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LOGO第3节·房地产开发项目收入税费估算5.3房地产开发项目收入税费估算简述：房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、代建工程收入等。房地产开发项目税费：销售费用、经营费用、营业税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地增值费、企业所得税、契税、印花税等。一、房地产开发项目营销收入分析估算从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和营销收入与的估算。1、售租方案房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。售租方案内容：A、售租方式、售租比例B、可售租面积C、售租进度计划及各计划进度内售租量D、售价、租金E、收款计划2、售租计划（程序、步骤）A、确定项目计算期（销售、出租）B、进行各项分析（售租计划、收款方式）C、确定各期销售比例、销售数量D、确定价格、收款方式价格：a、期房/现房b、区位；收款方式：a、一次性付款b、按揭付款c、分期付款E、编制售租计划表与资金回收计划表详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。3、销售和出租经营收入房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入=可出售建筑面积×销售单价②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入=可出租建筑面积×租金单价③自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响。没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入；考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入；如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。三者的关系表示如下：潜在总收入=可出租面积×单位租金实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入=潜在总收入×出租率+其他收入净经营收入=实际总收入－运营费用目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要指销售费用和出租经营费用。目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。二、房地产开发项目税费分析估算（一）、销售费用及出租经营费用估算1、销售费用（1）、销售费用内容：广告费、代理费、服务费宣传费等。（2）、销售费用计算：销售费用=销售收入×适用百分比（3%~5%）2、出租经营费用（1）出租经营费用内容：广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等（2）、销售费用计算：出租经营费用=年出租收入×适用百分比（20%）（二）、税金估算1、营业税金及附加营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的，税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％；教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下营业税=营销收入×5%城乡维护建设税=营业税×7%(5%、1%）教育费附加的=营业税×3%~4%两税一费=营销收入×5.5%2、房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下：A、房地产属个人所有且进行自营活动房产税=70%房产原值×税率（1.2%）B、对房屋进行出租房产税=租金收入×税率（12%）3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：土地增值税实行四级超额累进税率，从30%~60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。综上所述，可将土地增值税的计算列出表格序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．22．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城乡建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率土地增值税计算表财务费用利息能按清算项目计算且有银行机构证明的，据实计算，其他费用按2.1+2.2的5%计算。财务费用利息不能按清算项目计算或无银行机构证明的，三项费用合算，按2.1+2.2的10%计算。公式一:土地增值税税额=∑（各级距的土地增值额×适用税率）公式二：土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率各级税率对应的速算扣除率30%——040%——5%50%——15%60%——35%注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：（1）计算增值额为：400－100＝300万元（2）计算增值额与扣除项目金额之比：300÷100=300%由此可见，增值额超过扣除项目金额的200％，分别适用30％、40％、50％、60％四档税率。（3）计算各档土地增值税的税额：增值税额未超过扣除项目金额50％的部分，适用30％的税率，税额为：100×50％×30％＝15万元；增值税额超过扣除项目金额50％但未超过100％的部分适用40％的税率，税额为：100×（100％－50％）×40％＝20万元；增值税额超过扣除项目金额100％但未超过200％的部分，适用50％的税率，税额为：100×（200％－100％）×50％＝50万元；增值税额超过扣除项目金额200％的部分，适用60％的税率，税额为：〔300－（100×200％）〕×60％＝60万元。（4）土地增值税的总额为：15＋20＋＋50＋60＝145万元或300×50%-100×15%=135万元4、企业所得税企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。计算公式如下企业所得税=应纳税所得额×25%增值税课堂练习：★某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为670万元，其扣除项目金额为320万元，试计算应纳土地增值税税额。★某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取得860万元收入。该楼建造拿地花150万元，房屋开发花250万元。该楼贷款项目清单不详，开发费用扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税税额。附加：销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表在进行房地产项目时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。其表格形式见表序号项目合计123…N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123…N1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金出租收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123…N1自营收入1．11．21．3商业服务业其他2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加自营收入与经营税金及附加估算表单位：万元5.4房地产开发项目财务评价5.4.1财务评价概述房地产项目财务评价是指分析评价人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。财务评价的基本程序包括：①搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；②编制基本财务报表；③财务分析指标的计算与评价；④进行不确定性分析；⑤财务分析结论。财务评价的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。5.4.2财务分析基本报表财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系5.4.3财务分析指标财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财务指标。（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。传统财务分析指标构成图现代财务分析指标构成图（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。财务分析指标和基本报表的关系：§5.5不确定性分析和风险分析5.5.1不确定性分析不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。不确定性分析主要有临界点分析和敏感性分析两种分析方法。（1）临界点分析临界点分析又称之为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点(BreakEvenPoint,BEP)。在这一点上，销售收入与总成本费用相等，既不亏损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。临界点分析的数学模型是：Z=PQ（1－r）－CVQ－CF式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv为单位变动成本；CF为固定成本。将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解：收入成本0亏损区Q0产量QES盈利区CCVCF注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量（2）敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。敏感性分析的一般步骤是：确定影响因素确定分析指标敏感性分析计算敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。300265230195160销量单方变动206218230242254固定成本单方变动110170230290350单位变动成本单方变动42032523013540售价单方变动+20%