房地产开发企业业务流程及各环节税种分析

房地产开发企业业务流程及各环节税种分析一、房地产业税收管理二、房地产开发企业税收政策的一般规定三、房地产开发企业常见的涉税违法类型及应对方法目录第一部分房地产业税收管理一、房地产开发涉税流程与涉税简介房地产业：是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产开发企业：指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。房地产开发经营业务：包括土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。（一）房地产的概念和经营范围（二）房地产业的特点不可移动、独一无二、寿命长久、数量有限、用途多样、相互影响、易受限制、价值巨大、难以实现、保值增值等特点。运作环节多、投资金额大、时间周期长、社会影响面广、投资风险高、业务发展地域性强等特点税收重点（三）房地产企业的生产经营流程登记注册土地取得立项与规划建筑施工销售管理产权办理签订土地出让合同设立项目公司发改委立项取得建设用地许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工验收备案交房（四）房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整特点房地产税收实行一体化管理（国税发〔2005〕82号、国税发〔2007〕114号、赣地税发〔2008〕24号）。四大环节十二种税部门协作信息共享先税后证以票控税源泉控管税款征收岗税源管理岗◆取得环节--土地信息数据库◆开发环节--一户式存储数据库◆交易环节--房产信息数据库◆保有环节--不需建立数据库二、房地产开发税收管理的内容（一）房地产税收一体化管理基本内容（二）房地产税收一体化信息管理的基本架构2.项目信息管理1.项目登记建档3.项目纳税申报4.项目发票使用5.项目清算及注销第二部分房地产开发企业税收政策的一般规定境内应税劳务+转让无形资产+销售不动产1.营业税境内外劳务划分问题2.在建项目转让3.视同发生应税行为(抵债、投资、自用、回迁房）（一）营业税的征税范围★境外单位或者个人★境内代理人OR受让方或者购买方（二）营业税纳税义务人和扣缴义务人（三）营业税税率1.纳税义务人（1）基本规定★单位和个人★发生应税行为★收取货币、货物或者其他经济利益（2）特殊规定★承包、承租、挂靠方式经营★发包人OR承包人2.扣缴义务人价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送（四）营业税计税依据1.基本规定营业额=全部价款+价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费不包括同时符合条件的政府性基金或者行政事业性收费2.特殊规定折扣方式★价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额★另开发票的，不得从营业额中扣除。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的开发回迁安置用房●一般规定纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。●特殊规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的纳税人发生自建行为的（五）混合销售行为分别核算应税劳务的营业额缴纳营业税+货物销售额不缴纳营业税未分别核算由主管税务机关核定其应税劳务的营业额（六）纳税义务发生时间1.差额征税纳税人将建筑工程分包给其他单位的2.退款减除缴纳营业税后因发生退款减除营业额的3.税额扣减购置税控收款机（七）税收待遇4.暂免征收营业税（1）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入（2）收取住房专项维修基金（3）发生融资性售后回租业务取得的销售收入（4）纳税人投资政府土地改造项目取得的收入1.营业税纳税人的纳税地点◆应税劳务发生地◆土地所在地◆不动产所在地2.营业税扣缴义务人纳税地点◆机构所在地◆居住地纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。（八）纳税地点（九）纳税期限•（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异1.预售阶段：营业税计税依据和土地增值税预征收入金额和其纳税义务发生时间是相同的，即实际收到的预收款和收到预收款的当天。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天，这一点和营业税、土地增值税一样。2.完工交付阶段：完工交付之后，采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的，营业税计税依据和企业所得税收入规定一样，以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，企业所得税收入则是以实际收到的预收款和收到预收款的当天。在土地增值税清算时点确认的收入，比营业税计税依据和企业所得税确认的收入要大。3.关于代收费用：营业税代收费用除了维修基金（国税发〔2004〕69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税；代收费用企业所得税是否作为收入确认，并不影响应纳税所得额，只是有一点时间性差异；代收费用土地增值税是否作为收入，虽然并不影响增值额，但会影响增值率，如果涉及普通标准住宅免税，则不容忽视。（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人土地增值税征税范围的要件★转让国有土地使用权；★有偿取得转让，即取得全部价款及有关的经济收益。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人加计扣除（二）土地增值税的计算1.增值额(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。