号规定）收入时间的确认•按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同。•会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。•税法确认收入原则：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式销售开发产品的，确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。代销方式有四种：支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式、包销方式。•按照国税发[2006]31号文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致。土地增值税清算以税收收入确认原则为准。•说明：•对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。•清算时收入确认的问题：•土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签定的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。•（摘自国家税务总局2010年国税函[2010]220号规定）•房地产交易价格偏低且无正当理由的认定•对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格