2009年经济师考试中级房地产经济试题及答案解析

2009年经济师考试中级房地产经济试题及答案解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．下列关于区位的说法中，错误的是（）。A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B【答案解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。【试题点评】本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。2．中心商务高度等于（）之比。A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：A【答案解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积【试题点评】此题考查中心商务高度指标。参见教材P19。3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求正确答案：C【答案解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。【试题点评】本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。4．“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。A．环境B．方位C．通达性D．朝向正确答案：B【答案解析】方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。【试题点评】此题考查方位的概念。参见教材P10。5．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（）后的余额。A．平均税费B．平均利润C．平均市值D．平均价格参考答案：B【答案解析】地租=市场价格－生产成本－平均利润【试题点评】本题考查古典地租理论，参见教材P26。6．集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。A．所有权B．使用权C．继承权D．通行权参考答案：A【答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。【试题点评】本题考查集体土地征收的概念。参见教材P35。7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法参考答案：C【答案解析】公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。【试题点评】本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见教材P46。8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织参考答案：D【答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。【试题点评】此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材P43。9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。A.所有权B.使用权C.处分权D.收益权参考答案：B【答案解析】征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。【试题点评】本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材P36。10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。A.抵押B.出售C.互换D.赠与参考答案：A【答案解析】国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。【试题点评】此题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见教材P63。11．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（）。A．互换的标的物必须都是建设用地使用权B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权C．互换后的建设用地使用权人不发生变化D．互换的建设用地使用权应当是等值的参考答案：B【答案解析】建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是正确的。【试题点评】本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材P63-64。12．下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。A．通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B．通过协议出让方式取得的建设用地使用权C．通过转让方式取得的建设用地使用权D．已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权参考答案：D【答案解析】属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。【试题点评】此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见教材P67。13．建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。A．新增建筑物属于抵押财产B．在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C．新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D．实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿参考答案：B【答案解析】《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”【试题点评】本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见教材P68-69。14．下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。A．维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B．按规划用地、节约用地、保护耕地C．按计划用地，可以适当突破计划控制指标D．如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续参考答案：C【答案解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。【试题点评】此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材P72。15．进行房地产市场调研时，首先应明确（）。A．调研人员B．调研计划C．调研目标D．调研方案参考答案：C【答案解析】调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。【试题点评】本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材P79。16．在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。A．经济环境B．政治法律环境C．区域环境D．社会文化环境参考答案：A【答案解析】对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。【试题点评】本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材P81。17．消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。A．主体B．动力C．保障D．结果参考答案：B【答案解析】购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。【试题点评】此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材P81。18．在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。A．市场行情B．市场反响C．市场竞争者D．消费行为参考答案：C【答案解析】对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。【试题点评】本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见教材P82。19．下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。A．官方统计资料中有关房地产的分析资料B．公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C．来自主管部门和行业管理机构的资料D．专业研究机构提供的相关资料参考答案：B【答案解析】B项属于初级资料而不是次级资料。【试题点评】本题考查次级资料的相关内容。参见教材P83-84。20．房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。A．作用于房地产产品B．形成增量房地产C．使投资者拥有房地产D．取得土地使用权参考答案：B【答案解析】按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。【试题点评】本题考查房地产投资的分类，参见教材P102。21．银行向某家庭提供了年贷款利率为6％，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（）。A．6．14％B．6．15％C．6．17％D．6．50％参考答案：C【答案解析】i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%【试题点评】本题考查实际利率的计算方法。参见教材P110。22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。A．1B．2C．3D．4参考答案：B【答案解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。【试题点评】本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P116。23．若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。A．投资亏损B．不能满足基准收益率要求C．无利可图D．风险很大参考答案：B【答案解析】当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。【试题点评】本题考查财务净现值的评价准则，参见教材P131。24．投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。A.产量、价格、成本B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润D.成本、利润、价格参考答案：C【答案解析】投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。【试题点评】本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P143。25．在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。A．由可行变为不可行B．由低风险变为高风险C．由敏感性弱变为敏感性强D．由盈利变为不盈利参考答案：A【答案解析】临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。【试题点评】此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材P149。26．从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。A．风险识别B．风险估计C．风险评价D.风险应对参考答案：A【答案解析】风险识别过程包含两个环节：一是感知风险；二是分析风险。【试题点评】此题考查风险识别的内容。参见教材P153。27．预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。A．风险回避B．风险组合C．风险转移D．风险自留参考答案：C【答案解析】在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。【试题点评】此题考查风险转移的内容。参见教材P164。28．某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（）个。A．1B．2C．3D．4参考答案：D【答案解析】在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。【试题点评】本题考查组合－互斥方案的相关内容。参见教材P171。29．若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。A．净现值法B．净将来值法C．净年值法D．净现值率法参考答案：D【答案解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。【试题点评】本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P173。30．采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是（）。A．若△IRRic，则投资大的方案为优B．若△IRRic，则投资小的方案为优C．若△IRR＜ic，则