收入-扣除项目金额土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。2.扣除项目（四）土地增值税税率（三）土地增值税税额计算档次级距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额×30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额×40%－扣除项目金额×5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额×50%－扣除项目金额×15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额×60%－扣除项目金额×35%（五）土地增值税税收优惠1.纳税人建筑普通标准住宅，增值率低于20%的。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产3.企业兼并转让房地产暂免征收土地增值税4.合作建房自用的免征土地增值税（1）主动清算被动清算（2）土地增值税清算时收入的确认（3）土地增值税清算相关扣除项目的确定（4）非直接销售和自用房地产的收入确定（5）加收滞纳金（六）土地增值税的缴纳1.土地增值税的申报合同签订之日起七日内，房地产所在地2.土地增值税的预征普通标准住宅非普通标准住宅别墅、渡假村店面单纯转让土地使用权1%3%3%5%据实征收3.土地增值税纳税地点房地产的座落地①支付的质量保证金②逾期开发缴纳的土地闲置费③房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税④清算后销售或有偿转让的扣除项目金额的确定4.土地增值税的清算1.应设置未设账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.账目混乱或者资料凭证残缺不全；4.经责令限期清算逾期仍不清算的；5.计税依据明显偏低无正当理由的。（七）公共设施处理1.建成后产权属于全体业主所有的2.建成后无偿移交用于非营利性社会公共事业的；3.建成后有偿转让的。4.房地产开发企业销售已装修的房屋。（八）土地增值税的核定征收（注意核定征收时点）类型税率转让普通住宅5%转让非普通住宅6%转让非住宅8%经限期清算逾期仍不清算10%（九）“尾房”销售土地增值税的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税一般是以一个完整审批项目为单位进行清算的，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一个项目也不应分开作为两个清算单位（分期开发的项目除外）。所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让时不能再单独作为一个清算单位清算土地增值税，也不存在以汇算清缴为名的二次清算问题。2.简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑销售当期产生的税费。3、简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑清算时点未进入扣除项目成本的费用（包括当时已经发生但未取得合法凭据的部分）。4.申报时间：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人应在取得“尾房”销售收入的次月申报。多次发生“尾房”销售行为的，应多次申报。1.销售收入的确认签订销售合同预售合同，确认收入实现（1）销售未完工开发产品取得的收入先预计毛利额入当期应纳税所得额（2）一次性全额收款方式销售开发产品（3）分期收款方式销售开发产品（4）银行按揭方式销售开发产品（5）委托方式销售开发产品①支付手续费方式③基价（保底价）并实行超基价双方分成④包销方式南昌市城区和郊区15%其他设区市及郊区10%其他地区5%经济适用房限价房和危改房3%（一）企业所得税收入的确定会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。税务处理：可以有两种选择：第一种：根据国税函〔2010〕79号规定，企业可以在2013年纳税申报时，确认100万元租金收入，与会计处理相同，没有差异。第二种：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定确认300万元租金收入，税法与会计存在差异，企业应在2013年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额200万元。2014年-2015年两个纳税年度在分别调减200万元。2.租金收入的确认按照合同约定的承租人应付租金的日期确认租赁期限跨年度★一次性确认收入的实现。（2）分期均匀计入相关年度。【举例】2013年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2013年一次性收取了3年的租金300万元。1.企业所得税视同销售的原则（1）自建商品房转为自用或经营（2）将资产移送他人（3）收入的确定，属于企业自制的资产，属于外购的资产。2.确认收入（或利润）的实现（1（2（3）按开发产品的成本利润率确定。（二）企业所得税视同销售收入①用于市场推广或销售；②用于交际应酬；③用于职工奖励或福利；④用于股息分配；⑤用于对外捐赠；⑥其他改变资产所有权属的用途。资产所有权属已发生改变★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。★开发产品已取得了初始产权证明。时点标准:验收、备案、决算交付等孰先（三）政策性搬迁收入的确认企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支持进行汇总清算。搬迁所得=搬迁收入-搬迁支出（四）企业所得税开发产品完工标准的确认★结算开发产品计税成本；★计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。开发产品符合完工条件确认的目的1.区分期间费用和计税成本类型2.