黄浦区楼宇经济全过程管理研究

黄浦区楼宇经济全过程管理研究楼宇经济，是一种存在于商办楼宇中的经济形态，以商办楼为载体，通过开发、出售、出租楼宇引进各种企业。可以建商场、办酒店、办公司、搞研发或创办现代服务机构等，从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态。发展楼宇经济的目的是提高楼宇自身价值，增加税收，带动经济发展。为实现以上目标，必须对楼宇经济的相关方面和相关环节进行综合管理。由于这种管理具有广泛性、连贯性、持续性的特点，这里介绍楼宇经济全过程管理的概念：通过对楼宇的开发（开发建设）、入驻（招商引资）、升值（物业管理）等不同环节的控制，来确保经济目标实现的管理。一、黄浦区商办楼市场现状及其特点黄浦区商办楼有着辉煌的历史，无论是极具历史人文价值的老大楼，还是上世纪90年代初建成的以联谊大厦、东海商业中心为代表的现代写字楼，都曾在上海办公楼市场上占据及其重要的位置。经过近十年的发展，黄浦商办楼市场已具备相当规模，1995年后新建成商务楼206万平方米。其中，甲级写字楼20幢，可供租售面积约94万平方米。与周边地区相比，黄浦区商办楼市场具有以下特点。一是商务楼数量多，但高档办公楼比重较低。甲级写字楼的绝对数量仍较少，低干陆家嘴、虹桥、卢湾和静安等区域，与黄浦作为中央商务区、中心商业区的地位不相称。二是分布面较广但集聚效应不够。从分布上看，虽初步形成“两区一线”(外滩中央商务区、人民广场行政文化区和延安东路沿线)的格局，但仍然相对分散，集聚和规模效应不够。三是区位优势独特，但土地成本较高。虽位于市中心地带且滨江沿河，但由于单位和居民密集，土地前期开发成本较高，如南京路沿线为3～4万元／平方米，金陵路沿线约3万元／平方米，西藏路沿线约2．5万元／平方米，十六铺地区2～2．5万元／平方米。四是入驻率较高，但租金水平相对较低。根据2004年第一季度统计，我区甲级写字楼的入驻率达到88.3%，但日均租金仅为0．544美元／平方米，低干浦东、静安、卢湾、徐汇等区域的平均水平，基本接近市平均水平。五是地区繁荣，但配套不完善。区内商业和其他经济行业繁荣兴旺，但由于人口密度高、过境车辆多，区内交通欠畅，生态环境质量较差，一些大楼周边的市政配套不完善，影响了商办楼品质的提升。二、楼宇经济全过程管理的方法(一)用完善的机制推动新一轮建设1．编制商务楼建设整体发展规划科学合理的规划对商务楼建设和楼宇经济发展至关重要。新一轮开发建设中，黄浦区要根据上海市城市总体规划、黄浦区经济和社会发展目标，在充分考虑商务楼建设现状的基础上，制定商务楼建设的整体发展规划(或在区总体规划修编时予以充分考虑)。根据技术和管理方面的要求，商务楼建设发展规划包括三个层次的内容：第一层次是城市建设和经济发展总体目标定位，主要包括总量规模、用地布局、开发重点和总体目标等；第二层次是区域功能布局，主要包括开发建设重点区域的划定、功能设定和开发强度控制等；第三层次是详细规划，主要是确定重点区域内开发地块的各项规划指标，引导产业定位和精品楼盘的建设，以用于对外招商。2．完善商务楼用地管理机制健全商务楼建设用地的供应制度。将商务楼项目用地供应与土地利用规划和市场需求结合起来，按照“控制总量、确保重点、加快发展”的原则，实行年度计划及其公示制度，增强土地供应的计划性与透明度。积极推行商务楼项目用地出让的招标、拍卖、挂牌、竞买制度，实现土地资源的市场化配置。探索建立商务楼用地的租赁制度。开发商可以按年度分期支付土地出让金，这将在很大程度上缓解其在资金方面的压力。况且，开发商经营商务楼时，一般只租不售，实行土地租赁，有利于开发商在现金流量方面的安排。3．创新商务楼开发建设机制完善投融资机制。积极吸引投资银行或投资基金参与土地的收购、储备和开发，降低投资风险；引导企业建立起自有资金、银行贷款、资本市场融资、利用外资和合作开发等多渠道投融资体系；支持上市公司将增资扩股与黄浦的商务楼建设项目结合起来，解决资金不足的问题。(二)用政府高端服务创造新的生产力进行楼宇经济发展的中间环节——招商引资时，必须站在建设国际大都市和“四个中心”的战略高度来把握政策、资源和效益三者的平衡关系，避免低层次的同城竞争。1．基本策略充分利用商务环境和生活环境比较成熟、要素市场比较发达、企业比较集中的优势，在形成“利润高地”方面凸显比较优势。基本策略是：建立新的政府服务平台，通过政府高端服务创造新的生产力，使企业效益趋于最大化；通过政府的积极作为形成非资源性、非政策性的优势条件，增强中心城区的魅力和对企业的吸引力。2．基本框架政府高端服务的基本框架包括以下几方面．一是公开政府信息、资料，建立政企无障碍互通机制；二是实施战略指导，健全市场组织；三是政府实行采购政策倾斜，组织企业参与国际采购活动；四是进行品牌培育，结合区域发展战略，政府应投入一定资金，对招商楼宇、企业和产品实施集中策划和包装，形成楼宇的集聚效应、企业的名牌效应和产品的市场效应；五是充分发挥行业协会作用；六是创造多元融资渠道，政府在招商引资中要有意识引进风险投资公司、投资基金等，主动为中小企业设计融资方案，通过融资洽谈会等形式，推进资本与科技成果、产品和企业股权的结合；七是引导企业并购，引导和鼓励区域内的中小企业利用股权出让等方式，优化企业股权结构，赢得更多发展机遇，同时，把符合现代企业制度的企业推向国际市场，引导外资实施并购，增强区域发展的后劲；八是推进产业链组合，引导区域内大企业与中小企业建立产业联盟，实施产业链组合，形成专业分工协作，培育和做大与大企业配套的产业集群。3．建立政府服务机制这种服务机制体现在政府的服务内容、服务深度、服务策略、服务方式、服务效率和服务能力上，强调需求化、亲情化、智力化。其实质是，政府不与企业在财政反哺层面上博弈，实行一定的优惠政策，但决不以此为主要政策，而是在信息沟通、战略指导、产权交易、资本运作、个案设计、提供解决方案、企业并购、举荐上市、市场组织、产业链组合等方面，帮助企业赢得更大的市场份额，获得更多的发展资金，拓展更广的成长空间，共同创造经济增量并分享增量的成果，即企业增加利润，政府增加税收。(三)用品牌服务提升楼宇品质楼宇进入使用阶段后的管理工作同样重要，而且，这将是一个相对长期的过程。优良的物业管理体系能帮助商务楼字形成独特的软风格，使原有的硬件品质得到充分利用和有效维护，延展和提升楼宇的品位，形成楼字利用的良性循环。1．设施和环境的管理首先，物业的设施设备(硬件)是需要维护与保养的，这是基础工作。硬件维修保养不善，会造成设施设备的提前损坏，寿命缩短，甚至提前报废，物业的保值无法实现。其次，商务楼的设施设备的运行费用是很高的，其中，尤其是能源费占很大的比例。必须针对实际情况，精心设计设施设备的运行方式、能源的使用分配方案、节能措施及人力配置等。从而降低运行成本，节约能耗，最大程度的实现物业的使用价值。再次，软件的管理也是非常重要的。商务楼使用价值的实现(或者说保值甚至增值)与它的软性环境是密切相关的，有时是决定性的。工作环境的安全程度、客户群体的层次定位、服务内容的设计设置、物业内外的人文氛围、所处环境的环保品质等都是需要管理者密切关注的。2．服务质量控制措施商务楼的管理必须实行规范化，必须进行质量控制。组织管理上，要实行下级服从上级，谁主管谁负责的原则。规范管理上，要制定一套管理规范，如规章制度、管理标准、任务指标、操作程序、管理职责、仪容仪表、礼仪礼貌、行为规范、奖惩条例、考核办法等。素质管理上，要特别重视对服务人员的教育和培训，提高全体员工的服务意识。品质控制管理工作中，计划、执行、检查、改进四个环节缺一不可，必须实行全程的品质控制，才能达到理想的目标。(四)用先进技术建立科学信息管理系统应当借助现代化的科学技术采集、整理、分析、使用各类相关信息，建立管理状况评价系统。设想该系统由以下两部分组成。1．商办楼宇基本信息系统任何一幢商办楼宇都是以物理状态存在的，因此，每一幢楼宇都具备一些固定的、静态的数据信息，如地理位置、建筑外观、用地面积、建筑高度、建筑面积、楼层分布、开发商、建设单位、权属状况、建设进度等。这些内容都是和楼宇管理有关的最基本的信息资料，是一切管理工作的基础。将这些数据按照信息化的要求进行录入和整理，达到能按管理者需求进行查询的功能，就能够保证基础数据利用的便捷，从而，使基础管理工作能做到连贯和区域房地上海房地持续。2．商办楼宇租售价格指导体系上海近年来商务楼宇发展迅猛，但有关其交易情况(如商务楼宇近期租售价格、年度最大单笔交易面积等数据)查询渠道并不畅通，给投资决策和市场监控带来了不少困难。随着楼宇经济发展的进一步深入，建立一个全面、客观的商务楼宇租售价格指导体系已十分必要。基本思路是：由政府部门综合全局情况对样本点进行选择和调整，由房地产交易中心和中介机构提供样本点相关租售交易数据。目前，各大中介机构掌握着商业楼宇交易的一手数据，这些数据汇集起来占据全年商业楼宇交易量的绝大多数。因此，由各大中介联合参与搭建数据体系，可以扩大采样范围。此外，今年开始，房地产网上备案系统将逐步建立，对于推动这一体系的建立也是一大利好因素。租售价格信息的数据分析成果应当是处于前台，向社会公开的，是为微观个体(企业、自然人)使用需要服务的，有利于消除市场中的信息不对称现象，提高楼宇租售交易的活跃程度，拉动经济发展。在进行上述工作时还可以同步开展一些相关信息的收集和分析工作，主要有商务楼市场供应、需求情况；主要商务楼宇入驻单位的行业分布、经济类型及从业人员等；主要商务楼宇的投资规模(包括建设投资、管理成本等)、产出规模(包括营业总收入、上缴税收等)、资产规模(包括引资总量、注册资金、固定资产等)；并计算效益指标(包括单位楼宇产出率、单位面积产出率、劳动生产率、行业影响力等)。这些信息都放在后台，为科学制定和调整楼宇经济发展的政策措施服务，控制各操作环节中的偏差，从而，更大程度地发挥政策的激励作用，使政府和企业共同获得区域经济增量效应，保障这种经济形式的可持续发展。三、保障全过程管理产生实效的相关措施为保证目标的实现，使管理得到预期的效果，必须制定一定的保障措施来实现管理目标。(一)凸显城区个性定位是关键各中心城区唇齿相依，资源结构和发展条件基本相同，在城市的发展过程中，在一定程度上体现区际差别是本地区及整个上海地区协调发展的重要保证；也就是要在功能、产业和产品特色方面应当实施差别化发展，独具特色，最终提升本区域商务楼宇的竞争力。关于功能定位。总体上应以现代商务为主体功能。黄浦区可依托世博会和浦江两岸综合开发，利用中华第一街再造的时机，形成世博商务、国际旅游商业的功能。关于主导产业。发展高增值、强辐射的现代服务业是进一步提升综合服务功能和产业能级的必然要求，也是建设国际大都市之需和CBD城区之优的最佳结合点。按照差别化发展原则，要与别的中心城区之间进行水平化分工，实施各有侧重的现代服务业发展策略。黄浦区可重点发展金融保险业、中介咨询服务业、旅游贸易业等。关于特色产品。从2001年起，上海市政府通过政策聚焦，支持区县形成各具特色的优势产品。我区要充分利用“一区一品”的政策优势和产业集聚效应，树立“小产品一大市56December2004场”的理念，善于通过一个产品抓住一个行业，带动一个产业。可以依托“中华第一街”和豫园旅游文化的优势，把“旅游纪念品设计和制造”拓展为旅游商业。(二)缓解基础条件制约是保障1．改善道路交通新一轮商务楼建设中，要以改善道路交通为突破口，通过加大政府投入，加快道路交通设施的改造建设。结合人民广场公交换乘中心、外滩地面交通转入地下工程和轨道交通(M8、M1线)等的建设，拓宽西藏路、河南路和福建路等道路，消除交通瓶颈节点，改善南北交通，使商务楼集聚区与交通枢纽有序衔接，提高交通效率。对外滩CBD地区，应加强交通综合整治，将四川路、江西路的非机动车流导入河南路，改善外滩CBD地区的动态交通环境。2．完善停车系统加强停车一体化管理，合理配置停车资源。在商务楼集聚区，采取“适度供给、优化配置”的方针，完善停车布局，主要措